Superficie útil y construida: ¿Qué importa más en la tasación?

Las superficies útil y construida son términos clave en el sector inmobiliario que se refieren a distintas maneras de medir el espacio de una propiedad. Entender estas diferencias es fundamental tanto para compradores, vendedores, como para profesionales del sector. 

Metros útiles, construidos y computables en la tasación del activo inmobiliario 

La distinción entre metros útiles y construidos es fundamental en el proceso de tasación de una propiedad. Los metros útiles suelen tener un mayor impacto en la valoración final, ya que este valor proporciona una representación más precisa del espacio habitable, que es de mayor interés para los compradores o inquilinos. Sin embargo, los metros construidos también son importantes, especialmente cuando se consideran las áreas comunes en propiedades de múltiples unidades, como apartamentos o pisos. 

La Orden ECO recoge las normas de valoración de bienes inmuebles y establece los términos de superficie útil y superficie construida. 

Superficie útil. La superficie útil se refiere al espacio habitable de una propiedad, es decir, la superficie que se puede utilizar para vivir o trabajar. Incluye todas las estancias: dormitorios, salones, cocinas y cuartos de baño. En esta definición entran los armarios de obra, pero no los tabiques, pilares o columnas. Quedan excluidas las superficies con una altura inferior a 1,50 metros.  

Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. 

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.  

En el caso de superficie construida se puede diferenciar entre superficie construida propia, que se calcula añadiendo cerramientos y divisiones a la superficie útil y la superficie construida con comunes en la que además se añade la superficie común del edificio en función del porcentaje de propiedad que cada vivienda tenga sobre el total. 

La superficie computable en tasación 

La superficie computable en una tasación es la superficie tenida en cuenta en la misma y en un principio se refiere a la superficie construida o en el caso de divisiones horizontales, la superficie construida con comunes comprobada por el tasador. 

En una tasación no sólo importa la superficie computada, también se tendrá en cuenta en el método de comparación la distribución del inmueble, la calidad y el valor de las zonas comunes y los servicios.