{"id":165226,"date":"2026-08-19T08:20:24","date_gmt":"2026-08-19T06:20:24","guid":{"rendered":"https:\/\/gesvalt.es\/?p=165226"},"modified":"2026-08-24T08:18:50","modified_gmt":"2026-08-24T06:18:50","slug":"what-is-a-mortgage-loan-and-how-does-it-work","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gesvalt.es\/en\/blog\/que-es-un-prestamo-hipotecario-y-como-funciona\/","title":{"rendered":"Pr\u00e9stamo hipotecario: qu\u00e9 es, c\u00f3mo funciona y qu\u00e9 papel tiene la tasaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Podemos definir un pr\u00e9stamo hipotecario como un tipo de financiaci\u00f3n, normalmente a largo plazo, mediante la que una entidad entrega un capital para comprar o rehabilitar un inmueble. El cliente devuelve ese dinero mediante cuotas formadas por capital e intereses, y el inmueble queda vinculado como garant\u00eda mediante una hipoteca.<\/p>\n

Antes de formalizar la operaci\u00f3n se realiza una tasaci\u00f3n, aunque la concesi\u00f3n depende tambi\u00e9n de la solvencia del solicitante y de los criterios de la entidad.<\/p>\n

 <\/p>\n

What is a mortgage loan?<\/h2>\n

Un pr\u00e9stamo hipotecario es un acuerdo mediante el que una entidad financiera entrega al cliente una cantidad de dinero determinada que deber\u00e1 devolver, junto con los intereses pactados, durante un periodo establecido.<\/p>\n

Su principal particularidad frente a otros pr\u00e9stamos est\u00e1 en la garant\u00eda. Adem\u00e1s de responder personalmente de la devoluci\u00f3n de la deuda en los t\u00e9rminos acordados, el prestatario aporta un inmueble sobre el que se constituye una hipoteca. Esa garant\u00eda permite a la entidad acudir al inmueble si se produce un incumplimiento en las condiciones previstas legal y contractualmente.<\/p>\n

Aunque suele estar asociado a la compra de una vivienda, este tipo de financiaci\u00f3n tambi\u00e9n puede emplearse para adquirir otros bienes residenciales o comerciales, o en financiar determinadas actuaciones sobre ellos.<\/p>\n

Diferencia entre pr\u00e9stamo hipotecario, hipoteca y cr\u00e9dito hipotecario<\/h3>\n

En el lenguaje cotidiano es habitual utilizar \u201chipoteca\u201d y \u201cpr\u00e9stamo hipotecario\u201d como si fueran exactamente lo mismo. Jur\u00eddica y financieramente, sin embargo, hacen referencia a conceptos diferentes.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Concept<\/strong><\/td>\nDefinici\u00f3n<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Pr\u00e9stamo hipotecario<\/td>\nCapital fijo entregado por una entidad y devuelto mediante cuotas.<\/td>\n<\/tr>\n
Mortgage<\/td>\nDerecho de garant\u00eda constituido sobre el inmueble.<\/td>\n<\/tr>\n
Cr\u00e9dito hipotecario<\/td>\nL\u00edmite de financiaci\u00f3n del que se puede disponer seg\u00fan lo pactado.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La diferencia entre pr\u00e9stamo y cr\u00e9dito est\u00e1 principalmente en la forma en que se accede al dinero. En el pr\u00e9stamo se recibe inicialmente una cantidad determinada. En el cr\u00e9dito existe un l\u00edmite disponible y las disposiciones dependen de lo que permita el contrato. El Banco de Espa\u00f1a establece esta misma distinci\u00f3n entre ambas f\u00f3rmulas de financiaci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo funciona un pr\u00e9stamo hipotecario paso a paso?<\/h2>\n

La contrataci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario no empieza en la notar\u00eda. Antes de llegar a la firma, la entidad estudia al solicitante, analiza el inmueble que servir\u00e1 como garant\u00eda y facilita una serie de documentos para que las condiciones puedan revisarse con antelaci\u00f3n.<\/p>\n

1. Estudio de solvencia y capacidad de pago<\/h3>\n

El primer paso es comprobar si la persona que solicita la financiaci\u00f3n puede asumir la deuda.<\/p>\n

