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Mercado residencial en Portugal tras la pandemia: reactivación y nuevas oportunidades de inversión

3 septiembre 2020

La crisis generada por el COVID-19 ha sido inferior en el país luso que en España. Una mayor estabilidad política y mejores resultados a nivel sanitario, entre los principales factores de recuperación del sector inmobiliario.

Mercado residencial en Portugal tras la pandemia: reactivación y nuevas oportunidades de inversión

El mercado inmobiliario en Portugal presentaba un escenario muy dinámico durante los meses previos a la irrupción de la pandemia, con datos que permitían pronosticar un año muy positivo.

La demanda en algunas zonas superaba tanto a la oferta como a los nuevos proyectos en desarrollo. En las ciudades de Lisboa y Oporto, los precios se encontraban en máximos históricos en prácticamente todos sus barrios.

 

¿Qué efectos podemos esperar en los precios de la vivienda y en las operaciones de compraventa?

No observamos, al menos por el momento, fuertes contracciones en los precios de venta. En los casos en los que se han producido, estos se deben más a un ajuste natural del mercado, huyendo de valores especulativos, algo que ya empezó a producirse en algunas zonas durante los meses anteriores al Covid-19.

La mayor incertidumbre la encontramos en cuanto a la financiación, ya que las entidades podrían revisar sus políticas de financiamiento, dificultando el acceso al mismo a parte de la demanda. Esto, a su vez, podría provocar que la oferta tuviera que reducir sus precios.

Aun así, en el momento actual e iniciando el desconfinamiento, no parece que este hecho este teniendo un impacto significativo en los precios.

¿Por qué el mercado residencial portugués se recuperará antes que el español?

Históricamente, Portugal, por cuestiones de tamaño y de su dependencia económica de España, ha tendido a ser más lento en recuperarse en tiempos de crisis económica.

Sin embargo, hoy en día existen dos factores que pueden cambiar esa tendencia: una mayor estabilidad política y mejores resultados a nivel sanitario, con muchos menos casos de infección y fallecimientos que en España.

También es necesario señalar que en Portugal las obras en curso sólo se detuvieron dos semanas, por lo que los promotores y constructores continuaron su actividad sin que se resintiera la economía; y que el volumen de trabajadores de este sector desempleados como consecuencia de la crisis generada por el COVID19 ha sido inferior que en España.

Con esto en mente, podemos esperar una recuperación más temprana en Portugal, aunque el crecimiento que presente España pueda ser mayor en el medio y largo plazo.

¿Cuál es el apoyo del Gobierno para estimular el sector inmobiliario?

Ya se ha debatido el apoyo del Gobierno de Portugal al sector inmobiliario, pero en la práctica no se ha presentado ningún estímulo económico directo.

El gran apoyo que el Gobierno portugués brindó al sector fue garantizar condiciones sanitarias para que prácticamente no se detuvieran las promociones en curso

Además, se tomaron medidas tecnológicas para garantizar que las transacciones y la financiación fueran posibles (Notarios digitales, tasaciones de garantía hipotecaria con visitas por videoconferencia, facilitación de firmas digitales y municipios que, como Lisboa y Oporto, crearon plataformas para verificar estados de la concesión de licencias de proyectos urbanos online para evitar retrasos en los plazos presentados por los promotores).

Para los grandes inversores, el mercado ibérico generalmente se considera como un todo

Debido al desarrollo de nuestra actividad, somos conscientes de que la mayoría de los inversores cuentan con equipos de asesores profesionales que trabajan en los mercados de una manera intensa y bien informada.

Por tanto, cuando quieren invertir en un lugar determinado, generalmente mantienen esa intención, porque ya han hecho su análisis y no dependen de un incentivo específico para que la viabilidad de su proyecto sea un éxito.

Es cierto que en determinadas situaciones podría existir un desvío de determinadas inversiones, pero esto es aplicable en ambas direcciones. Proyectos que estaban destinados inicialmente en Portugal pueden llevarse a cabo en España y viceversa.

Cabe señalar que para los Grandes Fondos de Inversión y los inversores internacionales, el mercado ibérico generalmente se considera como un todo, y como tal, quieren estar en Madrid y Barcelona, ​​así como en Lisboa u Oporto, siendo las ciudades con más altas rentabilidades en la península.

¿Cómo es la demanda de vivienda en España y Portugal?

España mantiene un nivel de demanda más consolidado que Portugal. La demanda de vivienda en Portugal está muy centrada en las grandes ciudades, mientras que en España esta demanda está más diversificada.

¿Cuál es el perfil de inversor más activo en el mercado residencial portugués?

Existen varios tipos de inversores del sector residencial en Portugal, pero los dos perfiles más activos en los últimos años han sido el inversor internacional dirigido a Golden Visa, que llega al mercado con prácticamente todas las unidades vendidas en preventa; y el Inversor nacional o internacional que apunta al mercado nacional,  con viviendas de calidad media, media-alta.

¿Qué activos son los favoritos para el inversor en Portugal?

Los nuevos proyectos que hemos analizado ya nos dan una indicación de que los inversores están buscando más de un escenario posible para su producto inmobiliario.

El built to rent en el sector residencial está comenzando a sonar con fuerza, así como a redirigir proyectos que inicialmente estaban planteados para la venta. Esto también ocurre en soluciones de activos alternativos, como residencias de estudiantes en modo Co-living, espacios de trabajo compartido en Co-working y residencias de ancianos.

 

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