{"id":49214,"date":"2021-05-06T09:35:02","date_gmt":"2021-05-06T07:35:02","guid":{"rendered":"https:\/\/gesvalt.es\/?p=49214"},"modified":"2021-05-06T09:35:02","modified_gmt":"2021-05-06T07:35:02","slug":"spain-needs-1-million-affordable-housing-units","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gesvalt.es\/en\/blog\/espana-necesita-1-millon-de-viviendas-asequibles\/","title":{"rendered":"Spain needs more than 1 million affordable homes to meet current social demand"},"content":{"rendered":"\n

Seg\u00fan los datos obtenidos por Atlas RE Analytics<\/strong> y Gesvalt<\/strong>, en su \u00faltimo estudio sobre vivienda asequible en Espa\u00f1a, son necesarias m\u00e1s de un 1 mill\u00f3n de viviendas (1.003.064<\/strong>) para satisfacer la demanda de la poblaci\u00f3n espa\u00f1ola con dificultades para acceder a un hogar. Las consultoras han estimado esta cifra en base al n\u00famero de unidades familiares que, en la actualidad, destinan m\u00e1s de un 40% de sus ingresos al pago de un alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en Espa\u00f1a y especialmente desde el inicio de la recuperaci\u00f3n a partir de 2015, una de las preocupaciones sociales m\u00e1s presentes en el pa\u00eds ha sido el acceso a la vivienda. Si bien es un problema que se focaliza en las grandes ciudades, todo el pa\u00eds ha experimentado en los \u00faltimos a\u00f1os un fuerte crecimiento en el precio de la vivienda, lo que la ha vuelto inaccesible para una parte importante de la poblaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Atlas RE Analytics <\/strong>y Gesvalt<\/strong> han analizado los elementos de contexto que han derivado en la situaci\u00f3n actual, as\u00ed como el inter\u00e9s, tanto de la administraci\u00f3n p\u00fablica, como del sector privado, para identificar las posibles oportunidades para promotores e inversores.<\/p>\n\n\n\n

Sandra Daza, directora general de Gesvalt<\/strong>, se\u00f1al\u00f3: \u201cCreemos que este tipo de colaboraciones entre Atlas y Gesvalt<\/strong> son de gran provecho y utilidad para el sector. La elaboraci\u00f3n de informes como este, aunando la experiencia y el conocimiento de las dos compa\u00f1\u00edas es fundamental para conocer con mayor precisi\u00f3n el estado de nuestro sector inmobiliario y anticipar las tendencias futuras. Seguiremos trabajando para continuar desarrollando este tipo de investigaciones acerca de los principales asuntos que ocupan la actualidad del sector\u201d.<\/p>\n\n\n\n

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El creciente problema de acceso a la vivienda<\/h2>\n\n\n\n

El encarecimiento del precio de la vivienda en Espa\u00f1a en los \u00faltimos a\u00f1os es uno de los factores que ha llevado a las autoridades a mirar con atenci\u00f3n la problem\u00e1tica del acceso a la vivienda. El precio de los inmuebles no solo ha aumentado significativamente, sino que lo ha hecho a mayor ritmo que los salarios de los espa\u00f1oles. Este factor se vuelve especialmente acentuado a partir de 2014, cuando se comienza a apreciar el aumento de las exigencias para acceder a una hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

En concreto, el precio de compraventa ha aumentado un 12%<\/strong> desde 2014, mientras que el salario medio tan solo ha aumentado un 5%<\/strong>. \u00abRespecto a las hipotecas, en 2009, se firmaron 1.79<\/strong> por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0.72 <\/strong>por cada operaci\u00f3n. A su vez, en el \u00faltimo trimestre de 2020 menos de un 10%<\/strong> de las hipotecas super\u00f3 el 80%<\/strong> del valor de tasaci\u00f3n hipotecado, con una media de un 65%<\/strong>.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

A estos fen\u00f3menos hay que sumar que, tras un a\u00f1o de pandemia provocada por la Covid-19, los efectos econ\u00f3micos derivados de los ceses de actividad apuntan a una lenta recuperaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola. La elevada tasa de desempleo, especialmente entre la poblaci\u00f3n joven en proceso de acceder a su primera vivienda, es uno de los factores que m\u00e1s influenciar\u00e1 el mercado inmobiliario en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. En este sentido, se puede esperar que los planes y estrategias de vivienda asequible dirigidos por la Administraci\u00f3n sean cada vez m\u00e1s ambiciosos.<\/p>\n\n\n\n

