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20 de junio de 2022
Cuatro empresas especializadas que ofrecen este tipo de financiación dan respuesta a las principales dudas sobre condiciones y requisitos de acceso al crédito.
Uno de los problemas más importantes a los que se enfrenta cualquier promotor inmobiliario es el de obtener la financiación más adecuada y flexible a sus necesidades.
Cuando el camino para obtener liquidez de modo tradicional se vuelve complicado por plazos y trabas difíciles de asumir, las pequeñas y medianas empresas pueden diversificar sus fuentes de financiación con modelos alternativos, una herramienta que está ganando cada vez más adeptos entre los promotores españoles. La financiación alternativa ofrece la ventaja de una mayor flexibilidad y adaptación, independientemente del tamaño del proyecto.
Esta es una de las conclusiones que se ha extraído de la mesa de debate del encuentro convocado por PROVIA y Gesvalt, sobre financiación alternativa para el desarrollo de proyectos de promoción, en el que participaron:
Si bien el actual escenario es complejo para el promotor por la incertidumbre generada por la inflación, y la tendencia al alza de los costes de las materias primas y de la energía, la buena noticia, señala Luis Martín Guirado, es que la demanda del usuario final sigue altísima. “Todo el producto acabado se consume con voracidad, y el activo inmobiliario se está viendo como refugio para protegerse de la inflación”, afirmó.
Al margen del circuito bancario, y ante la urgencia de impulsar proyectos gracias a las oportunidades actuales, las pymes cuentan con vías complementarias para llevar a cabo sus proyectos.
La llamada financiación alternativa está viviendo un crecimiento en el mercado español como opción a la obtención de crédito convencional, cuyos requisitos y plazos en ocasiones pueden resultar inasumibles y paralizar todo el proyecto.
Sí, el promotor medio o pequeño puede tener acceso a la financiación alternativa, aseguró Álvaro Sánchez-Fabrés, quien señaló que en Stronghold gestionan operaciones desde 1 millón de euros. “Los pequeños y medianos promotores son los que hoy están sufriendo la falta de financiación tradicional. La financiación alternativa es un producto diseñado para este tipo de promotor”.
Por su parte, Eugenio Molina destacó que desde Frux Capital gestionan clientes de todos los tamaños, incluso socimis.
Al respecto, Mónica Pedrós destacó que el objetivo de los fondos Next Generation, dotados con más de 4 mil millones hasta 2026, son las pymes. “La idea es que los pequeños proyectos y empresas estén muy beneficiados. Los programas marco en los que se divide la ayuda van desde la rehabilitación de barrios hasta mejoras de eficiencia energética en una vivienda, con lo cual puede entrar desde una persona física hasta un ayuntamiento”, señaló.
Por su lado, Juan Bartolomé, recomienda “analizar el proyecto, tener claro qué es lo que quiere, ver si es viable, y a partir de ahí seleccionar qué tipo de fondo es el que puede ayudar”.
Una de las reticencias más extendidas referente a la financiación alternativa es que se lleva la mayor parte de los beneficios de la promoción. En este sentido, Eugenio Molina dice que si bien supone un coste adicional que en términos medios es superior al bancario, aun así tiene un coste inferior a las exigencias que puede tener el de un accionista. “Hay que encontrar aquel proyecto adecuado que tenga un margen suficiente para atender cualquier contingencia que pueda tener. La financiación alternativa puede encajar en un proyecto habiendo suficiente margen para todos y puede permitir en términos de plazos y márgenes satisfacer las necesidades tanto del accionista, como del financiador y del promotor”.
Para Sánchez-Fabrés, los promotores tienen claro qué es la financiación alternativa. “Con el paso de los años se ha visto que funciona: en Inglaterra y en Estados Unidos, representa un 40 y un 50% respectivamente”. Entre los beneficios que representa este modelo de financiación, destaca como fundamental que permite que los proyectos salgan adelante.
Los expertos coincidieron en que las líneas rojas dependen del proyecto, y que en general están en función de si existe una previsión de que el promotor tenga garantizada la rentabilidad.
Molina explicó que Frux limita la aprobación a proyectos en capitales de provincia y ciudades de más de 100.000 habitantes, aunque en el caso de la Costa Blanca esta limitación no se aplica ante la capacidad de negocio que desarrolla, tanto para las promociones de residencial como comercial.
En el caso de Sánchez-Fabrés, indicó que su entidad solo excluye a los activos hoteleros de la financiación. Para Bartolomé la ubicación de la promoción es esencial para acceder a este tipo de financiación.
“Sin duda, la respuesta de la financiación alternativa de fondos de deuda es muchísimo más rápida que la tradicional”, asegura Juan Bartolomé, quien señaló que en Jubarta los plazos normales están en las 6 o 7 semanas para cerrar una operación y que cuentan con una preautorización que le da al promotor información rápida sobre si el préstamo es viable.
Por su lado, Álvaro Sánchez-Fabrés indicó que en Stronghold tardan entre 24 o 48 horas en dar una respuesta, y en cuanto al cierre de la operación, en caso de producto terminado, el plazo está por debajo de las dos semanas, y siendo promoción inmobiliaria, tres semanas.
Molina dijo que los plazos son más rápidos que el de las entidades bancarias. “El seguimiento diario nos permite tener aprobaciones preliminares muy ágiles, y luego queda todo sujeto a un experto independiente para la tasación y los informes legales sobre el activo”.
Respecto a los tipos de garantías que se solicitan en la financiación alternativa, Bartolomé dijo que lo más habitual es la deuda senior. “Depende del tipo de proyecto, los márgenes deben ser altos para que la operación, cuando hablamos de capital, sea viable”.
En este sentido, para Molina las garantías dependen del perfil del cliente, “si es a un grupo promotor con garantía de la propia compañía, solicitamos la garantía hipotecaria; y en caso de un vehículo cuyo único activo es el que se va a llevar a cabo el desarrollo, se solicita el conjunto de garantías relacionados a esa sociedad”.
Sobre el tipo de valoración exigida para acceder al modelo alternativo de financiación, en la mesa recordaron que la tasación ECO es la solicitada siempre por todos los fondos y bancos. Sin embargo, en caso de que el inversor sea de fuera de España, también será exigida la tasación RICS.
