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¿Cómo afectará la nueva Ley de Vivienda en el mercado del alquiler?

26 de octubre de 2021

La norma plantea mayor intervencionismo en el mercado inmobiliario con medidas como la regulación de los precios del alquiler para grandes propietarios, las bonificaciones para los caseros y las penalizaciones a la vivienda vacía.

¿Cómo afectará la nueva Ley de Vivienda en el mercado del alquiler?

La nueva normativa traerá importantes novedades a un mercado muy complejo. Establece una serie de medidas entre las que destacan penalizar las viviendas vacías de grandes propietarios, establecer una reserva del 30% de pisos para vivienda protegida en las nuevas promociones, crear un bono para ayuda de alquiler destinado a jóvenes y el tope en los precios de las rentas de alquiler.

 

¿Qué efectos tendrá en el mercado el impuesto a las viviendas vacías y el límite al precio de los alquileres?

La nueva Ley de Vivienda prevé la regulación del precio del alquiler para las personas jurídicas que sean grandes tenedores, esto quiere decir aquellos con más de 10 viviendas.

Deberán bajar por ley los precios en base al índice de referencia en las zonas de mercado tensionadas. Serán las comunidades autónomas las que deberán solicitar al Gobierno la declaración de zonas de mercado de alquiler tensionado por un tiempo máximo de tres años.

Esta medida plantea incertidumbres. Por un lado debemos considerar que no se ha concretado aún cuál será el porcentaje de reducción de la renta necesaria, así como tampoco la cuantía de los incentivos o gravámenes. Como las medidas solo aplican a los propietarios de viviendas que sean personas jurídicas, el particular no se verá afectado, aunque deberá estar atento a las fluctuaciones del mercado de alquiler en su zona.

Por otro lado, la nueva ley deja en manos de las comunidades autónomas la aplicación de gran parte de las decisiones relevantes, factor que incrementa todavía más la inseguridad jurídica y la incertidumbre.

Es probable que esta medida afecte de forma desigual al mercado inmobiliario español porque solo entraría en vigor en las denominadas “zonas de mercado tensionadas”, aún no definidas aunque contamos con el precedente de Cataluña del año pasado.

Además, en el caso de las medidas para los grandes propietarios, el Pacto apunta a las Comunidades Autónomas como las responsables de marcar el baremo de reducciones de precio y al señalamiento de estas zonas tensionadas. Esto nos puede llevar a posicionamientos diferentes en cada CCAA, lo que podría provocar desplazamientos hacia las zonas en las que las medidas sean menos acusadas.

Es posible que con la aplicación de la nueva ley los inversores internacionales busquen otras plazas en las que invertir y seguir prosperando. Para los pequeños propietarios, las medidas son de mucho menor impacto, ya que la restricción se limita a la congelación de precios. Por su parte, los incentivos fiscales para reducir la renta sí que pueden llegar a ser muy beneficiosos para este tipo de tenedores.

¿Qué nos dice la experiencia de otros países con legislaciones similares?

En otros países donde se han implementado medidas similares los resultados han sido contrarios a los deseados. Se ha incrementado la economía sumergida en el mercado del alquiler y las ayudas han sido justificación para que los propietarios suban los precios. Además, como la demanda continuará, pero la oferta disminuirá ante estas medidas, los precios podrían llegar a tensionarse incluso más.

¿La nueva ley afectará el precio del alquiler? ¿Subirá en Madrid y no en Barcelona?

Nuestro informe de comportamiento de los precios del mercado residencial correspondiente al tercer trimestre de este año indica que tanto en la ciudad de Madrid como en la de Barcelona, el promedio de rentas de alquiler ha sufrido contracciones del 5,4% y del 6,2% respectivamente. Esto pone de manifiesto que la tensión en el mercado del alquiler estaba ya empezando a aliviarse, sin necesidad del tipo de medidas que se busca aplicar. En condiciones normales, opinaríamos que esta tendencia de contracciones se mantendría durante los próximos seis meses, al menos; pero es imposible adelantar cuál va a ser el comportamiento del mercado al implantarse las medidas de la nueva ley.

¿Qué ocurre con el mercado de las socimis?

En Gesvalt creemos que estas medidas afectarán de un modo mucho más directo al mercado de las socimis. Consideramos un error la ausencia de protección a estas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, que han demostrado ser un potente motor de la recuperación del mercado inmobiliario tanto en la crisis anterior como en la actual.

¿Cómo afectará a los proyectos Build to Rent?

Los proyectos Build to Rent están en fase de desarrollo en nuestro país y han resultado ser un auténtico boom para la economía española. El modelo de construir para alquilar está siendo muy afectado por las necesidades de financiación, que en la mayoría de los casos no cuenta con la tradicional bancaria adecuada y en el que los inversores tienen que poner un mayor porcentaje de equity para financiar estos proyectos.

En este contexto, una ley como la actual que cambia las reglas del juego preestablecidas, interfiere y limita la libertad de fijación de rentas del mercado y además transmite inseguridad jurídica, es un obstáculo para estos proyectos que vienen a cubrir una verdadera necesidad de la vivienda social.

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