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¿Cuál será el futuro del mercado de las oficinas tras el Covid-19?

13 mayo 2020

Las oficinas se adaptan al nuevo entorno creado por la pandemia con cambios en el modelo de contratación, renegociación de rentas y adecuación de los espacios a las nuevas demandas.

¿Cuál será el futuro del mercado de las oficinas tras el Covid-19?

¿Cómo evolucionarán las rentas de oficinas en 2020 en el contexto de la pandemia?

Para estimar el impacto que las restricciones puedan tener en la evolución de las rentas, debemos esperar a conocer su duración, ya que la paralización actual los deja en una situación de suspensión, alargando los plazos y provocando la caída de algunas contrataciones, por lo que es difícil prever cómo se comportará el mercado una vez se reactive.

En todo caso, consideramos probable un escenario de reestabilización de las rentas donde es posible que se interrumpa el fenómeno de crecimiento de precios que estábamos observando en el primer trimestre del año, pudiendo observar incluso caídas, si bien menos acusadas en los CBD que en la periferia.

Aunque todavía estamos en una fase muy prematura para poder determinarlo de manera correcta, consideramos probable que el mercado de oficinas, si sabe adaptarse como ya lo ha hecho otras veces, sea uno de los sectores que menos afectado se vea por la crisis generada por la situación actual

¿Cerrará 2020 con una caída de las rentas en el mercado de oficinas?

La volatilidad del escenario actual nos invita a ser cautos con nuestras previsiones, especialmente debido a si se producen nuevas prórrogas del estado de alarma estas podrían generar un descenso más pronunciado de la demanda.

En cualquier caso, con una oferta que prácticamente se va a mantener en las mismas condiciones que en el escenario previo a la entrada en vigor de las restricciones, la evolución del número de operaciones tanto en el mercado de oficinas, como en otros ámbitos como el residencial, vendrá determinada por la recuperación de la demanda.

Cuanto más tiempo se mantenga el estado de paralización de la actividad, mayor será el impacto sufrido y más lenta la recuperación y por tanto es posible que si esto se produce, se experimenten ligeras caídas en los precios, como ya decíamos, más importantes en las zonas de periferia.

Renegociación y aplazamiento para minimizar el impacto de los alquileres

Desde que comenzó esta crisis hemos podido ver como grandes tenedores han condonado la renta o parte de ella a sus inquilinos para intentar minimizar el impacto de la pandemia en sus arrendatarios.

Además de este tipo de iniciativas fomentadas por los propietarios, también son los propios inquilinos los que intentan negociar sus rentas a través del aplazamiento de pagos o renegociaciones.

Como en los demás aspectos, el periodo en el que se extienda esta situación será el que marcará este tipo de comportamientos, pudiéndose negociar más cuanto más dure esta situación.

Mercado de oficinas en Madrid y Barcelona: dónde será mayor el impacto

Ambas localizaciones cuentan con un mercado de oficinas muy consolidado, si bien es probable que, en ambas capitales, los efectos de esta crisis se noten en los inmuebles que se encuentren fuera de las localizaciones más prime.

Es posible que Madrid pueda ser un poco más resistente debido a la estabilidad política y los estímulos fiscales, además de por concentrar un gran volumen de empresas. No obstante, la situación puede tornarse más complicada para proyectos que se encuentra actualmente en marcha como los del 22@ o MadBit.

Los datos del primer trimestre arrojan una ralentización en el mercado de inversión cercana al 30% respecto al pasado año. Debido a la situación actual aún no es posible conocer si este descenso ha sido producido únicamente por la crisis sanitaria o han influido otros factores intrínsecos de este mercado, pero, lo que sí conocemos es que existe demanda y que esta está atenta a la evolución de este sector.

¿Qué ocurre con las operaciones en curso previas a la crisis?

Todas las operaciones que había en marcha ahora se encuentran en una situación de prudencia, esperando, con una demanda existente previa a la crisis que sigue latente. Lo que dictaminará su comportamiento será el tiempo en el que se vuelva a instaurar la normalidad.

