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La renegociación entre inquilinos y propietarios, clave en la continuidad de los modelos actuales de arrendamientos inmobiliarios

22 diciembre 2020

El encuentro digital sobre los efectos del coronavirus en el segmento del alquiler organizado por ASOCIMI, Gesvalt y DA Lawyers ha girado en torno a la renegociación de los contratos, la valoración de activos inmobiliarios y la nueva regulación a las socimis.

La renegociación entre inquilinos y propietarios, clave en la continuidad de los modelos actuales de arrendamientos inmobiliarios

El debate contó con la participación de Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI, Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt; Isabel Fernández-Valencia, directora de Real Estate Advisory de Gesvalt; Paula Caro, socio responsable del departamento fiscal de DA Lawyers y César Morales, socio responsable del departamento inmobiliario DA Lawyer.

Los expertos han analizado el impacto del coronavirus en la renegociación de los contratos de arrendamiento desde un punto de vista fiscal y práctico, y su incidencia en la valoración de los activos.

 

Renegociación de arrendamientos

En una radiografía del sector, Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, ha indicado que “los procesos de negociación entre inquilinos y propietarios van a ser una pieza clave en la continuidad de los modelos actuales de arrendamientos inmobiliarios”.

A su juicio, “hay que asumir que estamos de lleno en una nueva realidad en la que el nivel de involucración de los propietarios con la evolución del negocio y la determinación de las tasas de esfuerzo adecuadas, serán fundamentales en la resolución de la litigiosidad actual. Ha de ser el arbitraje del mercado libre y no las intervenciones gubernamentales las que den solución a estos problemas”.

Valoración de los activos

Isabel Fernández-Valencia, directora de Real Estate Advisory de Gesvalt, ha señalado que “los cambios contractuales entre inquilino y propietario de los activos comerciales, sin duda, tienen un gran impacto en el valor de los activos.

Este impacto será desigual en función de la duración del contrato, siendo mayor para aquellos cuya duración sea más corta. En esta época tan compleja, es fundamental no limitarnos a una valoración básica de los inmuebles, sino que tenemos que acercarnos desde una perspectiva triple: en primer lugar, viendo cómo era la situación de rentas para el inquilino antes del Covid-19, posteriormente analizando qué ha pasado después del coronavirus, con posibles bajadas de rentas, y, por último, una valoración del inmueble teniendo en cuenta las características en renta fija versus renta variable del nuevo contrato”.

En este sentido, la experta ha destacado que “normalmente estos procesos de negociación suelen ser muy complejos y es una solución óptima recurrir a la intervención de un arbitraje profesional, con el asesoramiento de expertos independientes, especialmente cuando la normativa española ya ampara esta figura como una solución para la resolución de este tipo de casos”.

Renegociación contractual ante la COVID-19, perspectiva jurídica

Paula Caro, socio responsable del departamento fiscal de DA Lawyers, ha expuesto las principales implicaciones fiscales derivadas de las condonaciones y moratorias de renta pactadas con motivo del Estado de Alarma a efectos de tributación directa e indirecta. En un análisis sobre los distintos escenarios y su tratamiento fiscal en IVA, conforme a las recientes consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, ha señalado que “sería deseable un pronunciamiento similar en materia del Impuesto sobre Sociedades, a fin de dar mayor seguridad a los contribuyentes”.

Por su parte, César Morales, socio responsable del departamento inmobiliario DA Lawyers, ha analizado los cauces para conocer las consecuencias en los contratos de arrendamiento derivadas del Estado de Alarma provocado por la crisis sanitaria del Covid-19. Según ha explicado, la denominada “cláusula rebus sic stantibus” modula los pactos entre las partes cuando se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que fueron la base de la firma del contrato y, para que la cláusula se dé, “tiene que existir una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, provocada por una circunstancia totalmente sobrevenida e imprevisible y que no exista otro medio para subsanar el citado desequilibrio”.

Sobre la normativa que regula el equilibrio del contrato de arrendamiento (de local y de vivienda) y respecto a cómo las partes implicadas en los contratos de arrendamiento están pactando la solución a esta crisis sanitaria, el experto recomienda “tender siempre a una solución pactada libremente por las partes”.

Las socimis, dispuestas a negociar contratos con rentas variables por la crisis del coronavirus

Según Javier Basagoiti, los propietarios de grandes activos inmobiliarios han iniciado negociaciones de contratos bajo la modalidad de rentas variables tras los efectos de la segunda ola de la pandemia: “puede suponer un “win-win” para arrendadores e inquilinos”, señaló.

El presidente de ASOCIMI indicó que la renta variable “viene para quedarse y animó a las socimis a “perder el miedo” a este tipo de modalidad de alquiler.

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