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Así será la evolución de los activos alternativos, según los expertos (parte 1)

27 agosto 2020

Aseguran que el sector inmobiliario se encuentra en una situación diferente a la de 2008 y que será motor de la recuperación económica. Reclaman reglas claras de juego a largo plazo.

Así será la evolución de los activos alternativos, según los expertos (parte 1)

En el marco de la Spanish Conference, los expertos analizaron la situación actual del sector inmobiliario en una jornada donde se habló del papel de las Administraciones, los bancos, la valoración y la inversión, en especial en un segmento que despierta particular interés del capital inversor como es el de los activos alternativos.

 

El encuentro contó con la participación de Sandra Daza, directora general de Gesvalt, Christopher Hütwohl, director general Corestate Capital Advisors, Jorge Guarner, presidente Healthcare Activos, Lorenzo Castilla, director desarrollo e inversiones Unibail-Rodamco-Westfield. Fue moderado por Roger Pla, Socio Dpto. Derecho Inmobiliario Roca Junyent y el cierre estuvo a cargo de la Vicealcaldesa de Madrid, Begoña Villacís.

El Impacto del Covid-19 en el sector inmobiliario

“La economía del país va a sufrir el impacto del Covid-19, la menor masa monetaria que habrá en circulación, se traducirá en menor consumo. Consecuencia de la fuerte caída del PIB prevista”, así define la situación Lorenzo Castilla, director desarrollo e inversiones Unibail-Rodamco-Westfield.

Sin embargo, cree que es difícil prever una crisis del nivel de 2008 o una avalancha de empresas del sector inmobiliario con problemas, debido a los bajos niveles de apalancamiento de los actores del sector.

Por su parte, Sandra Daza, directora general de Gesvalt señaló que “en 2008 vivimos una crisis financiera, que afectó directamente a un sector inmobiliario en plena burbuja. La situación actual es externa, y no tiene nada que ver con la gestión interna de nuestra economía, por lo que la respuesta a nivel global ha sido la misma, un impulso fiscal”.

La directiva indicó que aunque es evidente que la situación va a afectar al sector inmobiliario, motivado por el incremento de las tasas de paro, la pérdida de poder adquisitivo y la incertidumbre, no será al mismo nivel que en 2008, y que la situación de apalancamiento, más sana que en 2008, va a permitir recuperar una situación positiva en el corto plazo.

“Al contrario que en la crisis anterior, nos encontramos en una situación que va a permitir a nuestro sector ser motor de la recuperación económica, para lo que deberá aplicar las medidas necesarias para reactivar el flujo económico y permitir la creación de nuevo empleo”.

También señaló que hay que destacar, además, que en el marco de la Unión Europea este impulso se ha llevado a cabo con independencia del punto de partida de cada país a nivel de déficit y deuda pública.

Los bancos y la situación de los préstamos

El director general Corestate Capital Advisors, Christopher Hütwohl, aseguró que aunque el sector inmobiliario no está tan apalancado, sí hay un problema importante de liquidez en el sector corporativo, sobre todo de los PYMES, debido al parón causado por el “Lockdown” CoVid. “Los bancos, por lo tanto, están siendo más cuidadosos con nuevos préstamos, guardando reservas de liquidez para hacer frente a este aumentado riesgo de crédito, por lo que puede haber problemas de financiación”.

También explicó que se puede observar ya una bajada de ratios LTV/LTC (un 50% máximo) y una mayor selectividad en cuanto a ubicaciones / ciudades /regiones donde se financian proyectos.”Esto va a dificultar la concesión de hipotecas y eso puede frenar la dinámica existente”.

Diferencias con la crisis de 2008

Jorge Guarner, presidente Healthcare Activos, explicó que la situación no tiene nada que ver con la crisis de 2007 y 2008, “porque ahora no hay una burbuja y los bancos no financian operaciones de compra de suelo al 80% o al 100%”. Además “se están tomando medidas a nivel europeo y global, y en España se están ultimando el plan de reconstrucción con las pautas marcadas de la UE”.

El presidente de Healthcare Activos señaló que hay sectores que van a estar más afectados, como el de los ámbitos sanitario o logístico, que motivado por la última milla, van a salir reforzados.

De la misma forma, “la vivienda de alquiler va a crecer considerablemente debido a que la gente joven va a tener más complicado adquirir una vivienda en propiedad”.

En el caso del sector retail, augura que se va a ver afectado y también va a vivir un cambio de paradigma.

Comparativa de inversión entre 2019 y 2020. Conclusiones y tendencias a corto plazo

Sandra Daza, directora general de Gesvalt, considera que hay confianza en el papel de Europa como guía y ancla para la reconstrucción económica de España.

La tendencia que existe es positiva: En 2019 se marcó un récord de inversión directa en activos inmobiliarios en España, con más de 12.000 millones de euros, superando en un 5% la del año anterior:

  • Residencial: 2.000 M€
  • Retail: 1.965 M€
  • Oficinas: 4.800 M€
  • Logístico: 1.850 M€
  • Alternativos: 1.650 M€

Respecto a los activos alternativos, lo más destacado fueron las residencias de estudiantes y las de mayores.

La directiva prevé que los activos que más van a sufrir son todos los que rodean al retail y al turismo, y que, por otro lado, hay interrogantes en torno al de oficinas y, en menor medida, al de la vivienda y el logístico, que se han visto menos impactados.