El papel de la administraci\u00f3n p\u00fablica y la opini\u00f3n del sector privado<\/h2>\n\n\n\n

Debido a los factores citados anteriormente, durante la \u00faltima d\u00e9cada, se ha podido observar que la principal herramienta de la administraci\u00f3n, la promoci\u00f3n y calificaci\u00f3n de vivienda protegida, ha sufrido un importante descenso. Desde 2014, la mayor\u00eda de las promociones han corrido a cargo del sector privado, con el sector p\u00fablico gestionando tan solo el 19% del total de viviendas<\/strong>. A pesar de ello, se puede apreciar una ca\u00edda del inter\u00e9s privado en la promoci\u00f3n de vivienda protegida, que se justifica por unos costes operativos cada vez mayores y por unos precios m\u00e1ximos que, en ocasiones, guardan poca relaci\u00f3n con los precios del mercado en cada zona.<\/p>\n\n\n\n

Como contrapunto, la opci\u00f3n del alquiler ha registrado un notable aumento, especialmente, entre la poblaci\u00f3n joven. El segmento entre 30 y 44 a\u00f1os ha pasado de un 20%<\/strong> en 2004 a un 31%<\/strong> en 2019. Este grupo es precisamente el que suele buscar acceso a su primera vivienda, por lo que resulta l\u00f3gico que las pol\u00edticas de acceso asequible se basen en el arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, las iniciativas desarrolladas por la administraci\u00f3n en materia de alquiler han coincidido en el tiempo con el auge del inter\u00e9s por el Build to Rent<\/strong>, otra tendencia que ha llevado a los promotores a plantearse nuevos modelos de negocio ligados a la promoci\u00f3n de vivienda en alquiler y la operaci\u00f3n de los activos a largo plazo.<\/p>\n\n\n\n

Alejandro Berm\u00fadez, CEO de Atlas RE Analytics<\/strong>, apunta que, \u201cEl inter\u00e9s del sector privado juega un papel crucial durante todo este proceso, al desarrollar la mayor parte de promoci\u00f3n de vivienda. Voces importantes del sector inmobiliario han visto la colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada como una oportunidad \u00fanica de reactivar la actividad promotora tras el par\u00f3n provocado por la pandemia, lo que servir\u00eda a su vez para aliviar los problemas habitacionales crecientes en la sociedad espa\u00f1ola\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, Mercedes de Miguel, directora de Operaciones y Research de Gesvalt<\/strong>, a\u00f1ade que, \u201cPara que exista una verdadera colaboraci\u00f3n, se deben dise\u00f1ar planes con caracter\u00edsticas que satisfagan a todas las partes. Las principales promotoras del pa\u00eds han expresado su inter\u00e9s en colaborar con la administraci\u00f3n p\u00fablica para solucionar los problemas de vivienda, pero, por el momento, varias de ellas han mostrado su escepticismo con los planes ya publicados \u2014 como el Plan Vive Madrid, por considerar que son poco atractivos desde el punto de vista del promotor\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Planes espec\u00edficos de vivienda asequible<\/h2>\n\n\n\n

Pese a que existe una legislaci\u00f3n nacional al respecto en la que se describen las modalidades de VPO b\u00e1sicas, cada Comunidad Aut\u00f3noma tiene competencias legislativas en materia de vivienda, por lo que los planes de vivienda protegida, las modalidades disponibles e incluso los requisitos de acceso exigidos var\u00edan significativamente entre regiones.<\/p>\n\n\n\n

\u201cPara evaluar los planes es necesario saber d\u00f3nde se precisa un mayor volumen de vivienda asequible. Mediante un an\u00e1lisis de rentas por hogar a nivel de c\u00f3digo postal, es posible calcular que, en un escenario intermedio, hacen falta 1.003.064 viviendas de alquiler asequible en Espa\u00f1a. Las provincias m\u00e1s necesitadas son Madrid (214.740), M\u00e1laga (136.700) y Barcelona (128.733), aunque Sevilla (71.319), Valencia (60.146) y C\u00e1diz (59.694) siguen de cerca\u201d, explica Berm\u00fadez.<\/p>\n\n\n\n

