{"id":199998,"date":"2026-10-05T16:17:11","date_gmt":"2026-10-05T14:17:11","guid":{"rendered":"https:\/\/gesvalt.es\/?p=199998"},"modified":"2026-10-05T16:17:11","modified_gmt":"2026-10-05T14:17:11","slug":"valoracion-inmuebles-impuesto-patrimonio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gesvalt.es\/en\/blog\/valoracion-inmuebles-impuesto-patrimonio\/","title":{"rendered":"Valoraci\u00f3n de inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio: qu\u00e9 valor declarar"},"content":{"rendered":"\t\t
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Si tienes una vivienda, un local o un terreno y debes presentar Patrimonio, la pregunta es: \u00bfqu\u00e9 cifra tienes que declarar?<\/b> El valor de mercado, el que figura en el recibo del IBI y el que se utiliz\u00f3 al comprar el inmueble pueden ser distintos. Para los inmuebles urbanos y r\u00fasticos, la ley establece una comparaci\u00f3n entre tres magnitudes: el valor catastral, el valor determinado o comprobado por la Administraci\u00f3n a efectos de otros tributos y el precio, contraprestaci\u00f3n o valor de adquisici\u00f3n. Se declara el mayor de los tres.<\/p>\n\n

El valor de referencia del Catastro<\/b> tambi\u00e9n puede entrar en el c\u00e1lculo, pero \u00fanicamente en unas condiciones determinadas. Por eso conviene empezar por la fecha y la forma en que se adquiri\u00f3 el inmueble, revisar la documentaci\u00f3n de aquella operaci\u00f3n y despu\u00e9s comparar los importes.<\/p>\n\n

Veamos c\u00f3mo hacerlo y qu\u00e9 sucede en casos como una herencia, una vivienda alquilada o una propiedad compartida con un usufructuario.<\/p>\n\n

Respuesta r\u00e1pida.<\/strong> Con car\u00e1cter general, un inmueble urbano o r\u00fastico se computa en Patrimonio<\/a> por el mayor entre (1) su valor catastral, (2) el valor determinado o comprobado por la Administraci\u00f3n a efectos de otros tributos y (3) su precio, contraprestaci\u00f3n o valor de adquisici\u00f3n. El valor de referencia<\/a> no es una cuarta magnitud: puede integrarse en la segunda si el inmueble se adquiri\u00f3 desde el 1 de enero de 2022 y ese valor fue la base imponible del impuesto correspondiente a la adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n

\u00bfQu\u00e9 valor se declara por un inmueble en el Impuesto sobre el Patrimonio?<\/h2>\n\n

El art\u00edculo 10 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio <\/a>fija la regla general: hay que identificar los tres valores aplicables y escoger el mayor<\/b>. Una cifra alta no se convierte por s\u00ed sola en la que debemos declarar; primero hay que comprobar a qu\u00e9 concepto corresponde.<\/p>\n\n\n \n \n \n \n \n \n
Valor<\/th>\n Qu\u00e9 representa<\/th>\n D\u00f3nde buscarlo o cu\u00e1ndo interviene<\/th>\n <\/tr>\n <\/thead>\n
Catastral<\/td>\n Valor administrativo asignado al inmueble por el Catastro.<\/td>\n En los datos catastrales y el recibo del IBI del ejercicio que se declara.<\/td>\n <\/tr>\n
Determinado o comprobado por la Administraci\u00f3n<\/td>\n Valor fijado para otros tributos, como Transmisiones Patrimoniales o Sucesiones y Donaciones.<\/td>\n En la documentaci\u00f3n fiscal de la adquisici\u00f3n o en la comprobaci\u00f3n administrativa, si existe. Bajo determinadas condiciones, aqu\u00ed puede entrar el valor de referencia.<\/td>\n <\/tr>\n
Precio, contraprestaci\u00f3n o valor de adquisici\u00f3n<\/td>\n Importe por el que se adquiri\u00f3 el inmueble, con los conceptos que corresponda incorporar.<\/td>\n En la escritura, la liquidaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n y los justificantes de gastos y mejoras.<\/td>\n <\/tr>\n <\/tbody>\n<\/table>\n\n

