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13 de octubre de 2020
Analizamos los principales efectos de la pandemia en los activos inmobiliarios y en las oportunidades de inversión. ¿Caerán los precios de los inmuebles con la vuelta a la normalidad?
La crisis generada por la pandemia y las restricciones aplicadas para controlar la situación han provocado un gran impacto en el sector inmobiliario español. Durante el estado de alarma, se limitó la actividad notarial y el registro de la propiedad a lo estrictamente urgente.
Sin embargo -y afortunadamente- el sector de la construcción sólo se paralizó durante dos semanas, en abril.
Respecto al impacto en el inmobiliario, este ha sido muy variable, con sectores mucho más afectados que otros. Igualmente, la recuperación será diferencial.
Entre los principales retos que contemplamos en el medio plazo está la financiación. Por el momento, y a diferencia de la anterior crisis, esto no parece ser un problema, tanto por el origen del capital de algunos fondos como por la liquidez existente en el sistema bancario.
En cuanto a la inversión, por ahora se mantiene en estado latente, a la espera de una situación de mercado más estable en la que poder comprobar la velocidad de la recuperación.
En este contexto, y al contrario que en la crisis anterior, el sector inmobiliario se encuentra en una situación que le va a permitir ser motor de la recuperación económica, para lo que deberá aplicar las medidas necesarias para reactivar el flujo económico y permitir la creación de nuevo empleo.
Ante este escenario, el sector inmobiliario se ha modernizado. Tanto promotoras como inmobiliarias se han actualizado para ofrecer la posibilidad de realizar visitas virtuales, y poder realizar las firmas de contratos de alquiler o de arras de manera telemática.
Con la reapertura de fronteras se contribuirá a que se mantenga la demanda internacional, teniendo en cuenta el elevado volumen de compraventas de vivienda llevadas a cabo por extranjeros en nuestro país.
Los segmentos más afectados son los que más dependen de la libre circulación de las personas, limitada durante el estado de alarma, el retail y la hostelería.
En ambos casos, fueron los que más tardaron en reactivar su negocio dentro de la desescalada, y probablemente, los que más tiempo necesiten para volver a una situación de normalidad.
La inversión en activos comerciales alcanzó 770 millones de euros entre enero y marzo, prácticamente multiplicando por tres los datos registrados un año antes y superando la inversión total realizada en el primer semestre de 2019.
Claves para el análisis:
Por otro lado, los inquilinos podrán solicitar al propietario del local, siempre que sea un gran tenedor o una entidad pública de vivienda, la concesión de una moratoria en el pago del alquiler que se aplicará “de forma automática”. Este aplazamiento afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes.
En cuanto a las compras online, España supera la media europea en cuanto a personas que han empezado a adquirir por primera vez productos por internet durante las restricciones.
Cabe resaltar que los cambios en los hábitos de compra de los españoles tras los meses de confinamiento pronostican que el e-commerce generará 1.500 millones de euros adicionales en 2020 en nuestro país.
En el contexto de la pandemia, el comercio electrónico afecta menos a los comercios que son capaces de ofrecer una experiencia omnicanal, y puede que estos salgan reforzados de la situación.
En cuanto a los comercios tradicionales, las medidas de distanciamiento ponen en peligro la experiencia tradicional del cliente, por lo que las tiendas físicas tendrán que adaptarse para intentar mantener sus niveles de captación.
En el sector de la hostelería se observa gran interés por parte de los gobiernos europeos para fomentar el turismo internacional.
Sin embargo, pese a la reapertura de fronteras, es evidente que durante este año vamos a observar un dramático descenso en el volumen de turismo internacional.
Por otra parte, es probable que el turismo nacional se incremente y esperamos grandes cambios en el diseño de hoteles, para adaptarlos a la situación.
En el corto y medio plazo, va a ser necesario que los turistas consideren los hoteles como espacios seguros. Las cadenas hoteleras ya han comenzado a apoyarse en empresas certificadoras internacionales para certificar que sus hoteles son seguros frente al virus.
También han firmado acuerdos con compañías aseguradoras para ofrecer nuevas coberturas.
Datos para el análisis:
El desplome por la pandemia hará que la aportación del turismo al PIB español pase de los 153.900 millones de 2019 hasta apenas 70.700 millones de euros durante este año. Una inyección al conjunto de la economía española que será la más baja desde 1999, cuando fue de 66.350 millones, según los datos de la Cuenta Satélite de Turismo del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La apertura de hoteles comenzó en la fase 1 de la desescalada, que comenzó el 4 de mayo en La Gomera, la Graciosa y Formentera. La Comunidad de Madrid, el área metropolitana de Barcelona y algunos territorios de Castilla y León fueron los últimos en entrar en esta fase, el 25 de mayo.
En esta fase, la apertura aparejaba ciertas restricciones: se permite restauración y cafetería, solo a clientes y no en las zonas comunes. Además, no se pueden utilizar las piscinas, spas, gimnasios, etc. Teniendo en cuenta que la fase 1 todas las fronteras internacionales estaban cerradas y las provinciales también, esta apertura no tuvo mucho impacto en cuanto a flujo de visitantes.
Ya en fase 2, se permitió a hoteles y alojamientos turísticos la reapertura de sus zonas comunes y establecimientos destinados a actos y espectáculos culturales, con un aforo limitado al tercio de su máximo y con medidas de seguridad.
Con la entrada en fase 3, el aforo en las zonas comunes aumentó hasta el 50%. Se espera que con la libre circulación en todo el territorio nacional y la apertura de fronteras tanto con Europa y Schengen (21 junio) y con países externos a la UE (1 julio), la reactivación acelere su ritmo.