Mediante esta estimaci\u00f3n, se puede prever que los planes que m\u00e1s impacto generalizado van a tener en el sector son el Plan nacional del MITMA<\/strong> y el Plan Vive de la Comunidad Aut\u00f3noma de Madrid<\/strong>, aunque ninguno de ellos se acerca a cubrir las necesidades totales de vivienda asequible.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, Mercedes de Miguel se\u00f1ala que, \u201cEl Plan Vive se ha acogido como una iniciativa interesante por la sociedad en su conjunto. La CAM pone una serie de suelos agrupados en lotes a disposici\u00f3n de los promotores. Las parcelas se ubican en localizaciones diferentes y con caracter\u00edsticas muy distintas entre s\u00ed, lo que genera oscilaciones de rentabilidad entre ellos. Hemos calculado el rendimiento econ\u00f3mico para cada lote disponible actualmente y las diferencias entre ellos alcanzan los 4,6 M\u20ac al a\u00f1o<\/strong>. Las rentas que los operadores podr\u00edan trasladar a los inquilinos oscilan entre los 550\u20ac\/mes y los 615\u20ac\/mes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Respecto al Plan del MITMA, a pesar de contar con un objetivo inicial de generar un parque de 20.000 viviendas asequibles, ha sido revisado para llegar a las 100.000 viviendas en esquemas de alquiler asequible. Pese a que ya se est\u00e1n licitando los primeros proyectos, quedan numerosos detalles pendientes de definici\u00f3n en la Ley por el Derecho a la Vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Oportunidades del plan de recuperaci\u00f3n europeo<\/h2>\n\n\n\n

Para paliar los efectos econ\u00f3micos de la pandemia la Uni\u00f3n Europea ha puesto en movimiento un ambicioso plan de recuperaci\u00f3n en forma de ayudas y transferencias para los sectores clave de la econom\u00eda europea bajo el nombre Next Generation EU<\/strong>. Dentro de este gran plan, Espa\u00f1a recibir\u00e1 60.000 millones de euros en subvenciones. La administraci\u00f3n ya ha hecho p\u00fablicos los ejes que vertebran la aplicaci\u00f3n de los fondos: transici\u00f3n ecol\u00f3gica, transformaci\u00f3n digital, cohesi\u00f3n territorial y social; y la igualdad de g\u00e9nero.<\/p>\n\n\n\n

Uno de los aspectos m\u00e1s evidentes para su implementaci\u00f3n en el sector inmobiliario es la rehabilitaci\u00f3n de edificios para vivienda<\/strong>, que puede verse muy potenciada en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Numerosos expertos del sector ya han destacado que Espa\u00f1a cuenta con un parque de viviendas envejecido que requiere de fuertes actividades de rehabilitaci\u00f3n para ponerlo al d\u00eda en las \u00faltimas regulaciones energ\u00e9ticas.<\/p>\n\n\n\n

Esto augura que la adquisici\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n de inmuebles puede convertirse en una actividad de inter\u00e9s y bajo riesgo para los agentes del sector inmobiliario<\/strong>. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana recibir\u00e1 cerca de 4.982 millones de euros <\/strong>para dedicarlos a rehabilitaci\u00f3n de vivienda y planes de movilidad sostenible.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, la Administraci\u00f3n todav\u00eda tiene que definir c\u00f3mo se aplica el eje de cohesi\u00f3n social a la vivienda asequible. La preocupaci\u00f3n social con los problemas relacionados con la vivienda no hace m\u00e1s que aumentar, por lo que no se puede descartar que a medida que se vayan concretando los usos de los fondos europeos aparezcan ayudas relacionadas con la promoci\u00f3n de vivienda asequible<\/strong> a las que promotores y otros agentes del sector tendr\u00e1n que estar atentos.<\/p>\n\n\n\n

Para el c\u00e1lculo, se ha estimado como escenario intermedio un esfuerzo superior al 40% de los ingresos de un n\u00facleo familiar para pagar el alquiler. Esa tasa del 40% puede ser sustituida para calcular distintos escenarios.<\/p>\n\n\n

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