Valor catastral<\/h3>\n\n

El valor catastral es un dato administrativo asociado al inmueble. Para identificarlo, consulta el recibo del IBI correspondiente al ejercicio de Patrimonio que vas a declarar. Su presencia en el recibo facilita encontrarlo, pero no significa que sea siempre el valor m\u00e1s alto<\/b>. Si quieres profundizar en su origen, explicamos c\u00f3mo se calcula el valor catastral<\/a> en otro art\u00edculo.<\/p>\n\n

Valor determinado o comprobado por la Administraci\u00f3n<\/h3>\n\n

Se trata del valor utilizado o fijado por la Administraci\u00f3n a efectos de otro tributo. Puede proceder, por ejemplo, de la adquisici\u00f3n de un inmueble gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (ITPAJD) o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Tambi\u00e9n puede existir una comprobaci\u00f3n administrativa. El valor de referencia solo entra aqu\u00ed cuando se cumplen las condiciones que explicamos m\u00e1s abajo<\/b>; no basta con que el Catastro publique uno para la vivienda.<\/p>\n\n

Precio, contraprestaci\u00f3n o valor de adquisici\u00f3n<\/h3>\n\n

Si compraste el inmueble, el precio escriturado es el punto de partida, pero el valor de adquisici\u00f3n computable puede incluir gastos, tributos e inversiones o mejoras pagados por quien adquiere. En una herencia no habr\u00e1 precio de compra: hay que revisar el valor atribuido al bien en la adquisici\u00f3n hereditaria y la documentaci\u00f3n de Sucesiones. La AEAT<\/a> y elTribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central (TEAC)<\/a> precisan qu\u00e9 conceptos se incorporan.<\/p>\n\n

\u00bfC\u00f3mo afecta el valor de referencia del Catastro al Impuesto sobre el Patrimonio?<\/h2>\n\n

El valor de referencia es una cifra que determina la Direcci\u00f3n General del Catastro a partir del an\u00e1lisis de compraventas y de las caracter\u00edsticas catastrales del inmueble. Tiene un papel en la tributaci\u00f3n de determinadas adquisiciones, pero no modifica el valor catastral: son valores distintos. M\u00e1s cuestiones sobre catastro en preguntas frecuentes de la Direcci\u00f3n General del Catastro.<\/a><\/p>\n\n

\u00bfEs el valor de referencia un cuarto valor?<\/h3>\n\n

No. La Ley de Patrimonio enumera tres magnitudes, no cuatro. Cuando el valor de referencia se utiliz\u00f3 como base imponible del tributo que grav\u00f3 la adquisici\u00f3n, puede formar parte del valor determinado por la Administraci\u00f3n a efectos de otros tributos. Entonces se compara con el valor catastral y el valor de adquisici\u00f3n; tampoco prevalece autom\u00e1ticamente si otro de ellos es mayor. (Art\u00edculo 10 de la Ley 19\/1991 y AEAT).<\/a><\/p>\n\n

Inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022<\/h3>\n\n

Aqu\u00ed la pregunta decisiva es: \u00bfse tom\u00f3 el valor de referencia como base imponible en el impuesto que grav\u00f3 la adquisici\u00f3n? Si fue as\u00ed, ese valor se tiene en cuenta en Patrimonio dentro del segundo criterio. La fecha de adquisici\u00f3n por s\u00ed sola no basta: tambi\u00e9n debe cumplirse la condici\u00f3n relativa al ITPAJD o al ISD. La AEAT<\/a>y el Catastro <\/a>lo explican expresamente.<\/p>\n\n

\u00bfQu\u00e9 ocurre con los inmuebles adquiridos antes de 2022?<\/h3>\n\n

La aparici\u00f3n posterior de un valor de referencia para el inmueble no hace que ese valor entre, por s\u00ed mismo, en Patrimonio. Para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2022 se sigue aplicando la comparaci\u00f3n legal con los valores que correspondan en cada caso; puede existir, por ejemplo, un valor comprobado por la Administraci\u00f3n para otro tributo. El Catastro <\/a> precisa que el valor de referencia no afecta por esta v\u00eda al patrimonio preexistente.<\/p>\n\n

