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Valoración inmobiliaria en el escenario de la pandemia: ¿con qué metodología trabajamos?

3 septiembre 2020

Gesvalt es una compañía homologada por el Banco de España y miembro de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) que sigue una metodología y utiliza todos los criterios de prudencia para el cálculo del valor de cada activo.

Valoración inmobiliaria en el escenario de la pandemia: ¿con qué metodología trabajamos?

En las valoraciones realizadas durante los meses del estado de alarma, en Gesvalt trabajamos con 3 premisas en cuanto a la metodología y contemplando la posibilidad de ausencia de comparables:

  • Elección del mejor método para valorar en función de la situación del mercado en cada zona.
  • Aumento de la prudencia valorativa.
  • Apoyo en el conocimiento interno

El objetivo en la situación actual siempre ha sido el mismo que tenemos siempre a la hora de emitir una valoración, utilizar la metodología idónea sobre la que calcular el valor de cada activo; enmarcados dentro de la normativa aplicable y utilizando todos los criterios de prudencia.

 

En estos insólitos meses, hemos puesto especial atención en estos criterios de prudencia, debido a que nos enfrentábamos a una situación sin precedentes.

Por otra parte, no hemos observado, al menos a nivel global, que se haya dado un escenario de ausencia total de comparables.

Es cierto que, en un mercado heterogéneo como el nuestro, la ralentización en unas zonas ha tenido más impacto que en otro, y, por lo tanto, nos hemos adaptado a las circunstancias especiales de cada sector en cada territorio a la hora de valorar, incluyendo métodos alternativos de contraste para asegurar la adecuación a la situación de los valores emitidos.

Además, hemos dispuesto de todo el conocimiento acumulado de nuestra red de técnicos, que nos han aportado información sobre la evolución de cada uno de estos micromercados; y también hemos analizado el comportamiento y las proyecciones de las principales variables macroeconómicas, incorporando los resultados de estos análisis en nuestras valoraciones.

Advertencias y plazo de validez de las valoraciones

  • Inclusión de advertencia específica sobre la situación generada por el estado de alarma.
  • No hay afectación en el plazo de validez de las tasaciones.

En todas las valoraciones que han sido emitidas desde el comienzo del estado de alarma hemos incorporado una serie de advertencias específicas haciendo alusión a las circunstancias excepcionales de confinamiento y ralentización de la actividad; y señalando las medidas adicionales que hemos aplicado, y que antes mencionábamos.

En cuanto al plazo de validez de las valoraciones, en un primer momento se pudo pensar que la disposición adicional cuarta del Real Decreto Ley 463/2020, por el que se declara el estado de alarma, podría implicar al plazo de validez de las tasaciones.

Esto finalmente no fue así, dado que el tiempo de validez de las tasaciones hace referencia al plazo de vigencia de unas comprobaciones y un valor acorde a estas, por lo que no entran dentro de las categorías de esta disposición adicional.

Además, esto no tendría ningún sentido, dado que prolongar los periodos de validez de una tasación en un escenario más volátil del habitual podría suponer un riesgo para entidades financieras y fondos de inversión.

Correcciones de valor en función del tipo de activo

  • Evolución por sectores, de más a menos previsión de impacto en precios (retail y hostelería, oficinas, logístico y residencial).

Las correcciones consideradas en función del tipo de activo son las que se derivan de la propia evolución de cada uno de los sectores y de las zonas en las que se ubican, para lo que nos apoyamos tanto en los datos oficiales como en nuestro conocimiento interno.

Es evidente que los sectores más afectados, y por ello, los que más correcciones necesitarán, serán el retail y la hostelería.

Será muy importante ver cómo evolucionan sus cifras durante las próximas semanas, momento en el que podremos observar cómo impactan los posibles cambios en los hábitos de consumo, así como cuál es nuestra capacidad para atraer al turismo durante la segunda mitad del año.

El sector de oficinas tendrá que alcanzar un nuevo equilibrio. También el sector de oficinas tendrá que alcanzar un nuevo equilibrio. La sistematización del teletrabajo va a suponer un menor número de trabajadores presenciales, pero estos necesitarán una mayor superficie en las oficinas. El equilibrio entre estos dos puntos determinará las necesidades de demanda de espacios, que a su vez podrá tener repercusión en los precios.

El sector logístico ha visto como su actividad se incrementaba durante el confinamiento, con un incremento del número de compras por internet que ha multiplicado las necesidades de reparto a domicilio. Con un volumen de inversión en el primer trimestre del año que duplicó a la del año anterior, y un fuerte incremento de las necesidades de reparto de última milla, consideramos que este es un sector con muchas oportunidades, y que puede salir reforzado de la situación actual.

