¿Cuál será el impacto del Covid-19 en el sector inmobiliario y en la valoración de activos?

El Covid-19 ha tenido un impacto general muy relevante tanto en el sector inmobiliario como en toda la economía en general. Sin embargo, todavía es pronto para poder realizar una aproximación acertada al escenario que se planteará tras la crisis sanitaria.

A pesar de ello, sí que podemos adelantar que uno de los impactos más fuertes estará determinado por las variaciones de flujos de caja en el futuro, a raíz del cambio que se puede producir en las rentas de la ciudadanía como consecuencia de una potencial reducción de la tasa de ocupación y un aumento del IPC. Todo ello, en combinación, produciría una disminución en la demanda que afectaría de manera considerable al sector inmobiliario.

Por otro lado, a priori, no vemos ningún problema a la hora de realizar las valoraciones en estado de crisis. Sin embargo, es necesario señalar que la fecha para realizar dicha valoración es un factor clave, puesto que la información disponible en ese momento puede conllevar variaciones en el valor a medida que se adquirieran mayores certidumbres sobre la situación.

Además, En los activos a valorar por comparación la ausencia de comparables puede suponer un problema técnico añadido. A pesar de ello, un Informe RICS detalla indicadores de mercado que nos ayudan a reflejar de una forma fidedigna lo que puede ocurrir en cada tipo de inmueble y con su actividad de forma razonada. Asimismo, utilizamos las mejores hipótesis con la información disponible respecto a anuncios del gobierno y consenso de mercado.

Por último, es necesario añadir que una venta masiva de las carteras de los Fondos de Inversión, sumado con los aspectos anteriores, se podría traducir en una importante reducción de precios, pero puntual y localizada exclusivamente en el corto plazo.

En este sentido, queremos trasladar cierta tranquilidad respecto al valor en actividades económicas, ya que salvo que la situación a fecha de valoración permita prever un cambio sustancial en los hábitos de consumo o en mercado inversor, los parámetros a largo plazo mantienen cierta estabilidad. A pesar de ello, la recurrencia de valoraciones sería conveniente para informar con mayor precisión sobre la evolución en los valores.

¿Qué segmentos del sector terciario (oficinas, hoteles, retail, logístico) van a tener mayor impacto por la crisis?

Logístico. A nivel general, el sector logístico está siendo uno de los menos afectados por la crisis, ya que los inversores apuestan por él y sus perspectivas son positivas. Esto se debe a que esta crisis ha servido para poner a prueba los sistemas de distribución y para acelerar la penetración del ecommerce en nuestra sociedad.
En este sentido, la demanda de suelo logístico se ha duplicado respecto a 2019. Tendremos que analizar si la crisis sanitaria también impulsa un cierto movimiento de desglobalización que conlleve un acercamiento de los centros logísticos a los nuevos centros de producción europeos. A pesar de ello, la demanda de esta clase de activos también sufrirá un retroceso a raíz de la crisis.

Oficinas. Por otro lado, el sector de oficinas va a mantener una oferta similar a la anterior a la crisis y, por tanto, es probable que se siga manteniendo por debajo de los niveles marcados por la demanda, que podría aumentar en los grandes centros urbanos y reducirse en las zonas periféricas.
Sin embargo, es pronto para determinar el impacto concreto, ya que habrá que tener en cuenta aspectos como la posible ampliación del espacio medio por empleado, que actualmente es de 8m2, y la definitiva instauración del teletrabajo en las culturas corporativas. Estas nuevas tendencias podrían suponer un gran cambio en este mercado, impulsando todavía más la corriente ya existente de apuesta por el coworking.

Retail. En cambio, el sector del retail, junto al hotelero, está siendo uno de los más afectados por este contexto y, además, será uno de los últimos en volver a la normalidad.

El auge del ecommerce y el entretenimiento doméstico, que se ha puesto a prueba estos días, puede conllevar un impacto para los centros comerciales. Los inversores están a la espera en este ámbito y será necesario esperar a la vuelta a la normalidad para analizar la demanda de espacios existente para poder fijar sus potenciales rentabilidades.

A pesar de ello, durante la anterior crisis financiera, el ámbito del High Street mantuvo sus niveles de rentas y aguantó la parálisis del mercado convirtiéndose en un valor refugio, algo que también podría repetirse en esta ocasión, aunque todavía es pronto para valorar su impacto.

Asimismo, muchos retailers europeos están evaluando sus estrategias de venta, valorando sus necesidades de espacio comercial en favor de una mayor, o total, apuesta por el comercio electrónico.

Hotelero. Por último, el ámbito hotelero también está recibiendo un gran impacto de esta situación, reduciendo a cero la tasa de ocupación hotelera, que en 2020 habían superado a las obtenidas en 2019.

Este ámbito tardará más de un año en recuperar la normalidad, ya que la crisis sanitaria no solo ha paralizado sus ingresos durante estos meses, sino que también puede conllevar una falta de confianza para los turistas de cara a la temporada alta que se aproxima, especialmente extranjeros.

Algunas estimaciones auguran que las medidas aplicadas para combatir el coronavirus podrían conllevar unas pérdidas de entre 70.000 y 80.000 euros en España, algo que no solo afecta a empresarios y profesionales de ese sector, sino que también impacta directamente en el PIB español, que podría tener una importante reducción superando el 5%.

¿Cómo trabajamos en un escenario tan volátil?

La situación actual nos invita a ser cautos con nuestras previsiones. Los escenarios que manejamos dependen en gran medida de la duración del estado de alarma, ya que cada nueva prórroga puede incrementar el impacto sufrido, generar un descenso más pronunciado de la demanda y ralentizar la recuperación. En Gesvalt actualizamos nuestras previsiones de forma constante, monitorizando y analizando los posibles escenarios en función de las novedades anunciadas por el gobierno.

Sin embargo, a nivel general, sí que podemos asegurar que no hay ausencia de rentas, ya que tenemos que contar con los contratos ya firmados. Debemos considerar que el impacto de las condonaciones o renegociaciones de uno o dos meses son muy puntuales y no tendrán un impacto relevante en el largo plazo.

Con esto en mente, debemos ser prudentes en nuestros escenarios, pero en base a las potenciales subidas que se puedan dar en el medio o largo plazo más que del impacto que pueden existir en el corto.

También es relevante indicar que para las valoraciones será necesario elegir testigos válidos, algo que puede ser complicado para las compañías y profesionales de nuestro sector.

¿Caerán los precios del sector inmobiliario con la vuelta a normalidad?

El desarrollo general de los precios dependerá de cómo evolucione la demanda en los distintos segmentos inmobiliarios. Por ejemplo, las primas de riesgo indican que los yields del Commercial Real Estate aumentarán en 2020, mientras que la caída de rentabilidades de renta fija y otros activos actúa de forma contraria. Todo ello parece indicar que los precios se mantendrán, con posibles ligeras correcciones a la baja.

A día de hoy, es necesario destacar que el apetito y la disponibilidad de capital de los grandes inversores nacionales e internacionales sigue latente, aunque ahora mismo estén siendo cautos y hayan paralizado o pospuesto el cierre de operaciones hasta la finalización del estado de alarma. Con ello, las medidas de contención y los avances en la investigación médica que tarde o temprano se deberán producir, pueden dar paso a una primavera inversora siempre que el deterioro económico no se transforme en una crisis financiera, situación que la Unión Europea está trabajando para evitar.