La entidad analiza los ingresos presentes y previsibles, los gastos habituales, las deudas ya existentes y otros compromisos econ\u00f3micos. Tambi\u00e9n puede consultar bases de informaci\u00f3n crediticia como la CIRBE para conocer los riesgos que el cliente mantiene con otras entidades.<\/p>\n

El objetivo es valorar la capacidad de pago a lo largo del tiempo. De hecho, el Banco de Espa\u00f1a recuerda que la solvencia del prestatario no debe basarse principalmente en el valor del inmueble que se ofrece como garant\u00eda.<\/p>\n

2. Elecci\u00f3n del inmueble y tasaci\u00f3n<\/h3>\n

Una vez identificada la vivienda o el inmueble que se pretende financiar, entra en juego otro elemento esencial de la operaci\u00f3n: conocer el valor de la garant\u00eda.<\/p>\n

Para ello se realiza una tasaci\u00f3n del inmueble. En los pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca, esta valoraci\u00f3n debe efectuarse antes de la firma y, para las finalidades reguladas, debe cumplir los requisitos t\u00e9cnicos correspondientes.<\/p>\n

La tasaci\u00f3n aporta una referencia independiente sobre el valor del inmueble. Sin embargo, obtener un determinado valor no significa que el banco vaya a prestar autom\u00e1ticamente una cantidad concreta ni que la financiaci\u00f3n est\u00e9 aprobada.<\/p>\n

3. An\u00e1lisis de la operaci\u00f3n y oferta del banco<\/h3>\n

Con la informaci\u00f3n econ\u00f3mica del solicitante y la valoraci\u00f3n del inmueble, la entidad puede estudiar la operaci\u00f3n en su conjunto.<\/p>\n

Aqu\u00ed intervienen dos planos diferentes: por una parte, la capacidad del cliente para devolver el pr\u00e9stamo; por otra, las caracter\u00edsticas y el valor del activo que funciona como garant\u00eda.<\/p>\n

Cada entidad aplica adem\u00e1s sus propios criterios de riesgo. Por eso, dos bancos pueden analizar de forma distinta una misma solicitud incluso cuando parten del mismo inmueble y de una tasaci\u00f3n v\u00e1lida.<\/p>\n

Si la operaci\u00f3n resulta viable, la entidad concreta las condiciones de la financiaci\u00f3n: capital, plazo, tipo de inter\u00e9s, cuotas, comisiones y dem\u00e1s elementos del contrato.<\/p>\n

4. Entrega de documentaci\u00f3n y revisi\u00f3n notarial<\/h3>\n

Cuando una operaci\u00f3n est\u00e1 incluida en el \u00e1mbito de la Ley 5\/2019, el cliente debe recibir antes de la firma la documentaci\u00f3n precontractual que le permita conocer con detalle las condiciones ofrecidas.<\/p>\n

Entre los principales documentos se encuentran la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN)<\/a> y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).<\/p>\n

La FEIN recoge las condiciones personalizadas de la financiaci\u00f3n y tiene car\u00e1cter de oferta vinculante durante el plazo establecido. La FiAE llama la atenci\u00f3n sobre determinadas cl\u00e1usulas o elementos relevantes del contrato.<\/p>\n

Esta documentaci\u00f3n debe facilitarse, con car\u00e1cter general, al menos diez d\u00edas naturales antes de la firma. Durante este periodo tambi\u00e9n se realiza el asesoramiento notarial previo y el acta correspondiente, mediante la que el notario comprueba que el prestatario ha recibido la documentaci\u00f3n y comprende las condiciones esenciales de la operaci\u00f3n.<\/p>\n

5. Firma e inscripci\u00f3n<\/h3>\n

Superada la fase previa, se formaliza el pr\u00e9stamo mediante escritura p\u00fablica ante notario.<\/p>\n

En el documento quedan recogidas las condiciones financieras y jur\u00eddicas del acuerdo: importe prestado, plazo, tipo de inter\u00e9s, sistema de amortizaci\u00f3n, posibles comisiones, condiciones de reembolso y caracter\u00edsticas de la garant\u00eda hipotecaria, entre otros aspectos.<\/p>\n

Posteriormente, la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esa inscripci\u00f3n deja constancia de la garant\u00eda constituida sobre el inmueble.<\/p>\n

