Claves para acelerar la construcción industrializada en España

La construcción industrializada no termina de despegar, y el modelo de financiación actual es uno de los principales motivos. A diferencia de la obra tradicional, en la que la garantía hipotecaria recae sobre un bien anclado al suelo, los sistemas industrializados —al fabricarse en planta— no pueden utilizarse como tal garantía hasta que están montados. Esto complica su financiación y frena su escalabilidad.

Esta ha sido una de las principales conclusiones del debate del programa Inversión Inmobiliaria en Capital Radio, dirigido por Meli Torres, que reunió a cuatro expertos de primer nivel que analizaron con profundidad las barreras, retos y posibles soluciones para impulsar un modelo constructivo que promete transformar la edificación tal y como la conocemos.

La mesa estuvo compuesta por Sandra Daza (CEO de Gesvalt); Sandra Llorente (directora general de Lignum Tech); Bernat Martínez (director de TQ Eurocredit) y Enrique Martín (director asociado y responsable de Real Estate en AFI).

Tal y como se apuntó durante el encuentro, “si el proyecto no está anclado en el terreno, no se puede tomar como garantía hipotecaria, lo que dificulta la financiación y lastra su escalabilidad”. Además, se señaló que se necesita financiación para dos frentes clave: por un lado, para la construcción de fábricas —infraestructura costosa y de alta inversión— y por otro, para los procesos industriales en sí mismos.

En este contexto, Enrique Martín expuso que el marco jurídico español hoy por hoy no permite la financiación de la construcción fuera de la obra, factor que plantea un reto estructural: si no se puede garantizar que el fabricante va a cobrar, será imposible movilizar el crédito necesario.

La resistencia al cambio fue identificada como la principal traba, motivada por el desconocimiento de nuevas tecnologías, materiales y la falta de técnicos especializados en diseño modular. El panel coincidió en que se requiere una inversión en tecnología para tener un mayor control de las fases del proyecto, contar con un sector industrial robusto y con capacidad económica que genere confianza en promotores y entidades financieras.

Doble Project Monitoring. Sandra Daza explicó cómo desde Gesvalt se está abordando este nuevo paradigma mediante el control de hitos de fabricación en planta, y señaló que la compañía, además de realizar el control del avance en obra, realiza un control del avance de los trabajos de industrialización en fábrica.

Bernat Martínez explicó cómo TQ Eurocredit ya financia promociones industrializadas, aunque reconoció las dificultades, porque no se puede  regular un nuevo mercado con normativa del siglo XIX.

 “Mientras lo construido no esté anclado, no puede servir como garantía hipotecaria. Una parte importante de la construcción industrializada se realiza en la industria y, por lo tanto, no va a estar anclada en el suelo”.

Sandra Llorente, desde el Clúster de la Edificación, compartió la propuesta del colectivo: la creación de dos instrumentos financieros específicos para facilitar el acceso a financiación.

Tanto Bernat como Sandra Daza coincidieron en que la dependencia de los modelos tradicionales limita severamente la capacidad de innovación, ya que el modelo actual requiere anticipar pagos, inversión en I+D y maquinaria. Y al final, por seguridad, las empresas tienden a optar por lo que conocen, aunque no sea lo más eficiente.

Impacto del PERTE

El Gobierno español ha aprobado un nuevo PERTE (Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica) destinado a impulsar la industrialización de la vivienda, con una inversión pública de 1.300 millones de euros en diez años. El objetivo es fabricar unas 15.000 viviendas industrializadas anuales, elevando la oferta de vivienda asequible mediante procesos constructivos más rápidos y eficientes.

De esta inversión, 1.000 millones se canalizarán a través de financiación como líneas ICO, y 300 millones a la capitalización de empresas del sector.

El PERTE busca incentivar la construcción modular priorizando en licitaciones públicas los proyectos con elementos industrializados, que podrán obtener hasta un 10% adicional en puntuación. Además, pretende facilitar el acceso al crédito.

Esta medida fue recibida con optimismo, aunque todos los expertos coincidieron en que el PERTE, por sí solo, no es suficiente. “Es un paso muy tímido, pero limitado. Es necesario invertir en formación si queremos conseguir que esta industria escale”, advirtió Daza.

En la recta final del programa, los ponentes compartieron su visión sobre el futuro de la industrialización. Sandra Daza señaló que en el futuro vamos a ver muchos avances tecnológicos fundamentales para el crecimiento del sector. También indicó que habrá cambios en la normativa de valoración y tasación que posiblemente permitirá que esas garantías se puedan incluir en los informes, factor que facilitará la labor de financiadores tradicionales y alternativos.

La mesa coincidió en señalar que la industrialización es el camino para responder a los retos de sostenibilidad, eficiencia y demanda. Pero hace falta una visión compartida y valiente para hacerlo realidad.