\u00bfC\u00f3mo se calcula el valor de adquisici\u00f3n de un inmueble?<\/h2>\n\n

Revisar solo el precio de la escritura puede dejar fuera conceptos que forman parte del valor de adquisici\u00f3n computable. El TEAC reiter\u00f3 en octubre de 2025<\/a> que, a efectos del art\u00edculo 10 de Patrimonio, se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisici\u00f3n y el coste de las inversiones y mejoras satisfechas por el adquirente; los intereses quedan excluidos.<\/p>\n\n

Precio de compra y gastos de adquisici\u00f3n<\/h3>\n\n

En una compraventa, parte del importe real de la adquisici\u00f3n. Despu\u00e9s, revisa los justificantes de notar\u00eda y Registro y los tributos efectivamente satisfechos por el comprador, como el ITPAJD o, seg\u00fan la operaci\u00f3n, el IVA. En adquisiciones por herencia o donaci\u00f3n, puede intervenir el ISD. No se trata de sumar todos esos impuestos a la vez, sino los que correspondieron a esa adquisici\u00f3n concreta.<\/p>\n\n

Inversiones y mejoras realizadas despu\u00e9s<\/h3>\n\n

El coste acreditado de las inversiones y mejoras en el inmueble tambi\u00e9n se incorpora al valor de adquisici\u00f3n, seg\u00fan el criterio del TEAC<\/a>. Conviene conservar facturas y documentaci\u00f3n de las obras: no toda reparaci\u00f3n o gasto de mantenimiento es una mejora. Si la calificaci\u00f3n de una obra plantea dudas, habr\u00e1 que analizar el caso concreto.<\/p>\n\n

\u00bfSe descuentan las amortizaciones?<\/h3>\n\n

No las amortizaciones practicadas en el IRPF para determinar este valor en Patrimonio. La AEAT<\/a> advierte de que no procede minorar por ese concepto el valor calculado conforme al art\u00edculo 10. Conviene separar esta regla de la que se utiliza para calcular una eventual ganancia patrimonial cuando se vende un inmueble: valor de transmisi\u00f3n y valor de adquisici\u00f3n son entonces conceptos del IRPF para otra finalidad.<\/p>\n\n

Ejemplo pr\u00e1ctico: qu\u00e9 valor declarar<\/h2>\n\n

Supongamos un inmueble adquirido en 2023. En esta situaci\u00f3n ficticia, el valor de referencia se utiliz\u00f3 como base imponible del impuesto de adquisici\u00f3n y los importes ya est\u00e1n calculados con la documentaci\u00f3n correspondiente:<\/p>\n\n\n \n \n \n \n \n \n \n
Concepto<\/th>\n Importe ficticio<\/th>\n <\/tr>\n <\/thead>\n
Valor catastral del ejercicio<\/td>\n 180.000\u20ac<\/td>\n <\/tr>\n
Valor determinado por la Administraci\u00f3n para el tributo de adquisici\u00f3n<\/td>\n 225.000\u20ac<\/td>\n <\/tr>\n
Valor de adquisici\u00f3n computable<\/td>\n 210.000\u20ac<\/td>\n <\/tr>\n
Valor del inmueble en Patrimonio<\/td>\n 225.000\u20ac<\/td>\n <\/tr>\n <\/tbody>\n<\/table>\n\n

La elecci\u00f3n no depende de cu\u00e1l de esos valores se parezca m\u00e1s al precio actual de mercado, sino de la comparaci\u00f3n que exige la ley. Si solo se posee una parte del inmueble, habr\u00e1 que atribuir a cada titular el derecho o porcentaje que le corresponda; las posibles exenciones se examinan despu\u00e9s.<\/p>\n\n

\u00bfY si la vivienda se compr\u00f3 en 2019?<\/B> Pensemos en otro ejemplo ficticio: valor catastral, 140.000 \u20ac; valor de adquisici\u00f3n computable, 190.000 \u20ac; ning\u00fan otro valor administrativo aplicable, y valor de referencia publicado en la actualidad, 230.000 \u20ac. Ese valor de referencia posterior no se incorpora por el mero hecho de existir. En esas condiciones, el importe que resulta de la comparaci\u00f3n es 190.000 \u20ac.<\/p>\n\n