Datos de inversión: en el primer trimestre se invirtieron más de 3.000 millones de euros en inmobiliario, un 25% más que en el primer trimestre de 2019. Esto se debió sobre todo al residencial, al terciario y especialmente al retail, que duplicó la inversión respecto a 2019. Esto refleja la buena tendencia que llevábamos a principios de este año:

  • Residencial: 500 M€
  • Retail: 800 M€
  • Oficinas: 850 M€
  • Logístico: 400 M€
  • Hotelero: 300 M€

 

El E-learning como amenaza a las residencias de estudiantes o como complemento a las mismas.

Christopher Hütwohl indicó que es un momento clave para ver la resistencia del sector de las residencias de estudiantes. “Tras la decretación del confinamiento las residencias se vaciaron por completo, mientras que en mercados como el alemán se conservó el 90% de la ocupación. A pesar de estar muy atento al desarrollo de la situación y de implementar protocolos de higiene y seguridad, en vista de la gravedad de la situación en España los estudiantes prefirieron volver con sus familias”

Oportunidad para el sector: ante la situación actual, puede ser una oportunidad, puesto que cuando se incrementa el paro, históricamente también se incrementa el número de personas que se dedican a estudiar. De hecho, hay un incremento de reservas para septiembre superior a lo esperado hace unas semanas.

Sin embargo, todavía no alcanzan los niveles previstos antes del coronavirus, aunque la perspectiva es de recuperación y ya tienen un gran número de camas en construcción para 2022, dijo el director general Corestate Capital Advisors.

Explicó que se están incluyendo medidas de seguridad y sanitarias en las residencias. No se construyen ya más habitaciones compartidas, y se han implantado la distancia mínima y mayores medidas higiénicas. Para mantener la sensación de comunidad sin renunciar al protocolo de seguridad están intentando juntar, para tener acceso a las salas comunitarias, a los alumnos que van al mismo curso, limitando los contactos y evitando la difusión del virus.

También van a abrir los gimnasios con precaución y están planteándose incluir enfermerías en las residencias.

Christopher Hütwohl no cree que el e-learning canibalice la formación presencial. De hecho, parte la experiencia de estudiar es la comunidad que se crea con la asistencia presencial. En su opinión el e-learning es una buena herramienta para estudiantes de finales de carrera o para un máster.

Cómo afrontan las residencias de la tercera edad la situación para mantener un estándar de calidad

Jorge Guarner, presidente Healthcare Activos explicó que aunque las residencias de tercera edad han estado en el foco de atención durante la crisis, no se ha tratado su situación con profundidad. “Tenemos que estar muy orgullosos del sistema sanitario que tenemos, puesto que España tiene la segunda esperanza de vida más larga del mundo, tras Japón”.

Las residencias son un factor fundamental del sistema sanitario, puesto que el 60% del coste hospitalario de una persona se produce en sus últimos 5 años de su vida. Y señaló que se calcula que el 15% de los mayores de 80 años necesitan estar institucionalizados, puesto que son dependientes, pluripatológicos y polimedializados.

“Es importante remarcar que las residencias están para cuidar y no curar (que son los hospitales). Dentro de este marco, y poniendo a la persona en el centro y ofreciéndole los mejores servicios posibles a su alrededor, el papel de las residencias es imprescindible para cuidar a los necesitados, ocupándose de los grandes dependientes (por ejemplo, personas con Alzheimer, grandes dependencias físicas y cognitivas o paliativos) y aliviando la carga de los hospitales (rehabilitaciones de post operaciones o enfermos crónicos)”.

El presidente Healthcare Activos solicita acuerdos a nivel europeo para los sistemas sanitarios y de residencias de ancianos, puesto que los cuidados que necesitan los pacientes son similares en todos los países.

Además, indicó que las administraciones públicas no conocen el sector de las residencias de ancianos, puesto que es muy amplio y a ello se suma las complicaciones con los distintos sistemas sanitarios para las 17 comunidades autónomas.

Datos: en lo que respecta a las camas, el 25% son de gestión y propiedad pública, El 35% está en manos de ONGs y asociaciones mientras que el 40% restante está en manos de operadores privados. El 20% de las camas está en residencias de menos de 50 camas, que en muchas ocasiones no disponen de los servicios necesarios para garantizar la salud de la alta dependencia.

Indicó que la razón de la mortalidad en las residencias ha sido la condición silenciosa del virus, su especial agresividad con los mayores y enfermos crónicos y el cribaje implantado por algunas comunidades autónomas para impedir que se atendiese a ancianos con problemas de demencia en los hospitales.

También señaló que es posible que en las residencias públicas haya habido más contagios y fallecimientos que en las privadas. En Álava por ejemplo se produjo un 27% de contagios sobre el total de residentes en las residencias públicas frente a un 11% en las privadas. Asimismo, el número de fallecimientos también fue menor, un 8% frente a un 2%.

Señala el ejemplo de Alemania, donde ha habido una menor mortalidad debido a la mayor cantidad de recursos del sistema sanitario por cada 100.000 habitantes. “En España, aunque el sistema es muy bueno, está al borde de la saturación y falta capacidad hospitalaria y sanitaria, algo que va a ser más relevante dado que la curva demográfica indica que el número de personas mayores de 80 años se va a incrementar en 900.000 personas hasta 2033”.

Ante esta situación señala que es necesario adaptar y profesionalizar ese 20% de pequeñas residencias y aumentar la capacidad de camas, de forma que las residencias puedan acoger a la tercera edad y a enfermos crónicos, evitando la saturación de los hospitales.

En cuanto a las condiciones, señala que el número óptimo de camas por residencia es de 120-150, divididos en módulos de 30 persona en función de sus dolencias, para evitar deshumanizarlas, y con un peso significativo de camas individuales, si bien las habitaciones con camas dobles tienen su sentido a futuro

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