Gran parte de las operaciones se ha aplazado y se reanudará después del estado de alarma, pero, adaptándose a las medidas que se tengan que tomar tras la COVID-19. En el mercado de oficinas es seguro que se tendrán que tomar nuevas medidas en cuanto al espacio y la salud, lo que supondrá una necesidad de espacio mayor para cada trabajador. Este incremento de demandas de espacio podría llegar a compensarse con el establecimiento del sistema de teletrabajo.

Es necesario esperar para ver cómo se va a llevar a cabo la desescalada de medidas de restricción para ver cómo podremos afrontar la “nueva” normalidad.

Cambios en los modelos de contratación de oficinas y adaptación del espacio a la nueva situación

Previa a la aparición de la crisis sanitaria, la previsión de contratación para este año era similar a la del ejercicio anterior.

Esta nueva situación, y la incertidumbre que está generando, hace que sea muy complicado hacer un pronóstico para este año en cuanto a volumen de contratación.

Va a existir un cambio en el modelo de contratación. La adaptación al teletrabajo, forzada por esta crisis, se mantendrá en el futuro. Esto puede suponer la necesidad de otro tipo de espacios debido a la reducción del tamaño de la plantilla que será necesario que figure presencialmente en las oficinas.

Esta nueva realidad, en principio, reduciría las necesidades de espacio físico de las compañías a la hora de buscar sus oficinas.

Por otra parte, tendremos que esperar a conocer las medidas de seguridad aplicables en los espacios de trabajo una vez superemos el estado de alarma. Los nuevos criterios de distancia y espacio destinado a cada trabajador aumentarán y es posible que gran parte de los espacios de oficina se modifiquen para adaptarse a la nueva situación.

¿Cómo serán los próximos edificios de oficinas post-covid?

Los nuevos proyectos de oficinas tendrán que incorporar las nuevas necesidades laborales como condicionantes de origen a la hora de diseñar sus espacios de trabajo, lo cual seguramente los haga más deseables y competitivos.

No se prevé que los proyectos ya prealquilados sufran grandes modificaciones, ya que este tipo de acuerdos no tienen porque verse afectados en estos momentos.
Adaptarse a las nuevas necesidades de espacio: el ratio de m2 por persona en oficinas aumentará

Es una realidad que de esta situación sacaremos grandes aprendizajes y experiencias que nos harán mejorar en todos los sentidos y, por supuesto, también provocará cambios en algunos de nuestros hábitos.

El teletrabajo y la flexibilidad son aspectos que muchas compañías de nuestro país han tenido que aplicar en escasos días debido a la urgencia de la situación. Muchas de estas empresas se han dado cuenta de que este sistema funciona y que, a futuro, apostar por otras alternativas como los espacios de coworking puede suponer una ventaja ante situaciones de este tipo.

Por otro lado, antes del inicio de la crisis existía una densificación excesiva en las oficinas. El aspecto sanitario va a ser un factor determinante y parece indudable que la ratio de m2 por empleado aumentará. Por ello, podría haber un repunte de la demanda del espacio necesario para cada empleado, derivado de estas medidas de distanciamiento social, hecho que posiblemente influirá en los precios.

¿Cómo será el impacto en la demanda en los centros de coworking?

Los centros de coworking tendrán un comportamiento dual dependiendo del tipo de demanda. Estos lugares de trabajo fueron concebidos para dar una solución a autónomos y pymes las cuales en estos momentos se están viendo gravemente afectadas por las restricciones. Por ello, es posible que en los próximos meses observemos como la demanda de este tipo de espacios para este tipo de empresas se reduce por una cuestión económica y de necesidad de ahorro.

Por otro lado, muchas empresas han conocido durante esta crisis el teletrabajo y sus buenos resultados, algo que podría provocar un aumento de la demanda de otro tipo de espacios, quizás ubicando no toda, pero si parte de su plantilla.

¿Qué tipos de centros coworking pueden resistir mejor tras el Covid?

Teniendo en cuenta las características que se suelen buscar en este tipo de arrendamiento, localizaciones principales en los centros de negocio tanto de Madrid y Barcelona serán las que mejor resistan.
Además de la localización, características como espacios optimizados y una oferta de servicios amplios y de calidad, marcarán la diferencia en este tipo de activos que tendrán que ofrecer los precios más competitivos.

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