“Valor Prudente”: La nueva referencia para la tasación hipotecaria en Europa

La última revisión del Reglamento de Requisitos de Capital (CRR) introducida por el Parlamento Europeo tendrá impacto en la forma en que se valoran los inmuebles para fines hipotecarios en la UE.

La nueva normativa introduce el concepto de valor de la propiedad basado en criterios de valoración prudentemente conservadores, y supone un cambio en la forma en que las entidades financieras evaluarán sus garantías inmobiliarias. Esta actualización afectará a quienes requieran financiamiento hipotecarios y a los tasadores.

El Parlamento Europeo ha aprobado una reforma del Reglamento de Requisitos de Capital (CRR), que entró en vigor el 1 de enero de 2025.

Hasta ahora, el artículo 229 del CRR permitía la valoración de inmuebles exclusivamente en función de su valor de mercado. Sin embargo, la revisión del reglamento impone una nueva metodología que exige que los tasadores independientes no sólo excluyan expectativas especulativas de revalorización, sino que también ajusten el valor para reflejar el riesgo que supondría que el precio de mercado actual sea superior a su valor sostenible a lo largo del tiempo.

Otro aspecto de esta reforma es la exigencia de una total independencia en la tasación. La normativa establece que las valoraciones deben ser realizadas por tasadores independientes, sin relación con los procesos internos de las entidades financieras en la concesión y gestión de préstamos. Algo que en la práctica existe en España, ya que las entidades financieras y las sociedades de tasación son empresas independientes entre sí, según la Ley Hipotecaria con las reformas de 2007 y 2013. Así, con el fin de evitar condicionamientos y mantener la objetividad e independencia de las tasadoras, no puede haber participación financiera de las entidades financieras.

¿Qué dice el reglamento actualizado?

El artículo 229 se modifica como sigue:

a) el título se sustituye por el texto siguiente:

«Principios de valoración aplicables a las garantías reales admisibles distintas de las garantías reales de naturaleza financiera»;

 b) el apartado 1 se sustituye por el texto siguiente:

 «1. La valoración de los bienes inmuebles deberá cumplir todos los requisitos siguientes:

a) el valor se estima de forma independiente del proceso de adquisición hipotecaria de la entidad y de los procesos de tramitación y concesión del préstamo, por un tasador independiente que posea las cualificaciones, capacidades y experiencia necesarias para efectuar la tasación;

b) el valor se estima utilizando criterios de valoración prudentemente conservadores que cumplan todos los requisitos siguientes:

 i) que el valor excluya las expectativas de apreciación,

ii) que se ajuste el valor para tener en cuenta la posibilidad de que el valor de mercado actual sea significativamente superior al valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo;

c) el valor se documenta de manera transparente y clara;

d) el valor no es superior al valor de mercado del bien inmueble, cuando pueda determinarse dicho valor;

e) cuando se realice una retasación de bienes inmuebles, el valor de estos no supera el valor medio medido para ese bien inmueble o para un bien inmueble comparable durante los últimos seis años si se trata de bienes inmuebles residenciales u ocho años si son bienes inmuebles comerciales, o el valor en origen, si este fuera más elevado.

A efectos del cálculo del valor medio, las entidades tomarán la media de todos los valores de los bienes inmuebles observados a intervalos iguales y el período de referencia incluirá al menos tres puntos de datos.

A efectos del cálculo del valor medio, las entidades podrán usar los resultados del seguimiento del valor de los bienes inmuebles con arreglo al artículo 208, apartado 3. El valor del bien inmueble podrá superar dicho valor medio o el valor en origen, según proceda, en caso de que se hagan modificaciones en el inmueble que aumenten inequívocamente su valor, como mejoras de la eficiencia energética o mejoras de la resiliencia, la protección y la adaptación a los riesgos físicos del edificio o de la vivienda. El valor del bien inmueble no podrá retasarse al alza si las entidades no disponen de datos suficientes para calcular el valor medio, excepto si el aumento del valor se basa en modificaciones que aumenten inequívocamente su valor.

La tasación de bienes inmuebles tendrá en cuenta cualquier derecho preferente sobre el bien, a menos que se tenga en cuenta un derecho preferente en el cálculo del importe bruto de la exposición en virtud del artículo 124, apartado 6, letra c), o como reducción del importe del 55 % del valor del bien inmueble en virtud del artículo 125, apartado 1, o al artículo 126, apartado 1, y reflejará, cuando proceda, los resultados del seguimiento exigido en virtud del artículo 208, apartado 3.»

Dificultades en la interpretación y aplicación del nuevo artículo 229

Los criterios establecidos en el nuevo artículo 229 del Reglamento de Requisitos de Capital (CRR) son difíciles de interpretar y su implementación representará un desafío para los tasadores.

Existe falta de definición clara de «criterios prudentemente conservadores».  El reglamento exige que las tasaciones excluyan expectativas de aumento de precios y ajusten el valor para reflejar su sostenibilidad a lo largo del tiempo, pero no especifica exactamente cómo debe calcularse ese ajuste.

Dificultad en la predicción del «valor sostenible». Se exige ajustar la valoración considerando la posibilidad de que el precio de mercado actual sea superior al valor sostenible durante la vida del préstamo. Sin embargo, prever la evolución de los valores inmobiliarios a largo plazo supone un desafío porque está sujeto a múltiples factores económicos, demográficos y regulatorios.

En la práctica, con el nuevo reglamento, al valorar un inmueble se debería analizar si el precio de mercado actual está artificialmente alto (debido a factores temporales) y si es probable que en el futuro no se mantenga en ese nivel. Es decir, no basta con tomar el valor de mercado tal como está hoy, sino que hay que ajustarlo considerando su estabilidad a largo plazo.

Así, se debería prever el valor que se espera que el inmueble tenga durante toda la vida del préstamo hipotecario (por ejemplo, 20 o 30 años), y evitar de este modo riesgos en la concesión del crédito.

Conclusión

Para entender el impacto de la nueva referencia de tasación, Marta Lozano, Directora de Calidad y Formación Técnica en Gesvalt, señala que «La reforma del CRR representa un paso importante hacia una mayor prudencia y estabilidad en el mercado hipotecario europeo, especialmente para afrontar burbujas inmobiliarias. Sin embargo, su implementación plantea serias dudas prácticas. La falta de una metodología clara para calcular el “valor sostenible” a largo plazo deja demasiado margen a la interpretación, lo que podría generar inseguridad jurídica y operativa tanto para tasadores como para entidades financieras. Aunque la intención de proteger el sistema financiero es positiva, sería necesario un desarrollo normativo adicional que dé mayor claridad técnica y coherencia a los criterios exigidos.«