6. Pago de las cuotas<\/h3>\n

A partir de la formalizaci\u00f3n comienza la devoluci\u00f3n del capital.<\/p>\n

Normalmente, el prestatario paga una cuota mensual durante el plazo acordado. Cada pago incluye una parte destinada a devolver el dinero prestado y otra correspondiente a los intereses.<\/p>\n

La composici\u00f3n de ambas partes ir\u00e1 cambiando durante la vida del pr\u00e9stamo en funci\u00f3n del sistema de amortizaci\u00f3n utilizado. Si adem\u00e1s el tipo de inter\u00e9s es variable, las cuotas podr\u00e1n modificarse en las fechas de revisi\u00f3n previstas en el contrato.<\/p>\n

 <\/p>\n

Elementos de un pr\u00e9stamo hipotecario<\/h2>\n

Antes de firmar conviene entender algunas variables b\u00e1sicas. Son las que determinan cu\u00e1nto dinero se recibe, durante cu\u00e1nto tiempo habr\u00e1 que devolverlo y cu\u00e1l ser\u00e1 el coste de la financiaci\u00f3n.<\/p>\n

Capital<\/h3>\n

El capital es la cantidad que presta la entidad financiera.<\/p>\n

No debe confundirse con el precio de la vivienda. El inmueble puede tener un determinado precio de compraventa y la financiaci\u00f3n cubrir \u00fanicamente una parte de esa cantidad.<\/p>\n

A medida que se pagan las cuotas, el capital pendiente va disminuyendo hasta quedar completamente amortizado.<\/p>\n

Interest rate<\/h3>\n

El tipo de inter\u00e9s representa el coste que se paga por disponer del dinero prestado. Seg\u00fan c\u00f3mo se determine durante la vida de la operaci\u00f3n, un pr\u00e9stamo hipotecario puede ser fijo, variable o mixto.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Modalidad<\/strong><\/td>\nC\u00f3mo funciona<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Tipo fijo<\/strong><\/td>\nEl tipo de inter\u00e9s permanece sin cambios durante todo el plazo, por lo que la cuota se mantiene estable si no se producen otras modificaciones.<\/td>\n<\/tr>\n
Tipo variable<\/strong><\/td>\nEl inter\u00e9s se revisa peri\u00f3dicamente tomando como referencia un \u00edndice previsto en el contrato, al que puede a\u00f1adirse un diferencial. La cuota puede subir o bajar.<\/td>\n<\/tr>\n
Tipo mixto<\/strong><\/td>\nAplica un inter\u00e9s fijo durante un periodo inicial y posteriormente pasa a funcionar como un pr\u00e9stamo a tipo variable.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

No existe una modalidad universalmente mejor. Su comportamiento depende de las condiciones pactadas y, en el caso del tipo variable, de la evoluci\u00f3n del \u00edndice de referencia.<\/strong><\/p>\n

Plazo de amortizaci\u00f3n<\/h3>\n

El plazo establece cu\u00e1nto tiempo tendr\u00e1 el prestatario para devolver el dinero.<\/p>\n

Alargarlo suele reducir la cuota mensual porque el capital se reparte entre un mayor n\u00famero de pagos. Sin embargo, mantener una deuda durante m\u00e1s a\u00f1os normalmente supone pagar intereses durante m\u00e1s tiempo.<\/p>\n

Un plazo m\u00e1s corto produce el efecto contrario: exige un mayor esfuerzo mensual, pero reduce el periodo durante el que se generan intereses.<\/p>\n

Por eso, al analizar una hipoteca no conviene mirar \u00fanicamente cu\u00e1nto se paga cada mes. Tambi\u00e9n es importante observar durante cu\u00e1nto tiempo habr\u00e1 que hacerlo y cu\u00e1l ser\u00e1 el coste acumulado de la financiaci\u00f3n.<\/p>\n

Cuota hipotecaria<\/h3>\n

La cuota es el pago peri\u00f3dico que realiza el prestatario. Est\u00e1 formada principalmente por capital e intereses.<\/p>\n

Su importe depende fundamentalmente de cuatro variables: el capital prestado, el tipo de inter\u00e9s, el plazo y el sistema utilizado para amortizar la deuda.<\/p>\n