Valor catastral, de referencia, de adquisici\u00f3n y de mercado: \u00bfen qu\u00e9 se diferencian?<\/h2>\n\n\n \n \n \n \n \n \n \n
Concepto<\/th>\n Definici\u00f3n breve<\/th>\n Papel en Patrimonio<\/th>\n <\/tr>\n <\/thead>\n
Valor catastral<\/td>\n Valor administrativo asignado por el Catastro.<\/td>\n Es una de las tres magnitudes de la comparaci\u00f3n general.<\/td>\n <\/tr>\n
Valor de referencia<\/td>\n Valor que determina el Catastro con informaci\u00f3n del mercado y del inmueble.<\/td>\n Puede influir dentro del valor determinado administrativamente si se utiliz\u00f3 como base del tributo de adquisici\u00f3n desde 2022.<\/td>\n <\/tr>\n
Valor de adquisici\u00f3n<\/td>\n Importe asociado a la adquisici\u00f3n, con los gastos, tributos, inversiones y mejoras que correspondan.<\/td>\n Es otra de las tres magnitudes de la comparaci\u00f3n general.<\/td>\n <\/tr>\n
Valor de mercado<\/td>\n Estimaci\u00f3n del precio al que podr\u00eda transmitirse el inmueble en unas condiciones y una fecha determinadas.<\/td>\n Una tasaci\u00f3n de mercado no sustituye por s\u00ed sola los criterios fiscales del art\u00edculo 10.<\/td>\n <\/tr>\n <\/tbody>\n<\/table>\n\n

En otras palabras, el valor fiscal computable en Patrimonio y el valor de mercado pueden ser cifras diferentes. Para ampliar esta distinci\u00f3n, puedes consultar nuestra gu\u00eda sobre la diferencia entre valor de mercado y valor catastral<\/a>.<\/p>\n\n

Casos especiales en la valoraci\u00f3n de inmuebles<\/h2>\n\n

Vivienda habitual<\/h3>\n\n

La vivienda habitual tambi\u00e9n se valora, pero la parte que corresponda a cada contribuyente puede acogerse a una exenci\u00f3n de hasta 300.000 \u20ac, conforme a la regla estatal y con los requisitos aplicables. Primero se determina su valor; despu\u00e9s se considera la exenci\u00f3n. (AEAT, exenci\u00f3n de la vivienda habitual).<\/a><\/p>\n\n

Inmueble heredado<\/h3>\n\n

Hay que consultar la escritura de adjudicaci\u00f3n, la autoliquidaci\u00f3n de Sucesiones y Donaciones y, si procede, el valor de referencia que se tom\u00f3 como base en la adquisici\u00f3n. La comparaci\u00f3n de Patrimonio sigue siendo el punto de partida, pero habr\u00e1 que tener en cuenta qu\u00e9 parte del inmueble se recibi\u00f3 y qu\u00e9 derecho se adquiri\u00f3. Una tasaci\u00f3n de inmuebles en una herencia<\/a> puede ayudar a conocer el valor de mercado para el reparto o ante una discrepancia; no sustituye autom\u00e1ticamente la valoraci\u00f3n fiscal.<\/p>\n\n

Usufructo y nuda propiedad<\/h3>\n\n

Si una persona tiene el usufructo y otra la nuda propiedad, cada una declara el valor de su derecho, no el valor \u00edntegro del inmueble como si fuera propietaria en pleno dominio. La nuda propiedad se obtiene restando al valor total del bien el valor del usufructo. Para un usufructo vitalicio, la AEAT<\/a> aplica el porcentaje que resulta de 89 menos la edad del usufructuario a 31 de diciembre, con un m\u00ednimo del 10 % y un m\u00e1ximo del 70 %. Los usufructos temporales siguen otra regla.<\/p>\n\n

