Finalidades de la tasación ¿qué circunstancias pueden alterar el valor de un activo inmobiliario?

Existen valoraciones regladas que son aquellas para una finalidad para la que existe una normativa específica de obligado cumplimiento. Estas son las valoraciones Catastrales cuya norma es el RD.1020/93 + RD 1464/2007, las valoraciones expropiatorias que deben seguir el RDL7/2015 + RD 1492/2011 y las tasaciones para garantía hipotecaria, cuyo marco legislativo es la Orden ECO/805/2003 y Orden EHA/3011/2007

Por tanto, podemos decir que la finalidad de la tasación condiciona la normativa de aplicación y el método de valoración a utilizar y por tanto el valor de tasación a obtener.

Un mismo inmueble puede obtener valoraciones diferentes según la finalidad para el que fue tasado. ¿Existen otras circunstancias que influyan en el valor de tasación?

Para elaborar un informe de tasación inmobiliaria se consideran diferentes aspectos intrínsecos y extrínsecos al bien tasado que influyen directamente en el valor del mismo como son la tipología del bien, el uso, la ubicación, condiciones urbanísticas, antigüedad, estado de conservación y estado de ocupación, entre los principales.

La normativa ECO/805/2003 es una orden del Ministerio de Economía en la que se establecen normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales y es de obligado cumplimiento para todas las finalidades contempladas en su artículo 2, y entre ellas para las tasaciones cuya finalidad es la garantía hipotecaria.

Finalidades de la tasación

Aunque la solicitud de un préstamo hipotecario, la valoración para conocer el patrimonio en cobertura de provisiones técnicas de compañías de seguros, fondos de inversión y sociedades de inversión inmobiliaria son las finalidades que se acoge a la Orden ECO, en realidad son múltiples las finalidades para las que se solicita una tasación inmobiliaria que, aunque no tienen la obligación de seguir ninguna normativa en particular y no se realizan de acuerdo a las disposiciones y requisitos de la Orden ECO, si se siguen los criterios y metodologías de la misma. Entre las más frecuentes encontramos:

• Compraventa de inmuebles: con el objetivo de asesorar a un tercero en la compra o venta de un activo inmobiliario.
• Herencias: es la valoración de activos ante una sucesión hereditaria para el reparto de bienes y el pago de impuestos.
• Impuestos: establecer el valor del inmueble que sirva de base para el cálculo de los impuestos de plusvalías y tasas.

¿Quién puede realizar una tasación hipotecaria?

Una tasación hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley y bajo la supervisión de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como Gesvalt.

El perfil profesional del tasador es el de un arquitecto o arquitecto técnico, y en el caso que se valore una tipología de inmueble con características especiales como, por ejemplo, una nave industrial, podría ser un ingeniero industrial quien desarrolle el informe. Para una finca rústica, será un ingeniero agrónomo o agrícola.