En un pr\u00e9stamo variable, adem\u00e1s, la cuota puede cambiar cuando se actualiza el \u00edndice de referencia.<\/p>\n

Antes de contratar, es \u00fatil plantear distintos escenarios. El simulador de pr\u00e9stamos hipotecarios del Banco de Espa\u00f1a<\/a> permite estimar la cuota introduciendo el importe, el plazo y el tipo de inter\u00e9s.<\/p>\n

TIN y TAE<\/h3>\n

TIN y TAE aportan informaci\u00f3n diferente sobre el coste de una financiaci\u00f3n.<\/p>\n

El TIN o Tipo de Inter\u00e9s Nominal indica el inter\u00e9s que la entidad cobra por prestar el dinero. Es, por tanto, el precio nominal aplicado al capital pendiente.<\/p>\n

La TAE o Tasa Anual Equivalente ofrece una visi\u00f3n m\u00e1s amplia porque incorpora el tipo de inter\u00e9s y determinados gastos y comisiones asociados a la operaci\u00f3n. Por este motivo resulta especialmente \u00fatil para comprender y comparar el coste efectivo de diferentes propuestas financieras.<\/p>\n

Sistema de amortizaci\u00f3n<\/h3>\n

En Espa\u00f1a, uno de los sistemas m\u00e1s utilizados en los pr\u00e9stamos hipotecarios es el denominado sistema franc\u00e9s.<\/p>\n

Cuando el tipo de inter\u00e9s permanece constante, este m\u00e9todo mantiene una cuota peri\u00f3dica estable. Lo que cambia a lo largo del tiempo es su composici\u00f3n.<\/p>\n

Al principio existe m\u00e1s capital pendiente y, por tanto, se pagan m\u00e1s intereses. Conforme avanza la amortizaci\u00f3n, disminuye la deuda, baja la parte destinada a intereses y aumenta la cantidad de capital que se devuelve con cada cuota.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 papel tiene la tasaci\u00f3n en el pr\u00e9stamo hipotecario?<\/h2>\n

El an\u00e1lisis del prestatario responde a una pregunta: \u00bfpuede devolver la financiaci\u00f3n? La tasaci\u00f3n hipotecaria oficial<\/a> responde a otra distinta: \u00bfqu\u00e9 valor tiene el inmueble que va a respaldarla?<\/p>\n

Ambas cuestiones son importantes y forman parte del an\u00e1lisis de la operaci\u00f3n, pero cumplen funciones diferentes.<\/p>\n

\u00bfPara qu\u00e9 necesita el banco la tasaci\u00f3n?<\/h3>\n

Cuando se constituye una hipoteca, el inmueble funciona como garant\u00eda del pr\u00e9stamo. Para la entidad es imprescindible disponer de una valoraci\u00f3n profesional que permita conocer el valor de ese activo.\u00a0 La cuant\u00eda concedida puede estar vinculada a un porcentaje de ese valor, pero la aprobaci\u00f3n no depende exclusivamente de la tasaci\u00f3n.<\/p>\n

La tasaci\u00f3n se realiza siguiendo una metodolog\u00eda y unas comprobaciones determinadas. En las valoraciones sujetas a la Order ECO\/805\/2003<\/a> se revisan, entre otros aspectos, las caracter\u00edsticas del inmueble, su documentaci\u00f3n y la informaci\u00f3n disponible del mercado.<\/p>\n

El Banco de Espa\u00f1a se\u00f1ala expresamente que los inmuebles aportados como garant\u00eda deben ser tasados antes de la firma del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Antes de solicitar la tasaci\u00f3n, consulta la documentaci\u00f3n necesaria para tasar una vivienda <\/a>y prepara todo lo que necesitar\u00e1s para agilizar el proceso.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo influye el valor de tasaci\u00f3n en la financiaci\u00f3n?<\/h3>\n

El valor obtenido es una de las referencias que puede utilizar la entidad para establecer el importe m\u00e1ximo que est\u00e1 dispuesta a financiar.<\/p>\n

La financiaci\u00f3n suele calcularse tomando como referencia un porcentaje del valor aceptado por la entidad. El porcentaje concreto y el importe final depender\u00e1n, sin embargo, de su pol\u00edtica de riesgos y de la capacidad de pago del solicitante.<\/p>\n

