Qué es el nuevo valor de referencia de catastro y cómo afecta a la compra de una vivienda

El 1 de enero de 2022 ha entrado en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal y con ella entra en juego el Valor de Referencia que será la base imponible del Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

El Valor de Referencia de un inmueble es el determinado de forma anual por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario, en función de los datos de cada inmueble obrantes en el Catastro Inmobiliario.

Por definición este Valor de Referencia no superará el valor de mercado y con tal fin a los valores calculados se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.

El Valor de Referencia de Catastro es la base imponible para tributar por la compra, la herencia o la donación de una vivienda de segunda mano.

¿Qué ha cambiado en la “base imponible”?

La base imponible ha dejado de ser el “valor real”, concepto tan indeterminado que se estaba usando hasta ahora, para pasar a ser “valor de mercado”, que vendrá determinado por el Valor de Referencia de Catastro.

Todas las transacciones realizadas a partir del 1 de enero de 2022 tributarán en función del Valor de Referencia catastral y únicamente se tributará por el valor escriturado si este fuera mayor que aquel.

Hasta ahora era el fisco quien se encargaba de impugnar aquellos valores declarados por el contribuyente si entendía que se había escriturado y por tanto tributado por un valor inferior al “valor real” del inmueble. Ahora, sin embargo, recae en el contribuyente los que deberán demostrar que el valor de mercado del inmueble es menor que el Valor de Referencia Catastral por el que tienen que tributar.

¿Cómo calcula Catastro el Valor de Referencia?

El valor de referencia de los inmuebles se determinará anualmente por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Se dividirá el territorio en los denominados ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que les corresponderá un módulo (€/m²) según tipología de vivienda, superficie construida, calidad constructiva, antigüedad de la edificación y estado de conservación medio de las compraventas de la zona.

¿Es este Valor de Referencia un Valor de Mercado?

El Valor de Referencia está basado en valores medios y no atiende a circunstancias propias del inmueble y por tanto no parece que se pueda igualar al Valor de Mercado que es propio de cada inmueble.

Así el Valor de Referencia no tendrá en cuenta características del inmueble como pueda ser calidad de acabados o instalaciones, estado de conservación, orientación, vistas, distribución, etc, que pueden hacer que el valor de mercado de la vivienda sea inferior al Valor de Referencia calculado sobre los datos obrantes en catastro y en función de valores medios de venta.

¿Dónde puedo consultar el valor de referencia?

En la sede electrónica del Catastro, apartado valor de referencia, está habilitado un espacio directo para las consultas. El contribuyente deberá identificarse con DNI o por otros medios como el certificado digital, la Cl@ave Permanente o PIN 24 horas.

En este enlace puedes acceder a consultar Valores de Referencia.

¿Se puede recurrir el Valor de Referencia?

Siempre que creamos que el Valor de Referencia de la vivienda por la que tengamos que tributar es superior al Valor de Mercado es aconsejable solicitar la rectificación mediante la aportación de una tasación del inmueble realizada por un especialista que tendrá en cuenta todas las características evaluables del inmueble, mediante una inspección física del mismo, así como de la aportación de un estudio de mercado actualizado.

Gesvalt es una sociedad homologada para elaborar informes de tasación y cuenta con una red de técnicos con formación específica en materia de valoración y tasación inmobiliaria sujetos a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia.