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Nuevo decreto de alquiler: ¿cómo afecta al inquilino y al propietario?

9 octubre, 2019

Resumimos los puntos más relevantes del nuevo Real Decreto-ley de medidas de alquiler de viviendas. Pros y contras para inquilinos y propietarios.

Nuevo decreto de alquiler: ¿cómo afecta al inquilino y al propietario?

¿En qué consiste el nuevo decreto del alquiler? ¿En qué nos afecta?

La puesta en marcha el Decreto de alquiler supuso modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos que afectan a los contratos de vivienda firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Algunos aspectos a nivel contractual y fiscal se modifican tanto para el arrendador como arrendatario, fundamentalmente en cuanto a la duración, las garantías y las fianzas.

Estas son las propuestas del nuevo Real Decreto-ley de medidas del alquiler de viviendas.

Contratos mínimos de 5 o 7 años

Se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, y si el arrendador es persona jurídica se fija un plazo de siete años.

Prórroga tácita

Si en la llegada de la fecha de vencimiento del contrato no se produce comunicación entre las partes, el contrato se prorrogará durante tres años más. una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, el arrendador debe comunicar al inquilino con al menos 4 meses de antelación su voluntad de no renovación. En caso del inquilino, debe avisar de dos meses antes del vencimiento su voluntad de no seguir con el alquiler. De no mediar notificaciones, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años.

Fianzas y garantías

Se limita a un mes de fianza las garantías que se pueden exigir por el arrendamiento. ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. De todos modos, el arrendador podrá exigir hasta un máximo de dos mensualidades al arrendatario como garantía adicional y elevar hasta las tres mensualidades para poder acceder al alquiler.

Actualización de las rentas de alquiler

La revisión de las rentas podrá llevarse a cabo únicamente de manera anual y estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años). Si bien se establece un techo al IPC, el propietario podrá establecer un aumento adicional en la renta previo acuerdo con el inquilino con la condición de que este realice obras de mejora en el inmueble durante el contrato.

Alquiler turístico

La nueva regulación determina que las viviendas destinadas al alquiler turístico deberán ser comercializadas por medio de canales destinados a esa oferta. Además establece que las comunidades de propietarios pueden limitar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico por acuerdo de una mayoría de 3,5 partes de la comunidad (hasta ahora se requería unanimidad). La norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica.

Adquirir una vivienda con inquilinos y derecho de tanteo

El decreto dispone medidas de protección para el arrendatario. Se deberá asumir las condiciones del contrato en vigor, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad (antes solo otorgaba esa protección a los contratos depositados en registro público). Por otro lado, en caso de venta del piso alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar la vivienda si iguala la oferta recibida del potencial comprador. En caso de que un fondo de inversión intente comprar un bloque completo, los inquilinos no pueden comprarlos pero las administraciones públicas sí pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto.

Medidas fiscales

El nuevo decreto también dispone de cambios fiscales en los contratos de alquiler. Los inquilinos que firmaron a partir del 6 de marzo ya no tienen que pagar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Si bien la última reforma elimina la obligación de repercutir el IBI por parte de los inquilinos en cualquier CCAA, abre la puerta a los ayuntamientos a bonificar dar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI pero sólo para las viviendas de renta reducida y a establecer un recargo en el gravamen del IBI a las viviendas vacía.

Situaciones de desahucio

Cambia el procedimiento con una mayor coordinación con los servicios sociales, quienes deberán realizar un informe de la situación de vulnerabilidad y será el juzgado quien evaluará la condición de los implicados y procederá a paralizar durante un mes la acción para dar mayor tiempo a encontrar una solución.

Gastos de gestión

El decreto elimina la ambigüedad: si el arrendador es una empresa deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización (esto no implica comisiones a agencias inmobiliarias).

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