Incrementar el suelo público es clave para la construcción de viviendas asequibles

El déficit de vivienda asequible, entendida como un concepto a medio camino entre la vivienda social y la libre, pero sin las regulaciones exigidas en la primera ni tampoco expuesta directamente a los movimientos de la oferta y demanda de la segunda, afecta a más de un millón de familias en España.

Según los datos obtenidos por Atlas RE Analytics y Gesvalt, esta cifra se basa en el número de unidades familiares con dificultades para acceder a un hogar a precios sostenibles, y que hoy destinan más de un 40% de sus ingresos al pago de un alquiler.

Esta estimación surgida del estudio apunta a viviendas para todo tipo de uso en función de la población y de comparar la media de la oferta de vivienda en alquiler de la UE.

Conseguir este objetivo depende en gran medida de dos acciones concretas: facilitar suelo público para la construcción de vivienda, y una mayor colaboración público privada para dar solución al mercado del alquiler.

Suelo público y colaboración público privada para vivienda asequible

El urbanismo es una competencia que en España está descentralizada, y aunque exista una ley de suelo y leyes de vivienda, al final, las decisiones recaen en los municipios y las ciudades.

Teniendo en cuenta que en entornos urbanos el coste del suelo representa alrededor del 40% del total de la promoción, el papel de las administraciones resulta decisivo para abaratar la construcción. Así, una adecuada liberalización del suelo público y el beneficio que supone transferir este ahorro al inquilino es parte de la solución para aliviar el problema de acceso a una vivienda asequible. 

Por otro lado, como el suelo es un bien escaso, la rehabilitación resulta imprescindible para conseguir vivienda a precios sostenibles.

España, que cuenta con un parque de vivienda muy antiguo con edificios con 50 o 60 años de antigüedad, se encuentra ante la gran oportunidad de aprovechar los fondos Next Generation para este fin, en especial en las zonas donde el mercado se encuentra más tensionado.

Experiencias de otros mercados en vivienda asequible y el suelo público

El desarrollo de vías de colaboración público privada, donde las empresas cuenten con garantías de seguridad jurídica y obtengan márgenes razonables, se muestra como otro de los factores clave para el desarrollo de viviendas asequibles. 

Hay dos tendencias principales que se están observando en otros países. Por un lado, en nuestros vecinos Portugal o Francia, el Estado favorece de forma directa la puesta en el mercado de vivienda asequible a base de proteger las rentas esperadas para los inversores privados que participan en el proyecto al ser garantes ante impagos de alquiler. 

En otros mercados, por otro lado, se crean grandes sociedades públicas que utilizan suelo público para desarrollar vivienda con entrada de capital privado que cuenta con unos rendimientos inferiores a los que obtendría en el mercado puramente libre, pero más seguros tanto en plazo como en garantías.