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14 de noviembre de 2022
El apetito inversor por el residencial compartido para estudiantes gana puntos frente al inmobiliario tradicional. Hablamos de los factores claves en su valoración.
El auge de la formación universitaria y los atractivos que ofrece el país están atrayendo estudiantes de todo el mundo. A la gran tradición universitaria española se suman alumnos de las escuelas de negocio y los estudios de postgrado, que demandan nuevos modelos residenciales que se adapten a sus necesidades.
Si bien España no cuenta con las universidades en lo más alto del ranking, sí está entre los primeros puestos en atracción para estudiantes, principalmente de la Unión Europea. Además, estamos sumando demanda de mercados emergentes, como Asia.
La residencia de estudiantes, entendida como un un tipo de alojamiento compartido en régimen de alquiler, con vocación de temporalidad y un objetivo concreto, y que además crea una comunidad con intereses comunes en torno a ese espacio, presenta hoy una oferta muy fragmentada en nuestro país.
Aunque en la actualidad vemos un mayor interés del capital y una institucionalización del sector, existe un gran recorrido de crecimiento si lo comparamos con mercados más consolidados, como el inglés o alemán, ligado a un modelo de gestión eficiente y rentabilidades atractivas frente a activos inmobiliarios más tradicionales.
Las claves del interés inversor se sustentan en la estabilidad en la renta y la resiliencia del sector, con demanda de estudiantes creciendo año a año, principalmente con alumnos internacionales.
La inversión en residencias de estudiantes se considera inversión anticíclica, además en recesión económica suele aumentar la inversión en este tipo de activos.
Como valoradores, en Gesvalt vemos que el interés (PBSA, Purpose-Built Student Accommodation) en España es elevado, llegando a alcanzar los 540 millones de euros en 2021, y en donde se espera que en 2022 incremente aún más.
La mayor rentabilidad se está produciendo en Madrid y Barcelona con un 4,5%, y entre un 5 y un 5,25% a nivel nacional.
La demanda continúa incrementándose en la mayoría de las ciudades europeas, los niveles de ocupación de las residencias universitarias han vuelto a alcanzar cifras anteriores a la pandemia, o se acercan a ellas. En general, la ocupación está por encima del 90 % y se prevén nuevos aumentos de ocupación en el próximo año.
En los desarrollos inmobiliarios del sector de residencias, existen dos modelos preponderantes. Por un lado, aquellos que están invirtiendo en grandes proyectos que apuestan por volúmen y que pueden superar las mil camas, con rentabilidad más limitadas y donde la localización no es tan relevante. Por el otro, los desarrolladores de activos de unas 200 camas, donde la localización juega un papel vital y los servicios son de muy alto estándar.
Valoración de residencias de estudiantes: hay que hacer un análisis muy concreto de la potencial demanda y de la oferta disponible. Gesvalt aplica big data para desarrollar modelos más precisos.
Oferta: analizamos toda la competencia de nuestro activo y los niveles de servicio, tarifas, tasas de ocupación, establecemos cuál será la viabilidad de ese proyecto y su valoración.
Quién es el financiador marcará la metodología, si es dentro de la normativa bancaria nacional (ECO) presenta ciertas limitaciones para este tipo de activo. En caso de aplicar la normativa internacional (RICS), se permite tener en cuenta otros factores, con menos limitaciones.
Si necesitas asesoramiento y valoración de activos, ¡consúltanos!