En el mercado residencial, es posible que encontremos cambios en el paradigma actual, derivados del confinamiento por el que hemos pasado y de la posibilidad del teletrabajo.

Estas dos circunstancias pueden provocar que se generen nuevas preferencias en la demanda, incrementando el interés por viviendas más grandes, valorando más positivamente el que tengan terraza o jardín.

Además, el hecho de no necesitar desplazarse hasta el puesto de trabajo a diario podría provocar un desplazamiento de la demanda hacia ubicaciones periféricas en lugar de la actual preponderancia del centro de las ciudades, siendo en estas zonas donde, además, es más fácil encontrar viviendas más nuevas y mejor dotadas.

Por supuesto, estas cuestiones afectarán directamente a los precios, tanto de venta como de alquiler.

Es fundamental que sigamos analizando el comportamiento tanto del mercado inmobiliario como de la sociedad en su conjunto, así como la velocidad de recuperación de cada uno de los sectores, algo que será muy importante a la hora de valorar cada tipo de activo.

Directriz del Banco de España e implantación de medidas

  • Dos escenarios, paralización (según BdE) y recuperación. Según comunicado AEV, hemos entrado en fase de recuperación.
  • Gesvalt ya aplicaba las medidas de prudencia y adecuación de métodos óptimos de valoración, como filosofía de empresa.

El 16 de abril, el Banco de España solicitó a las tasadoras una serie de recomendaciones en sus criterios de valoración derivados de la situación actual.

En una primera fase, se incluye la no utilización del método de comparación en los supuestos en que no se pueda disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen la situación actual del mercado, en favor del uso de metodologías alternativas en función del tipo de activo.

En la “fase de recuperación”, recomienda extremar la precaución a la hora de emitir valores hipotecarios, justificando los porcentajes de ajuste que se consideren necesarios e introduciendo advertencias específicas.

Esta misma semana, y desde la Asociación Española de Análisis de Valor, de la que formamos parte, se ha emitido un comunicado que indica que, en base a distintos estudios y encuestas sectoriales, se ha alcanzado la conclusión de que tanto las evidencias de actividad de mercado como la propias de la desescalada del confinamiento confirman que podemos considerarnos inmersos en la denominada “fase de recuperación”.

Estas directrices son recomendaciones, que desde Gesvalt hemos cumplido dado que, como ya hemos comentado, la adecuación a la metodología y la prudencia valorativa forman parte de nuestra filosofía de empresa. Es algo que ya hacíamos antes, y que en los momentos de crisis que hemos vivido hemos seguido haciendo.

Previsión de recuperación

  • La recuperación se espera para el medio plazo, pero será más rápida que la de la anterior crisis
  • El sector inmobiliario puede ser uno de los que lideren esta recuperación
  • Según nuestros datos, en mayo ya hemos observado un incremento en la actividad hipotecaria.

A la vista de los últimos datos macroeconómicos, y de las proyecciones que los diversos organismos y especialistas han publicado, la recuperación apunta más hacia un medio plazo.

Todo parece indicar que cerraremos el año con malos resultados tanto económicos como de desempleo, y que será en 2021 cuando estos indicadores empiecen a arrojar cifras positivas. En cualquier caso, se espera una recuperación bastante más acelerada que en la anterior crisis, tanto por las medidas fiscales que se están tomando desde los gobiernos nacionales como los organismos europeos, como por la mejor situación en la que se encuentra el sistema financiero.

Dentro de este ámbito, puede que el sector inmobiliario sea uno de los que lideren esta recuperación. Según los últimos datos del SEPE, a cierre de mayo el paro registrado en el sector de la construcción ha descendido en más de 23.500 trabajadores, un 6,9% menos que en el mes de abril. Esto demuestra que la actividad se mantiene, y que existe un enorme interés por comenzar nuevos proyectos y terminar los que actualmente están en curso.

Pese a que durante estos meses la inversión se ha mantenido latente, es posible que durante los próximos meses veamos importantes movimientos, cuando surjan oportunidades en un momento en el que los tipos de interés van a seguir en mínimos históricos.

En cuanto a nuestra actividad (como empresa consultora y sociedad de tasación), hemos observado ya durante el mes de mayo una reactivación de la actividad hipotecaria, tras la incertidumbre inicial en cuanto a los pasos a seguir para solicitar financiación.

Podemos esperar que esta tendencia continúe durante los próximos meses, si bien es posible que no llegue a los niveles del año pasado. Por otra parte, en el punto del ciclo en el que nos encontramos, Gesvalt puede ofrecer asesoría a inversores y fondos, en este momento en que la profundidad de los análisis de inversión es mayor y más prudente.

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