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24 de julio de 2023
Los inversores confían en las due diligence técnica y due diligence ESG para tomar decisiones de inversión, ante fusiones y adquisiciones menos arriesgadas o en un cambio del órgano de administración
El uso de evaluaciones ambientales, de salud y seguridad, junto a otras áreas de la empresa, en un contexto previo a la negociación no es nuevo para los inversionistas de mercados privados o los financiadores de proyectos.
Sin embargo, el concepto de due diligence ESG ha aparecido recientemente. Hoy existe una necesidad creciente de una evaluación ambiental, social y de gobierno corporativo más integral, que supere el enfoque puramente basado en el cumplimiento a la identificación de un conjunto más amplio de riesgos y oportunidades de sostenibilidad.
Una due diligence técnica es parte de una due diligence. Supone el examen detallado y la evaluación de un objeto de compra en el período previo a las transacciones de fusiones y adquisiciones.
En la due diligence técnica buscamos identificar cualquier problema técnico que impactará significativamente en la hoja de ruta del producto. Así, los compradores pueden evaluar mejor las fortalezas y debilidades de las empresas y activos objetivo con la ayuda de la diligencia debida.
Por su parte, la due diligence ESG busca descubrir las políticas y los factores de riesgo ESG de una empresa.
ESG son las siglas en inglés de ‘environmental, social, and governance’. A menudo se utiliza como sinónimo del término sostenibilidad.
En particular, la normativa de la UE, que se adopta continuamente sobre la base del Plan de Acción de Finanzas Sostenibles de la Comisión de la UE (incluido el Reglamento de Divulgación y el Reglamento de Taxonomía), constituye el marco jurídico. Por lo tanto, la ESG representa en sentido estricto la aplicación de los requisitos reglamentarios, pero también una visión holística y sostenible de la cadena de valor (inmobiliaria).
Los factores medioambientales incluyen aquellas actividades empresariales que tienen un impacto positivo en el medio ambiente. Algunos ejemplos son la gestión de las emisiones de carbono, la eficiencia energética, el uso de energías renovables y de materiales y tecnologías sostenibles en la construcción.
Los factores sociales engloban el impacto de la empresa en su entorno social y comunidad. Por ejemplo, priorizar la contratación de personal de la zona para dinamizar económicamente el sitio y entablar relaciones con proveedores de compañías responsables en materia de sostenibilidad.
La gobernanza alude al gobierno corporativo de la empresa. Abarca aspectos como la composición y diversidad del Consejo de Administración, las políticas de transparencia en la información pública y códigos de conducta, y el fomento de la inclusión e igualdad.
Con un rápido repaso a la agenda política y económica mundial, la pregunta ya no es por qué, sino cuándo cumplirá cada empresa con el compromiso ESG.
Al decidir si conviene invertir, las partes interesadas esperan que el activo siga buenas prácticas ESG para mitigar el riesgo de inversión. La inclusión de criterios ESG supone un componente esencial de un negocio sostenible y resiliente, a la vez que aumenta la confiabilidad del negocio.
Como responsable de casi el 40% de las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero, el sector inmobiliario está sometido a una enorme presión para transformarse.
Además, los inversores, compradores y clientes exigen cada vez más proyectos inmobiliarios desarrollados de forma sostenible y que cumplan las normas ESG.
Así pues, la sostenibilidad está cobrando cada vez más relevancia en el sector inmobiliario y se espera que todos los agentes actúen de conformidad con las ESG. Pero, ¿qué significa esto en la práctica?
Cumplimiento de Due Diligence Técnica y ESG. Cualquiera que desee adquirir una propiedad necesita información detallada sobre su estado y su seguridad futura. En el marco de una due diligence, el inmueble suele examinarse desde una perspectiva financiera, técnica, jurídica y fiscal. El objetivo es determinar un precio de compra adecuado y excluir o graduar los posibles riesgos.
El objetivo de la ESGDD es, como su nombre indica, examinar más de cerca diversos criterios de los aspectos E, S y G para trazar un mapa del rendimiento actual del edificio en relación con los criterios de sostenibilidad. Dependiendo del encargo, una ESGDD también puede ocuparse de medidas concretas de optimización.
En la actualidad, las due diligence técnicas suelen limitarse a factores relevantes para el medio ambiente, es decir, esencialmente a aspectos energéticos. Sin embargo, en nuestra opinión, los tres grupos temáticos deben considerarse de forma holística, de modo que, además del ámbito temático ‘medio ambiente’, cada vez pueden tenerse más en cuenta el ‘social’ y el ‘buen gobierno corporativo’.
Toda due diligence puede contemplarse desde la perspectiva de distintos agentes de la gestión inmobiliaria.
La perspectiva típica es la del comprador. Debe llevarse a cabo un examen minucioso para identificar los riesgos de una compra de la forma más exhaustiva posible e incorporarlos a la valoración del inmueble y a las negociaciones del contrato de compra. Esto suele dar lugar a un conflicto entre la due diligence y el calendario de compra.
La “contrapartida” del comprador es el vendedor o titular de la cartera, que suele querer saber ya en la fase de mantenimiento de la cartera qué riesgos importantes existen y tenerlos en cuenta para la explotación en curso y la conservación del valor del inmueble.
En el curso de la preparación de una transacción, la due diligence del vendedor iniciada por el vendedor también se utiliza para proporcionar al comprador su propia visión de la propiedad y los posibles factores que influyen en el precio de compra en una fase temprana, para adelantar las decisiones de compra.
El participante regulado en el mercado financiero como titular de una cartera (por ejemplo, compañías de seguros o socimis) es desproporcionadamente más diverso en su organización y cuenta con una serie de actores, cada uno de los cuales evalúa la due diligence según una lectura diferente: por lo general, al menos la gestión de fondos y de riesgos y, además, con frecuencia la gestión de activos e inmuebles.
Un nuevo destinatario de la información sobre ESGDD es el usuario/arrendatario.
Los operadores comerciales, en particular, desean comprender y evaluar mejor los riesgos ESG y conceden importancia a la certificación de la propiedad.
El diverso grupo de clientes y destinatarios de una ESGDD muestra lo diferente que es la información requerida y su uso posterior. Esto debe tenerse en cuenta a la hora de procesar los datos individuales y la situación de riesgo de una propiedad y la posterior preparación del ESGDD.
Gesvalt es una de las principales empresas de consultoría para la gestión inmobiliaria, propone acompañar la Due Diligence Técnica (DDT), con una Due Diligence Ambiental y Social (ESGDD).
