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5 de octubre de 2020
Los desequilibrios económicos que el confinamiento ha supuesto originan la necesidad de asesoramiento en el análisis de los negocios y de los contratos de alquiler con el objetivo de diseñar una estrategia a seguir en la negociación.
La irrupción del Covid19 ha generado nuevas situaciones que requieren un exhaustivo análisis profesional y la búsqueda de soluciones entre las partes implicadas. Este es el caso de las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios.
La pandemia ha provocado en algunos casos el incumplimiento de los contratos de alquiler o incluso la suspensión temporal de los mismos. En este contexto se vuelve imprescindible buscar nuevas fórmulas en la negociación de estos contratos acomodando sus prestaciones y corrigiendo los desequilibrios que pudieran existir con el fin de garantizar su continuidad.
Una situación anómala como ha sido el confinamiento ha planteado unos desequilibrios económicos importantísimos en los activos arrendados.
Estamos al inicio de lo que será un tema central de análisis y necesaria negociación y resolución en los próximos trimestres y seguramente se extienda durante todo 2021.
Compartimos las principales conclusiones del webinar sobre negociaciones entre inquilino y propietario en tiempos de la Covid-19 que celebramos junto a Belzuz Abogados. Con la participación de:
La problemática tiene dos vertientes: la parte jurídica, con contratos que se han alterado o se verán afectados, y por otro lado, el impacto que esa posible alteración pueda tener en las estructuras de financiación, de valoración, en los impactos con las entidades financieras o patrimoniales o incluso con los auditores.
¿Esto ocurre a todos tipo de activos o hay algunos en particular que se ven más afectados?
Isabel Fernández-Valencia señala que la entrada del covid ha provocado una paralización total en prácticamente todos los sectores y esto se ha visto reflejado en los activos que tienen algún tipo de contrato de alquiler.
Lo primero que se piensa con respecto a la cláusula “Rebus Sic Stantibus” es en activos alquilados como hoteles, oficinas, locales comerciales a pie de calle y en centros comerciales, pero también han surgido solicitudes de asesoramiento propietarios e inquilinos de activos singulares como parkings o concesiones administrativas.
Hay muchos centros comerciales que están en suelo con una concesión y el centro comercial cerrado. Tanto el propietario del centro comercial que tiene que pagar la concesión administrativa como los inquilinos de locales del centro, han visto parada su actividad y esto ha generado negociaciones complejas.
Emilio-Daniel Pérez Labrador indica que hemos tenido una primera fase en la que la mayor parte de los casos que se nos han planteado vienen en la línea de paliar los efectos negativos que ha supuesto el cierre por los decretos y prórrogas dictados por el gobierno de establecimientos no considerados de primera necesidad.
Aquí llevamos a cabo negociaciones que van desde la línea de la suspensión de la renta o la reducción de la misma durante el tiempo de mantenerse cerrados o que han tenido una rebaja sustancial de actividad.
En la segunda fase en la que muchos de estos establecimientos como consecuencia de la crisis económica y mantenimiento de las restricciones de la “nueva normalidad”, los negocios tendrán mucho menor rendimiento de la actividad con baja en la rentabilidad con impacto en la base económica y tenemos que ir a una renegociación para soslayar esta situación.
En una tercera fase, todavía incipiente, detrás de la crisis sanitaria viene la económica. Si es muy profunda con reducción del consumo, la actividad va a bajar en muchos sectores y esto dará lugar a que no se puedan abonar las rentas al mismo nivel que estaban y habrá que reacondicionar las rentas a esta nueva situación para que sea más justo, equitativo y sostenible para ambas partes.
Isabel Fernández-Valencia afirma que las alternativas son amplias tanto para propietario como para arrendatarios.
“Estamos viendo muchas casuísticas de contratos. Por ejemplo locales a pie de calle que han renegociado el contrato eliminando por completo la renta fija y cambiando a renta variable por un período acordado entre las partes y luego volver a negociar renta fija”.
Muchos locales se están viendo afectados también por los límites de aforo, y están aplicando el modelo de renta variable.
También períodos de renta libre por tiempo acordado con el compromiso de extender el contrato de obligado cumplimiento durante uno o dos años más. Por supuesto, también hay bonificaciones de rentas.
Respecto a la visión desde el punto de vista jurídico, Emilio-Daniel Pérez Labrador, señala que “los abogados vemos en cada caso qué mecanismo utilizar para hacer un planteamiento serio con base jurídica que lleve a la contraparte a presentarse a negociar cuando vea que tenga fundamento de prueba serio.
