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¿Qué sucederá con las socimis en 2020?

23 enero 2020

Las socimis se han convertido en uno de los vehículos cotizados de inversión más interesantes en el sector financiero y este año continuarán marcando el ritmo del mercado inmobiliario español.

¿Qué sucederá con las socimis en 2020?

Luis Martín Guirado: «Estamos llegando a un número de socimis que coloca a España en el segundo puesto en el ranking mundial».

Las socimis se han convertido en uno de los vehículos cotizados de inversión más interesantes en el sector financiero y este año continuarán marcando el ritmo del mercado inmobiliario español.

En 2020 España superará las 100 socimis. Se prevé la aparición de sociedades en el sector alternativo vinculadas con el «built to rent» como el coliving, las residencias de estudiantes y el senior living, así como una mayor concentración a través de fusiones.

¿Qué ha supuesto la llegada de las socimis para el mercado inmobiliario español?

No es hasta 2012 cuando los inversores empiezan a tener en cuenta este modelo de inversión inmobiliaria. Es decir, aparece a finales de 2012 y desde entonces tiene una proyección importante hasta alcanzar las 90 socimis que tenemos este año. Fundamentalmente han supuesto tres cosas: la primera, han dotado al sector inmobiliario de un formato de inversión homologable y comparable a los REITS internacionales, disfrutando de ventajas comparativamente similares desde el punto de vista fiscal como de movilidad. También ha supuesto una de las palancas de recuperación del sector inmobiliario español, donde a partir de 2015 se empiezan a registrar incrementos sucesivos e importantes del número de socimis cotizando. Por último, ha supuesto también una mayor profesionalización en la gestión de los activos inmobiliarios, aportando transparencia y comparabilidad, permitiendo entrar a inversores de diferentes rangos en las socimis. Es decir, han permitido popularizar la inversión en el sector

¿Cómo ha cambiado el perfil de capital que está invirtiendo ahora en el sector inmobiliario gracias a las socimis?

Conviene recordar que el porcentaje de inversores internacionales y tipología mixta suponen más del 71% de las inversiones que se realizan en socimis. Hay mucho inversor institucional internacional. Todavía no se ha producido una distribución en el segmento de inversores pequeños y medianos que acudan masivamente a invertir en las socimis.

Creo que las family offices y las sociedades de inversión en España tenderán a aumentar.

¿Esperan la formación de nuevas socimis en 2020? ¿Qué estimación manejan?

La realidad es que estamos llegando a un número de socimis que coloca a España en el segundo puesto en el ranking mundial por número de socimis. Es decir que, hay muchas en número pero muy pequeñas. No obstante, en 2020 pensamos que aún se incorporarán en torno a unas 10-15 socimis adicionales. Por lo que veremos sobrepasar las 100 compañías cotizando.

Desde Gesvalt preveemos que se pueden producir movimientos de fusión que reduzcan el número total.

¿Se están creando socimis con activos menos comunes en el sector como pueden ser las gasolineras, parking, etc?

Las socimis están pensadas para bienes inmobiliarios sujetos a arrendamientos urbanos. En este sentido, cualquier tipo de activo inmobiliario que suponga una renta derivada de un arrendamiento es susceptible de formar parte de una socimi. Creemos que aparecerán muchas socimis en el sector alternativo de coliving, residencias de estudiantes, senior living y otros formatos relacionados con el build to rent. En 2020 apareceran socimis dedicadas a activos alternativos.

¿Qué impacto podrían tener los cambios que proponen?

Los inversores quieren invertir con unas reglas del juego definidas. Es decir, una vez que las entienden, una vez que las valoran, una vez que las incorporan a sus planes de inversiones deciden tomar decisiones de inversión. Si en el medio de un partido de fútbol se cambian las reglas del juego, pues es igual que si en medio de un proyecto de inversión inmobiliaria a cuatro, cinco, seis o siete años se cambian las reglas del juego. Los inversores se encuentran desconcertados. Sería la transmisión de una imagen de falta de seriedad, de falta de rigor, de falta de estabilidad y de falta de sentido común modificar los regímenes aprobados en base a los cuales se han realizado grandes inversiones y en base a los cuales se ha conseguido recuperar el sector inmobiliario. Es decir, el impacto que podría tener es muy alto. Es muy grave. Sería un error fatal. Estoy convencido de que no lo harán.

¿Creen que puede haber consolidación en el mundo de las socimis?

Estamos convencidos de ello. Hemos dicho antes que somos récord en el número de SOCIMIS en el mercado y no corresponden tantas SOCIMIS al tamaño de nuestro mercado y las queremos, o creemos que deben ser, más grandes, más sólidas, con más difusión, y, seguramente debido a la estrechez de nuestro mercado, eso fundamentalmente se conseguirá con procesos de fusión y de integración.

¿Creen que debería mejorarse la regulación de las socimis? ¿Proponen algún cambio concreto?

Yo creo que las SOCIMIS están al final de su primera ola, de su primer ciclo, y todas las reflexiones que nosotros hagamos, junto con la asociación de SOCIMIS, ASOCIMI y todos los profesionales del sector estamos sugiriendo que se puedan hacer se tomarán en cuenta. Yo creo en el sentido común y en el buen hacer de nuestros legisladores y, efectivamente, un vehículo que lleva funcionando de una forma efectiva como hemos dicho desde el año 2013, que está en su sexto año de funcionamiento, pues pequeños matices que ahora quedan un poco indefinidos como son ciertas tributaciones del IVA, como es el rol que pueden o no tener compañías financieras o aseguradoras. Pues esos pequeños ajustes se irán produciendo y serán muy positivos.

¿El régimen SIGI en Portugal puede atraer capital que iba a ir a España?

Categóricamente yo creo que no. Yo creo que el régimen de las SIGIs es un régimen peor que la SOCIMI española. Que solamente la aventaja en el objeto y en la tipología de activos que puede invertir en SIGIs, que es más amplia, que es más extensa, pero que tiene una desventaja muy grande desde el punto de vista de exigencia de difusión. Unas desventajas desde los impedimentos que tiene en el apalancamiento de la SOCIMI y algunas otras que francamente creo que no suponen a día de hoy ningún peligor para las SOCIMIs. De hecho, es que no hay ninguna SIGI constituida. ¿Cuál es el auténtico riesgo? Como hemos dicho antes, que dentro del arco parlamentario hubiera algunos partidos que de una forma insensata e irresponsable realmente toquen esa legislación en global de las SOCIMIs y lo que se produzca sea, no un vuelo hacia Portugal de las SOCIMIs, sino un vuelo hacia Portugal de los grandes volúmenes de inversión internacional que están en el territorio español.

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