Así será la evolución de los activos alternativos, según los expertos (parte 2)

Continuamos el post anterior sobre la opinión de expertos en el marco de la Spanish Conference, dónde analizaron la situación actual del sector inmobiliario en una jornada donde se habló del papel de las Administraciones, los bancos, la valoración y la inversión, en especial en un segmento que despierta particular interés del capital inversor como es el de los activos alternativos.

 
El encuentro contó con la participación de Sandra Daza, directora general de Gesvalt, Christopher Hütwohl, director general Corestate Capital Advisors, Jorge Guarner, presidente Healthcare Activos, Lorenzo Castilla, director desarrollo e inversiones Unibail-Rodamco-Westfield. Fue moderado por Roger Pla, Socio Dpto. Derecho Inmobiliario Roca Junyent y el cierre estuvo a cargo de la Vicealcaldesa de Madrid, Begoña Villacís.

Cómo se observa el futuro del sector del retail

Lorenzo Castilla, director desarrollo e inversiones Unibail-Rodamco-Westfield, indicó que los centros comerciales han abierto con datos esperanzadores y la gente tiene ganas de volver a su vida habitual. “Tras preparar los centros para ser zonas seguras, los espacios han abiertos con caídas de afluencia de solo el 30% frente a lo habitual. En China estas caídas fueron de más del 50%”.

También señaló que las ratios de conversión a compra han sido muy superiores, con un especial interés en deporte, electrónica y hogar, y que el ticket medio se ha incrementado.

Tras la implantación de esas medidas de seguridad adicionales, mayor frecuencia de limpieza, uso generalizado de mascarillas e instalar controles en los accesos, piensa que las cifras son positivas y que la normalidad no está tan lejos como parecía.

“El próximo reto es recuperar las actividades de ocio. En muchos centros giran en torno a los cines, que están comenzando a abrir ahora, pero la mayoría de los estrenos potentes han sido retrasados. Estas zonas de ocio y restauración son las que falta por reactivar para recuperar el 100% de la actividad”.

En cuanto a la compra online, aunque se ha acelerado, piensa que la compra física sigue ofreciendo grandes ventajas, como la inmediatez al adquirir el producto o la emoción y experiencia de un centro comercial. El comercio online y el comercio físico convivirán en el futuro.

En esta adaptación hacia convertirse en un punto de encuentro y de experiencias, no todos los centros comerciales lo vivirán igual, habrá una alta polarización entre el ámbito prime y el secundario.

En esta transformación, una de las tendencias al alza es el Health & Wellness, que ofrece un valor diferencial respecto a la compra online.

En general, confía en que el sector seguirá siendo muy sólido para clientes, retailers y el mercado inversor.

El Covid-19 en la valoración de activos y su impacto en la búsqueda de inversión

Frente a la situación de incertidumbre, la directora general de Gesvalt dejó a modo de titular: “Que no cunda el pánico”. Porque aunque es un reto valorar en un contexto de mercado parado con muy pocos comparables, la experiencia y el background existente en cada mercado permite emplear el mejor método de valoración en cada uno de los casos.

En este sentido, dijo que se mantendrá la prudencia en esta actividad, al igual que al analizar cualquier cuenta de resultados o business plan. Si bien es cierto que los bancos van a solicitar más garantías para los productos en desarrollo, algo que habrá que tener en cuenta.

Rol de la administración pública en la situación actual.

Jorge Guarner, presidente Healthcare Activos, indicó que la colaboración público privada antes era imprescindible y más a partir de ahora. No solo en Madrid y España sino en toda Europa, especialmente teniendo en cuenta el endeudamiento existente.

Señala que es partidario de un sistema sanitario de garantía pública, pero de gestión privada, en el que el gobierno imponga unas pautas en servicios, protocolos e infraestructuras pero que se ejecute de forma privada. Para ello, es necesario un sistema de inspección mucho más fuerte que el actual y que haya una inspección a todos los recursos (tanto públicos como privados) de la misma manera y con transparencia.
“Si bien existe poca información real del coste en los servicios públicos (y como sociedad, deberíamos tener total transparencia al respecto), en general la gestión pública duplica o triplica el coste de la gestión privada ofreciendo ratios de calidad igual o inferiores. Un ejemplo es Muface (Mutualidad General de Funcionarios Civiles del Estado), donde más del 80% de los funcionarios públicos en España prefiere una cobertura sanitaria privada antes que la pública, y dicha cobertura privada cuesta por persona la mitad a los presupuestos del Estado”.