Inmueble arrendado<\/h3>\n\n

Por lo general se aplica la misma comparaci\u00f3n de los tres valores. Existe una regla especial para viviendas y locales arrendados con contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985: cuando resulte inferior al valor de la regla general, se utiliza la capitalizaci\u00f3n al 4 % de la renta devengada durante el ejercicio. (AEAT, reglas especiales de valoraci\u00f3n).<\/a><\/p>\n\n

Inmueble en construcci\u00f3n y aprovechamiento por turno<\/h3>\n\n

Si el inmueble est\u00e1 en construcci\u00f3n, se computan las cantidades efectivamente invertidas hasta el 31 de diciembre, m\u00e1s el valor patrimonial correspondiente al solar. En el aprovechamiento por turno, la regla depende de si existe titularidad parcial del inmueble o un derecho representado por certificados u otros t\u00edtulos. Son situaciones que conviene revisar antes de aplicar la comparaci\u00f3n general sin m\u00e1s.<\/p>\n\n

\u00bfEs necesario tasar un inmueble para declararlo en Patrimonio?<\/h2>\n\n

En t\u00e9rminos generales, no. Para aplicar la regla habitual del impuesto hay que reunir los datos fiscales y de adquisici\u00f3n y compararlos conforme al art\u00edculo 10. Una tasaci\u00f3n profesional estima un valor para una finalidad y fecha determinadas, pero no cambia por s\u00ed sola las magnitudes que la ley obliga a utilizar.<\/p>\n\n

Puede haber, sin embargo, una necesidad distinta a la de rellenar la declaraci\u00f3n. Alguien que hereda un piso, por ejemplo, puede querer conocer su valor de mercado para acordar un reparto; quien discrepa de un valor utilizado en otro procedimiento tributario puede necesitar documentaci\u00f3n t\u00e9cnica para estudiar su caso. Sobre esa diferencia entre cifras fiscales y precios de mercado ya hablamos envaloraciones de Hacienda y valor de mercado.<\/a> <\/p>\n\n

\u00bfCu\u00e1ndo puede ser \u00fatil una tasaci\u00f3n profesional?<\/h2>\n\n

Una tasaci\u00f3n profesional de una vivienda<\/a> puede aportar un valor de mercado documentado para tomar decisiones de compraventa, ordenar un patrimonio o repartir una herencia. En un conflicto o una discrepancia de valoraci\u00f3n, puede ser \u00fatil un dictamen pericial inmobiliario<\/a>, siempre que su objeto y su fecha respondan a lo que se necesita acreditar. Cada trabajo debe definirse seg\u00fan su finalidad: explicamos c\u00f3mo se valora profesionalmente un inmueble<\/a> y por qu\u00e9 las caracter\u00edsticas del activo importan para el resultado.<\/p>\n\n

Si necesitas determinar el valor de un activo para una operaci\u00f3n, una herencia o una controversia, puedes consultar los servicios de tasaci\u00f3n de inmuebles<\/a> de Gesvalt. Para calcular la cifra que corresponde declarar en Patrimonio, la referencia inicial sigue siendo la documentaci\u00f3n fiscal y la regla legal aplicable.<\/p>\n\n

Impuesto sobre el Patrimonio: m\u00ednimo exento y obligaci\u00f3n de declarar<\/h2>\n\n

Valorar un inmueble no es lo mismo que calcular la cuota del impuesto.<\/a><\/b> Conforme a la regla estatal, el m\u00ednimo exento general es de 700.000 \u20ac cuando la comunidad aut\u00f3noma no haya fijado uno propio; la vivienda habitual cuenta, adem\u00e1s, con la exenci\u00f3n de hasta 300.000 \u20ac indicada m\u00e1s arriba. Tambi\u00e9n puede existir obligaci\u00f3n de declarar sin cuota a ingresar si el valor de los bienes y derechos supera 2.000.000 \u20ac. Para ese l\u00edmite se cuentan incluso los bienes exentos, sin restar deudas. El impuesto se devenga el 31 de diciembre.<\/p>\n\n

Tres errores frecuentes al valorar un inmueble en Patrimonio<\/h2>\n\n