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18 de abril de 2022
La ofensiva militar rusa en Ucrania está sacudiendo una economía global en plena recuperación por la pandemia de Covid-19. ¿Qué podemos esperar en el sector inmobiliario en nuestro país?
Se están sintiendo los primeros impactos en la economía del conflicto bélico en Ucrania. Inflación, tipos de interés, construcción… ¿Cómo afecta al sector inmobiliario?
La guerra ha provocado un escenario de gran incertidumbre económica a nivel global. Con Rusia como tercer mayor productor de petróleo y segundo mayor exportador mundial, los precios de la energía se descontrolan, avanzan a máximos y esta situación genera un alza de precios en las materias primas y en sectores clave (subidas que amenazan con extenderse a otras actividades de la economía).
El sector inmobiliario, que se encontraba en plena recuperación de la parálisis sin precedentes de la pandemia, sigue de cerca las implicaciones del conflicto. Más allá de las catastróficas consecuencias en términos humanitarios, el conflicto bélico es un revés para la economía.
En este artículo respondemos a las principales cuestiones sobre las implicaciones para el sector inmobiliario español.
La guerra genera diversas consecuencias negativas en el sector inmobiliario. Destacamos que la incertidumbre de esta situación provocará que los mercados globales -y por tanto los fondos de inversión- regirán sus decisiones por el “hold, wait and see”, un estado de cautela que retrasa las operaciones en marcha, con el consiguiente impacto directo en el segmento comercial, es decir en las actividades de inversión en activos inmobiliarios orientados a oficinas, hoteles, o centros comerciales. Esto se verá reflejado en el primer y segundo trimestre de este año.
Se está produciendo un incremento meteórico de los precios, derivado principalmente de la subida de los costes energéticos, situación que conlleva un aumento de la inflación subyacente. Esto tendrá un impacto en la revisión de las rentas. De todas formas, no hay que olvidar que el sector inmobiliario siempre se ha considerado un activo protegido de la inflación.
Por otro lado, la ralentización del crecimiento y del consumo, e incluso el aumento de la inflación, pueden poner un cierto freno a la subida de los tipos de interés, lo que puede incentivar y dar cierta seguridad al mercado hipotecario.
Nada hace suponer que el volumen de compraventas residenciales vaya a cambiar pese al conflicto en Ucrania. Se sigue estimando que va a ser un año muy fuerte en cuanto a operaciones.
Como dato, cabe recordar que las compraventas internacionales suponen aproximadamente el 15% de las compraventas anuales en España. Sobre ese 15%, solamente el 5% hace referencia a residentes de nacionalidad rusa, por ello el impacto posible en las compraventas no debería superar las 2.000 unidades, cantidad muy pequeña para repercutir de forma negativa.
Aunque las previsiones de compraventa no cambien, si lo hará el precio sin ninguna duda. Los promotores de obra nueva ya han absorbido en sus márgenes todas las posibles subidas. A partir de ahora, veremos como los incrementos repercutirán o en la subida del precio de venta o en la caída de precio del suelo.
Desde Gesvalt, creemos que el escenario que afrontaremos no será el de una repercusión agresiva en el precio de venta, sino que se generará un estancamiento en el precio o incluso caídas en el valor del suelo.
Es probable que incluso el segmento de compraventas se vea afectado de forma positiva. Lo que respalda esta afirmación, y puede dar seguridad a los inversores, es la situación habitual de que, pese al impacto negativo de la incertidumbre en otros sectores, esta suele acentuar la inversión en el sector inmobiliario, especialmente en un escenario estimado en el que los tipos de interés permanecerán bajos.
En este sentido, otro factor que asegura el pronóstico de estabilidad en la compraventa es la subida del coste de las materias primas que, aunque es un aspecto negativo, puede tener un efecto a corto plazo en el comprador, que tomará la decisión de inversión de forma más rápida ante el miedo de posibles subidas.
En Gesvalt estimamos un fuerte repunte de los costes de construcción. El primer factor que afecta al aumento del precio de las materias primas es la rotura de la cadena de suministro que ya sufrimos desde 2021 y que ahora mismo se ve acentuada por el impacto de la guerra. Las cadenas de suministro, que se esperaba que estuvieran recuperadas para el mes de junio, ahora se ven afectadas por las restricciones de movilidad tanto aéreas como marítimas derivadas del conflicto.
Además, elementos básicos como la energía también tienen una fuerte influencia en los materiales ya que es elemento fundamental para, por ejemplo, la transformación del acero inoxidable, del cemento, o de los plásticos. Esto implica que muchas fábricas tengan que detener su actividad, como Acerinox, que ya ha anunciado que va a suspender la producción, y ello impactará en el suministro de ventanas, puertas o perfiles de aluminio.
También Cosentino ha dado a conocer que va a ver afectada su producción de encimeras por la imposibilidad de importar las necesarias arenas de Ucrania.
Por otro lado, el conflicto bélico también va a generar graves consecuencias en la obra nueva. El impacto será elevado debido a la incapacidad de fijar precios de obra cerrados, de la imposibilidad de establecer plazos para la recepción de suministros y, en consecuencia, de la dificultad de cumplirlos por parte de los promotores, que ya no pueden absorber más retrasos sin impactar en los precios.
Los activos inmobiliarios siempre han sido refugio de inversión para particulares. Ante la extrema volatilidad de los mercados financieros tradicionales, el ahorro de los particulares aumentará y se podrá dirigir de una forma todavía más decidida a la inversión inmobiliaria residencial.