Como medidas, solicita a la administración también fijar un marco legal a largo plazo para favorecer la inversión y que el éxito del alargamiento de la esperanza de vida de España no se convierta en un problema.

También pide una mayor flexibilidad en el los usos de los terrenos, para poder mantener a las personas mayores en sus barrios originales y una mayor agilidad y rapidez en todas las tramitaciones de licencias.

Flexibilidad de uso para los centros comerciales.

Por su parte, Lorenzo Castilla, director desarrollo e inversiones Unibail-Rodamco-Westfield, indicó que la flexibilidad de uso del suelo y los espacios es completamente necesaria. Cree que el futuro son los centros comerciales urbanos que combinan distintos usos, incluyendo oficinas, zonas de ocio, residencial, retail,etc.
También solicitan esta flexibilidad a todas las comunidades autónomas, con marcos legales más unificados, al igual que mayor agilidad en la tramitación de licencias, siguiendo el modelo anglosajón. Este es el método para evitar zonas o edificios vacíos o deshabitados y genera centros de actividad económica.

Además, señala que de esta forma se consigue una mayor densidad en las ciudades, aprovechando más su suelo siendo más eficientes económicamente y más sostenibles.

Colaboración público privada

Christopher Hütwohl, director general Corestate Capital Advisors, solicita a la administración una legislación más concreta para nuevos productos como las residencias de estudiantes y el coliving.

Señaló que es una solución para todo el mercado residencial, ya que también alivia la presión de la demanda de estudiantes y jóvenes sobre el resto de mercado del alquiler.

También, considera que los estudios pequeños, de 25 o 30 metros cuadrados que ofrecen son un producto muy interesante para la demanda que va a venir en el futuro.

“Es previsible que exista debate entre si deben ser catalogados como sector residencial u hotelero, por eso piden una definición por parte de urbanismo y flexibilidad en la interpretación”.

Por último, solicitan una mayor agilidad con las licencias, una mayor flexibilidad y mejor colaboración entre técnicos y funcionarios en el trámite de licencias.

Cierre de la jornada a cargo de Begoña Villacís, vicealcaldesa de Madrid

Los puntos claves de su ponencia fueron los siguientes:

• Señala la ilusión que le hacía participar en la edición presencial de MIPIM, entendiéndolo como una plataforma excelente para “vender” la ciudad.
• Cree que el ayuntamiento debe gestionarse de manera similar a las empresas privadas considerando a los ciudadanos y empresas de la ciudad como “clientes” a los que hay que prestar el mejor servicio, y actuar como un “comercial” que muestra las ventajas de Madrid en foros de este tipo.
• La colaboración público-privada como motor de crecimiento allá donde no puede llegar la administración sola, por ejemplo, en la construcción de vivienda pública.
• Mantiene que la iniciativa pública no debe sustituir a la privada, tienen que ser complementarias para generar el máximo valor en la ciudad.
• Desde su llegada al Gobierno de la Ciudad ha apostado por el uso de nuevas tecnologías como el BIM para agilizar la tramitación de licencias y se han simplificado procedimientos quitando firmas físicas. Así, se está consiguiendo reducir los plazos y por ejemplo, durante el confinamiento se han tramitado 215 licencias que afectan un total de 2.861 viviendas y se realizó la primera inspección virtual de España, para poder otorgar la licencia a una residencia de ancianos.
• Ha asegurado que no va a permitir el intervencionismo en el mercado inmobiliario de Madrid y que quiere fomentar normas estables con vocación de permanencia, a través de pactos con el resto de grupos políticos.
• También están trabajando en un plan de ordenación urbanística con el que flexibilizar el uso de los espacios, para que las ciudades se ajusten a los cambios constantes que viven hoy en día.
• Está de acuerdo en ser intensivos en el uso del suelo y señala que el modelo de mancha de aceite es contraproducente en la sostenibilidad económica y ecológica, por eso una de las primeras leyes cuya derogación impulsó fue la de las tres alturas.
• Señala que durante su gobierno se han desbloqueado múltiples desarrollos como Madrid Nuevo Norte o los del Sureste de la capital.
• Con todas estas oportunidades y otros elementos como la alta calidad y esperanza de vida de Madrid, se está trabajando para potenciar la Marca con la que competir con otras ciudades del mundo.
• Quien no apueste por invertir en Madrid “es porque está loco”.