Por eso, la tasaci\u00f3n y la aprobaci\u00f3n del pr\u00e9stamo no son equivalentes. Un inmueble puede alcanzar un valor suficiente y, aun as\u00ed, la operaci\u00f3n no se aprueba si el an\u00e1lisis de solvencia no resulta favorable.<\/p>\n

Tambi\u00e9n puede darse la situaci\u00f3n contraria a las expectativas del comprador: que el valor de tasaci\u00f3n resulte inferior al precio acordado para la compraventa. En ese caso, si la entidad toma la tasaci\u00f3n como referencia para determinar su l\u00edmite de financiaci\u00f3n, el comprador podr\u00eda necesitar aportar una mayor cantidad de recursos propios.<\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n paga y qui\u00e9n puede elegir la tasadora?<\/h3>\n

En las operaciones a las que resulta aplicable la Ley 5\/2019<\/a>, el coste de la tasaci\u00f3n corresponde al prestatario.<\/p>\n

Esto no significa que deba aceptar necesariamente la sociedad de tasaci\u00f3n que proponga el banco. Si el cliente ya dispone de una tasaci\u00f3n realizada por una sociedad homologada y esta contin\u00faa vigente, la entidad debe aceptarla, aunque puede efectuar las comprobaciones que considere necesarias sin repercutir ese coste al cliente.<\/p>\n

Esta posibilidad facilita utilizar una misma tasaci\u00f3n al estudiar la financiaci\u00f3n con distintas entidades mientras el informe contin\u00fae vigente y cumpla los requisitos correspondientes.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto tiempo es v\u00e1lida?<\/h3>\n

Validez de la tasaci\u00f3n de vivienda<\/a>. En las tasaciones reguladas por la Orden ECO\/805\/2003, los informes y certificados caducan a los seis meses desde su fecha de emisi\u00f3n.<\/p>\n

Transcurrido ese periodo, el informe deja de estar vigente para las finalidades reguladas y puede ser necesario realizar una nueva tasaci\u00f3n o la actuaci\u00f3n que corresponda seg\u00fan las circunstancias.<\/p>\n

Request a mortgage appraisal<\/a> emitida por una sociedad homologada y v\u00e1lida para su presentaci\u00f3n ante entidades financieras.<\/p>\n

 <\/p>\n

Gastos asociados al pr\u00e9stamo hipotecario<\/h2>\n

Adem\u00e1s de los intereses, formalizar una hipoteca genera determinados gastos. Desde la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, la distribuci\u00f3n de varios de ellos est\u00e1 expresamente establecida.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Concept<\/strong><\/td>\nQui\u00e9n lo asume habitualmente seg\u00fan la Ley 5\/2019<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Appraisal<\/strong><\/td>\nPrestatario<\/td>\n<\/tr>\n
Gestor\u00eda del pr\u00e9stamo<\/strong><\/td>\nPrestamista<\/td>\n<\/tr>\n
Aranceles notariales de la escritura<\/strong><\/td>\nPrestamista<\/td>\n<\/tr>\n
Copias notariales<\/strong><\/td>\nQuien las solicite<\/td>\n<\/tr>\n
Inscripci\u00f3n de la garant\u00eda<\/strong><\/td>\nPrestamista<\/td>\n<\/tr>\n
Taxes<\/strong><\/td>\nSeg\u00fan la normativa tributaria aplicable<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La Ley establece expresamente que la tasaci\u00f3n corresponde al prestatario, mientras que el prestamista asume los gastos de gestor\u00eda, los aranceles notariales de la escritura y la inscripci\u00f3n de la garant\u00eda. Las copias notariales las paga quien las solicite.<\/p>\n

A estos conceptos pueden a\u00f1adirse otros costes derivados de las condiciones concretas del pr\u00e9stamo o de servicios contratados por el cliente. Por eso es importante revisar la documentaci\u00f3n precontractual y no limitar el an\u00e1lisis al tipo de inter\u00e9s anunciado.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 conviene revisar antes de firmar?<\/h2>\n

Los d\u00edas anteriores a la firma permiten comprobar si las condiciones ofrecidas encajan realmente con la capacidad econ\u00f3mica del prestatario y con lo que hab\u00eda negociado con la entidad.<\/p>\n

Conviene prestar especial atenci\u00f3n a:<\/p>\n