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Impuesto de Plusvalías en la venta de inmuebles: qué cambia con el nuevo cálculo

9 de mayo de 2022

Los ayuntamientos están trabajando para adaptar sus impuestos a la nueva normativa. ¿Qué es el impuesto de plusvalía?

Impuesto de Plusvalías en la venta de inmuebles: qué cambia con el nuevo cálculo

El impuesto de plusvalías es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano, edificado o no, desde su adquisición hasta su venta. Debe pagarse siempre que exista ganancia en operaciones de transmisión de la propiedad, por herencia o por donación.

¿Quién debe pagar el impuesto?

En el caso de una venta, le corresponde al vendedor hacerse cargo del tributo, pero en el caso de una sucesión o una donación, son los herederos o beneficiarios quienes pagarán la transmisión.

Con la entrada en vigor del decreto-ley RDL 26/2021, el impuesto se podrá calcular mediante el valor catastral en el momento del traspaso, según los nuevos coeficientes que fijará el ministerio y que reflejarán la realidad inmobiliaria.

Así, la cuota tributaria queda establecida según dos opciones que el contribuyente podrá optar para aplicarse la más beneficiosa.

1- Calcular el importe por el resultado objetivo de multiplicar el valor catastral por nuevos coeficientes con actualización anual que reflejarán la evolución del mercado.

2- Cálculo por medio de una ganancia real, con la diferencia entre el precio de compra y el de venta del activo.

Los ayuntamientos están trabajando en adaptar la regulación municipal al decreto de impuesto de plusvalía. Cuentan con un margen para que puedan corregir hasta el 15% a la baja el valor catastral del suelo en función de la situación de su mercado inmobiliario, exclusivamente para este tributo.

Aclaraciones sobre la nueva fórmula de cálculo del impuesto de Plusvalías Municipales

Los expertos de Gesvalt responden a dos situaciones clave surgidas de la nueva normativa

Tras la entrada en vigor del RDL 26/2021 por el que se modifica la base imponible de la plusvalía municipal se ha detectado que, al introducirse una nueva fórmula de cálculo de dicha base imponible -al menos de contraste con el sistema anterior- en las operaciones de compra de suelo y venta de producto terminado deberían aclararse como mínimo los siguientes extremos:

Caso 1

¿Cuándo es aplicable la fórmula de distribución del valor del suelo y vuelo en los valores de adquisición y transmisión?

Respuesta: La distribución de valor de suelo/vuelo solo se aplica en los casos en los que existan edificaciones. Se entiende que no es posible su aplicación en los casos en los que en uno de los dos momentos – adquisición o venta – no existen edificaciones.

Caso 2

Al transmitir una unidad singularizada (vivienda) debe establecerse una fórmula de atribución de la parte del valor del suelo con respecto al valor total de la vivienda transmitida.

Respuesta: El RDL deja claro que el porcentaje a aplicar será el porcentaje entre el valor catastral del suelo y el vuelo en el momento del devengo del impuesto, y este porcentaje se tiene que aplicar tanto al valor del inmueble en el momento de la adquisición como de la transmisión. Entendemos que no siempre será posible hacer esta relación ya que el porcentaje entre los dos valores no permanece constante en el tiempo al existir factores, como la depreciación física del vuelo que la modifique.

También podría suceder que lo reflejado en catastro no correspondiera con la realidad física en el momento del devengo.

La información es clave en operaciones inmobiliarias

Llegar a la firma de un contrato inmobiliario con la máxima información posible evitará confusiones futuras y permitirá conocer con claridad los beneficios de una venta, así como los impuestos relacionados.

En Gesvalt ofrecemos nuestros servicios de Consultoría Inmobiliaria, que incluye el análisis y optimización de los costes asociados a los inmuebles, así como el estudio del impacto fiscal de estos activos. ¿Quieres saber más sobre asesoramiento para pagar los impuestos a la hora de vender un inmueble? Contáctanos aquí.

 
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