La fórmula del built to rent revoluciona los proyectos inmobiliarios

La fórmula build to rent está llamada a cambiar sustancialmente la promoción residencial actual y futura. Un mercado aún con mucho recorrido, no solo en la gestión de activos, sino también en adaptarse a las nuevas demandas de los inquilinos y a las necesidades de una sociedad diferente y más digital.

Entre los factores que están impulsado este modelo de alquiler profesional destacan los nuevos modelos de familia, la búsqueda de mayor movilidad, el cambio de mentalidad frente a la compra o el problema de la población joven para acceder a la vivienda en propiedad, pero no son los únicos. El Build to Rent se posiciona como una oportunidad de inversión para los inversores institucionales debido a la dificultad de encontrar carteras de vivienda en alquiler, y a la escasez de financiación para estos proyectos.

Así lo ven los expertos del sector reunidos en la Jornada «Proyectos Build To Rent», organizada por Grupo Vía y patrocinada por Tesa Assa Abloy. En el encuentro han participado destacados especialistas en el área: Raúl Guerrero, Consejero delegado en Gestilar, Raúl Moreno, Director Técnico y Desarrollos en Aquila Capital, David Botín, Director General en ÁUREA HOMES, Mario Lapiedra Director General Inmobiliario en Neinor Homes, Juan Galbis, Head of Asset Management en Stoneweg Spain. Moderó Luis Martín Guirado, director de Desarrollo Corporativo en Gesvalt.

Falta 1 millón de viviendas para acercarnos a la media europea

Las últimas estadísticas señalan que los hogares que viven en régimen de alquiler en España son del orden del 17% o 18%, un 1% menos que en 2019. Estos datos contrastan con mercados como Alemania, Francia, Reino Unido o Italia, que sitúan en 28% la media de los hogares en renta.

Si la tendencia en nuestro país va hacia esa media en Europa, el déficit de viviendas en alquiler se ubica en torno a 1 millón de unidades.

¿Cuáles son las causas del alto interés en proyectos built to rent?

David Botín señala por una parte circunstancias de mercado de carácter macro. “En los años 50 en España más de la mitad del mercado residencial estaba destinado al alquiler, cifra que bajó al 15% en 2006-2007, y que en la actualidad ronda el 18%. Todo el mundo inversor cree que el porcentaje de la tarta destinado al alquiler se va a incrementar”.  Por otro lado, el directivo de Áurea Homes señala que se están generando diferentes modelos de convivencia que se adaptan mucho mejor a un mercado de alquiler que a uno de compra, como es el caso de los segmento “seniors” o de estudiantes.

¿Se seguirá incrementando la cartera de Built to rent en España?

Raúl Guerrero considera que la evolución de este segmento inmobiliario va a ser positiva, y que seguirá creciendo en volumen y ubicaciones. El BtR seguirá captando cuota de mercado, no solo en capitales, sino  también en otras ciudades donde ya existía un modelo de BtR más centrado en “family office” y empresas patrimonialistas con un componente local.

¿Qué tipos de criterios han de tenerse en cuenta a la hora de constatar que un proyecto built to rent será de éxito?

Entre los factores clave para la viabilidad de un proyecto BtR, Raúl Moreno destaca la ubicación por ser determinante para conocer las variables de ingreso de rentas. También interviene la capacidad de una reposición rápida del activo para asegurar que la rotación es rápida y eficiente, algo que en el mercado de venta tradicional quizá no era tan importante, una población con fuerte movimiento y un mercado laboral potente es más  importante en BtR que en el mercado de venta.

El director técnico y desarrollos en Aquila Capital también destaca el precio del suelo como factor clave, ya que las rentabilidades en los proyectos BtR están un poco más tensionados que en el mercado de venta directa.

Moreno señala que otro factor que influye es la estructura financiera con la que se va a desarrollar el proyecto, un tema relativamente novedoso a diferencia del modelo de construcción para venta, muy maduro en España. “Los bancos entran a otro nivel de exposición, con otro nivel de requerimientos, y normalmente tienes que explotar las vías de financiación que en un built to sell tradicional no era necesario.

¿Cuáles son los diferentes agentes que intervienen en un proyecto BtR?

Mario Lapiedra habla de 4 agentes que encajan con las diferentes etapas del desarrollo:

1 Producción: producir para quedártelo o producir en formato llave en mano.

2 Financiación: dependiendo de la capacidad de acceso al capital, puedes optar por quedártelo o ir a modelo llave en mano.

3 Gestión: hay gestoras externas especializadas, distintos modelos por profesionalizar que están en fase de maduración.

4 Tenedor: puede ser un inversor core o otro tipo de inversor con un perfil más oportunista.

¿Es mayor el rendimiento que el BtR tiene en comparación con el BtS?

“Las yield que piden los inversores core en Built to Rent son más bajas que en Built to Sell”, asegura  Juan Galbis. Botín agrega que de forma generalizada los inversores buscan yield por encima del 5% bruto y depende de las ubicaciones.

¿Se ha adoptado el uso de materiales más sostenibles en los proyectos BtR?

Raúl guerrero señala que hay una tendencia general hacia la sostenibilidad y a la eficiencia no solo por los componentes reputacionales de las compañías inmobiliarias, sino también qué  fondos están seleccionando las inversiones y exigiendo que tengan esos componentes vinculados a la sostenibilidad.