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19 de mayo de 2025
La falta de oferta y la demanda creciente podrían seguir tensionando los precios del alquiler.
Desde Gesvalt, compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, hemos elaborado nuestro último informe sobre Tendencias 2025: construyendo el futuro del sector inmobiliario, en el que identificamos la persistente falta de oferta de vivienda, especialmente nueva y asequible, como el principal reto que marcará la evolución del mercado residencial durante este año.
Este déficit estructural, heredado desde 2008, sigue limitando el acceso a la vivienda, a pesar de la demanda activa por parte de particulares e inversores. Factores como la escasez de suelo, la lentitud urbanística, la heterogeneidad normativa en España, el encarecimiento de los costes y la falta de mano de obra continúan agravando este desequilibrio.
La vivienda asequible seguirá siendo uno de los grandes desafíos del año, especialmente en zonas con una mayor presión de demanda, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o las islas. Consideramos clave establecer marcos de colaboración público-privada que faciliten la promoción de este tipo de vivienda.
El contexto macroeconómico, aunque más estable que en ejercicios anteriores, seguirá siendo determinante en 2025. La evolución de los tipos de interés y del Euribor marcará el ritmo del mercado hipotecario y, con ello, la capacidad de compra de los hogares. No obstante, desde la compañía estimamos un escenario algo más favorable para el ámbito residencial gracias a la estabilización de los precios y una ligera mejora en las previsiones de crecimiento del PIB.
Durante 2024, la bajada de tipos reactivó la actividad inmobiliaria, con un repunte del 10% en compraventas e hipotecas respecto a 2023. La evolución de los precios en los próximos meses dependerá del equilibrio entre oferta y demanda. En las zonas con mayor presión demográfica y menor disponibilidad de stock, prevemos que las subidas de precios mantendrán la senda alcista de 2024, alcanzando crecimientos de alrededor del 7% tanto en compra como en alquiler. En cambio, en mercados secundarios o con un parque más amplio, anticipamos incrementos más moderados.
En cuanto al alquiler, la persistente escasez de oferta, sumada a una demanda creciente, podría seguir tensionando los precios, especialmente en grandes núcleos urbanos. Las medidas regulatorias vigentes y futuras podrían afectar la rentabilidad y agilidad del mercado.
2025 también traerá nuevas oportunidades para promotores e inversores gracias a la bajada de los tipos de interés, el interés extranjero en mercados prime y turísticos, y los nuevos modelos residenciales flexibles. La rehabilitación del parque inmobiliario español, los segmentos especializados como las residencias de estudiantes y senior living, así como la necesidad de operadores especializados en activos alternativos, también se presentan como áreas de alto potencial.
Estimamos que la normalización del entorno financiero, tras la contracción del crédito vivida en 2023 y parte de 2024, permitirá una mejora progresiva en el acceso a la financiación. Esta evolución, especialmente beneficiosa para compradores de primera vivienda o de reposición, podría traducirse en un mayor volumen de transacciones en la segunda mitad del año.
A pesar del contexto de incertidumbre internacional y la presión arancelaria, las perspectivas para el retail en 2025 siguen siendo positivas. Anticipamos un retail cada vez más híbrido, digital y alineado con los valores de sostenibilidad que exigen los consumidores. Las marcas que sigan adaptándose a estas tendencias estarán mejor posicionadas para afrontar los desafíos y aprovechar las oportunidades del futuro.
En Gesvalt, esperamos que las tendencias que dominaron 2024 continúen evolucionando y consolidándose. La omnicanalidad cobrará aún más relevancia, con consumidores que demandan una experiencia fluida entre el mundo físico y digital. Las tiendas físicas seguirán transformándose en centros de experiencia y servicio. La sostenibilidad y el recommerce se mantendrán como elementos clave, con marcas que adoptan prácticas de economía circular y se enfocan en el alquiler de productos, especialmente en moda, tecnología y bienes de lujo.
Además, anticipamos una mayor integración de la inteligencia artificial para personalizar la experiencia de compra, predecir las necesidades de los consumidores y optimizar los procesos logísticos mediante robótica, mejorando así la eficiencia y el servicio al cliente.
En 2024, el mercado de oficinas en España mostró una notable recuperación, con una inversión que superó los 1.500 millones de euros, lo que representa un incremento del 30% respecto al año anterior. Aunque la comparación con 2023 resulta favorable, los niveles actuales todavía están por debajo de los máximos registrados. Esta recuperación se debe a la mejora económica, el regreso a las oficinas, la escasez de oferta en ubicaciones prime y el ajuste de los tipos de interés.
Madrid y Barcelona concentraron algo más de las tres cuartas partes de la inversión total en oficinas en España. Sin embargo, otras ciudades comienzan a mostrar actividad incipiente, aunque aún en niveles más bajos. En concreto, Madrid creció un 30% y superó los 500.000 m², mientras que Barcelona cerró el año con entre 280.000 y 300.000 m², tras un incremento del 20% frente al año anterior.
Los precios de alquiler se mantuvieron estables, en torno a los 25 €/m²/mes en Madrid y 20 €/m²/mes en Barcelona. No obstante, zonas como el CBD en Madrid, el Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal en Barcelona experimentaron una evolución al alza. Las tasas de rentabilidad prime rondaron el 5% en ambas ciudades.
El sector logístico recuperó su dinamismo en 2024, tras un 2023 muy afectado por el contexto inflacionista. Esta recuperación se refleja en el volumen de inversión, que creció un 20% hasta acercarse a los 1.500 millones de euros, impulsado por el auge del e-commerce, la adopción de tecnologías avanzadas, la relajación de los tipos de interés y la consolidación de España como hub estratégico en el sur de Europa.
También observamos una mejora notable en la superficie contratada, que en 2024 superó los 2,3 millones de metros cuadrados en todo el país, con Madrid y Cataluña como regiones protagonistas. En los alrededores de la capital, la absorción superó el millón de m², mientras que en Cataluña se alcanzaron entre 600.000 y 700.000 m², incluso con un crecimiento superior al de Madrid.
El dinamismo de la inversión y contratación también se ha traducido en una subida de las rentas prime, especialmente en Madrid y Cataluña, con incrementos de entre el 5% y 6%. Cataluña se mantiene como el mercado más caro, con rentas cercanas a los 9 €/m²/mes, frente a los 7 €/m²/mes en la zona centro.
