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La importancia de la taxonomía verde en la valoración y financiación de activos inmobiliarios

21 de marzo de 2023

El reglamento recoge los edificios como una de las actividades transversales a ser tenidas en cuenta y supone la introducción de nuevos parámetros para que un edificio pueda ser considerado como alineado con la taxonomía.

La importancia de la taxonomía verde en la valoración y financiación de activos inmobiliarios

¿Cómo va a influir en el sector la nueva taxonomía verde europea?

El reglamento recoge los edificios como una de las actividades transversales a ser tenidas en cuenta y supone la introducción de nuevos parámetros para que un edificio pueda ser considerado como alineado con la taxonomía. Con una mejora energética y otros parámetros que contribuyan a la mitigación del cambio climático, la valoración de activos estará más ajustada a la realidad del mercado inmobiliario.

En el año 2018, la Unión Europea propuso el Pacto Verde o Green Deal con el objetivo de cumplir los Acuerdos de París de 2015, de lucha contra el cambio climático. Para conseguir la transformación hacia una economía conforme con el objetivo de los Acuerdos de París, la Comisión Europea en 2018 estimó que será necesaria una inversión de entre 175 y 290 mil millones de euros, que tendrá que ser cubierta principalmente por el capital privado.

Fue en el año 2020 cuando se promulgó el Reglamento 852/2020 de Finanzas Sostenibles que define la nueva estrategia aplicable al sistema financiero para que apoye la agenda climática y de desarrollo sostenible de la UE y se reduzcan las emisiones de gases de efecto invernadero a la mitad para el año 2030. Asimismo, la Unión Europea se ha marcado el objetivo del Net Zero para 2050.

En el éxito de la transición hacia una economía de bajas emisiones de carbono, el sector inmobiliario es fundamental: representa el 40% del consumo de energía y suponen aproximadamente el 40% de las emisiones de gases de efecto invernadero.

En este sentido, la Estrategia Europea de Finanzas Sostenibles, establece objetivos de:

  • Incrementar masivamente las inversiones sostenibles.
  • Definir las cualidades de las inversiones sostenibles.

La estandarización de los datos siempre es un reto

La primera gran acción de este plan fue establecer un lenguaje común y una definición clara de lo que constituyen actividades económicas «sostenibles». ¿Qué se debe medir? ¿Cómo debe medirse? ¿Quién lo llevará adelante? ¿Debe ser obligatorio o voluntario?

Así, el nuevo reglamento que apuesta por un sistema de clasificación claro y transparente para las actividades económicas sostenibles, la denominada Taxonomía de la Unión Europea, supone una valoración más ajustada del grado de compromiso que tienen con la sostenibilidad los activos del mercado inmobiliario.

En ese sentido, sus posibilidades de, por un lado estar contribuyendo a los objetivos de la UE y por otro, y más importante, poder beneficiarse de financiación verde, más barata por estar dirigida al cumplimiento de los objetivos de la Unión Europea.

En ese marco, la taxonomía puede afectar de manera significativa a la valoración de un activo inmobiliario porque una clasificación incorrecta o incompleta de los elementos que lo conforman puede llevar a una valoración errónea o poco ajustada a la realidad del mercado, haciendo que se considere no sostenible cuando en realidad, sí lo es.

Legalmente, todas las empresas de más de 250 trabajadores, más de 40 millones de cifra de negocio y/o más de 20 millones de activos, deberán estar reportando acerca de la sostenibilidad de sus edificios en 2024.

Estos requerimientos también afectan a las SOCIMI que si bien en muchos de los casos no alcanzan el umbral anterior de trabajadores, deberán cumplir con las obligaciones de reportar en sostenibilidad y taxonomía desde el cierre de 2026, por tratarse de empresas cotizadas.

Adicionalmente, los Family Office se verán obligados a los mismos requerimientos, en este caso no por tamaño, sino por ser atractivos bien para los fondos de inversión o bien para sus propios clientes, que cada vez más, demandarán a las empresas su alineamiento con la sostenibilidad y en el caso del sector inmobiliario, con la taxonomía.

 
 

La taxonomía establece un proceso para el reconocimiento de los inmuebles como alineados con la taxonomía. Ese proceso consta de varias fases entre las que se encuentran:

  • Determinar su contribución a un objetivo ambiental (fundamentalmente en el caso de los activos inmobiliarios a la mitigación y/o adaptación al cambio climático) a través de los criterios de selección establecidos en el Reglamento
  • No dañar significativamente a los otros objetivos ambientales (economía circular, agua y medio marino, contaminación y biodiversidad).
  • Cumplir con unos requisitos sociales mínimos, denominados salvaguardas.

La taxonomía afecta al sector inmobiliario a través de cuatro actividades “elegibles”:

  • Nueva construcción
  • Adquisición y posesión de inmuebles
  • Renovación
  • Acciones individuales

Incrementar el valor de los activos inmobiliarios con criterio sostenible

Perspectiva del Tenedor

Entre las palancas que pueden incrementar el valor de los activos inmobiliarios desde un criterio sostenible y conforme a la taxonomía, encontramos:

  • Incremento de conceptos energéticos innovadores, como la aerotermia o la energía solar, y mejorar la eficiencia energética con mejores aislamientos de la envolvente.
  • Mejora de la flexibilidad y adaptabilidad de los espacios lo que reduce los costes de reformas. Incrementar las zonas y servicios comunes frente a los privativos.
  • Utilizar materiales reciclados, cuidar el correcto reciclado de materiales sobrantes (escombros, etc), evitar el uso excesivo de materiales.
  • Utilizar sistemas constructivos que favorezcan el desmantelamiento, con acabados de alta calidad y sistemas prefabricados.
  • Utilizar sistemas de ahorro de agua y uso del agua de lluvia (recogida separativa de agua de lluvia y sistemas de aljibes).

En este sentido, y para las empresas constructoras, tanto la Taxonomía como la Directiva de Diligencia debida, pondrán especial foco en la cadena de suministro.

Perspectiva del inversor

  • Posibilidad de mayores precios
  • Mejora de la gestión de los riesgos climáticos
  • Menor tiempo de venta (mayor liquidez)
  • Cumplimiento de legislación ESG
  • Mayor capacidad y facilidad de financiación a menor coste
  • Mejora de la imagen de los propietarios y usuarios del inmueble
  • Reducción del “vacancy rate”
  • Mayor resiliencia del valor
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