Aquí entran a jugar los informes de peritos en dos sentidos: que existe cambio sustancial en el mercado, y para medir hasta qué punto debemos modificar las cláusulas económicas del contrato”.
Fundamentalmente, el mecanismo para lo que se avecina es la cláusula “Rebus Sic Stantibus”, no existe regulada positivamente en el derecho y que tiene que tener una serie de requisitos como el cambio o la alteración extraordinario de las circunstancias que se tuvieron en cuenta en la contratación con respecto a las que ahora se dan por un fenómeno imprevisible e inevitable como la crisis sanitaria y que produce un desequilibrio exorbitante en las prestaciones de las partes en el contrato de tal manera que desaparece esa base económica del contrato.
Por puntualizar: esta cláusula apunta no es tanto a la resolución o extinción del contrato, sino a la modificación para reequilibrar las prestaciones de las partes. Si bien es cierto que es una medida excepcional de aplicación estricta por parte de los tribunales, también lo es que se ha abierto una línea jurisprudencial más flexible en cuanto a la aplicación de la cláusula “Rebus Sic Stantibus” de tal manera que es una posibilidad legal que apoyado por una propuesta seria con base fundada provocar una negociación antes de acudir a los tribunales.
Estos informes de valor, de rentas y de estudios de mercado están siendo claves para facilitar las negociaciones.
El supuesto de Fuerza Mayor está en la línea de que se produce un fenómeno impredecible fuera del alcance de las partes y como consecuencia de ese evento una de las partes o las dos, no puede cumplir el cometido al que se ha comprometido. ¿Qué determina la Fuerza Mayor? Libera al que está afectado de la responsabilidad por el incumplimiento del contrato. No libera tanto de cumplir la obligación, sino de las consecuencias.
La aplicación de la Fuerza Mayor llevará normalmente a la resolución de la obligación, y la cláusula “Rebus Sic Stantibus” a un reequilibrio del contrato a través de su modificación.
La directora Real Estate Advisory de Gesvalt agrega que en el activo, cuando es generador de flujos de caja y cuenta con estructuras de financiación o pertenencia a fondos de inversión o socimis o incluso a un family office, las negociaciones en los contratos pueden tener efectos importantes en la valoración, sobre todo para fines hipotecarios.
“Vemos que solo con la valoración, el asesoramiento se quedaba cojo y a esos impactos de valor tenemos que acercarnos a la situación desde tres enfoques: desde el mercado: viendo cómo estaba la situación de rentas para el inquilino antes del Covid. Otro enfoque, analizar qué ha pasado después del Covid, si se ha visto una bajada de rentas, y por último, una valoración del inmueble apoyado por una valoración financiera”.
Estos tres enfoques permiten un asesoramiento global que facilite el encuentro del punto de equilibrio entre las partes.
En Gesvalt aplicamos las metodologías RICs y ECO para encontrar el punto de equilibrio, así conseguimos la parte más conservadora con las valoraciones ECO a la hora de valorar rentas variables, y con la RICs podemos jugar con las hipótesis para llegar a un valor.
Sobre las alternativas de negociación, continúa Isabel, encontramos por un lado que grandes compañías están proponiendo bonificaciones sin cambio de contrato, y por el otro, la propuesta de cambio del contrato de renta variable.
¿Tiene impacto en el valor valor?
Sí, pero depende de la casuística del contrato, sobre todo de la duración del contrato vigente, si es a corto o largo plazo. Si el contrato es a largo plazo, el impacto en el valor será menor, porque ese año que dure la bonificación, el impacto en el flujo de caja será menor.
Isabel: Sí en los grandes tenedores, porque actualizan sus valores normalmente en diciembre y junio. En esta última, la incertidumbre ha sido grande y todavía no ha reflejado del todo el impacto del Covid.
Recomendamos para clientes que tienen financiación, es una anticipación tanto en la negociación de los contratos como con los bancos.
En los contratos tendremos que analizar tres factores: la parte jurídica; las valoraciones y el impacto en la financiación, y por último, la necesidad de revisar los planes de negocio.
Isabel: sí, estamos viendo el caso de muchos locales que incluyen la realización de mejoras en las instalaciones del espacio como variables de renegociación de rentas. También la adecuación de los espacios para la nueva normalidad entran en las fórmulas de negociación.
Emilio-Daniel Pérez Labrador agrega que también se ajusta la duración del contrato con más plazo de explotación para rentabilizar la inversión. No son pocos los casos que se han solucionado con la distribución de la inversiones entre arrendador y arrendatario.
