Valoraciones expropiatorias: informes técnicos y periciales

En Gesvalt elaboramos informes técnicos y periciales independientes, basados en criterios de mercado y normativa vigente, que garantizan una compensación justa y defendible ante administraciones y tribunales.

Somos una compañía líder con más de 30 años de experiencia en el asesoramiento a empresas en las áreas de Consultoría y Valoración. Contar con el respaldo de una consultora independiente como Gesvalt para la valoración de expropiaciones asegura objetividad, rigor técnico y compensaciones justas y defendibles.

¿Qué es la valoración expropiatoria y cuándo se aplica?

La valoración con finalidad expropiatoria es un proceso técnico, que conduce a determinar el justiprecio a percibir por los bienes afectados en un procedimiento de expropiación forzosa. Este tipo de valoración garantiza que la Administración expropiante compense adecuadamente la pérdida del bien o derecho, aportando transparencia y seguridad al expropiado, a la propia entidad expropiante y al beneficiario.

¿Qué es una expropiación forzosa?

La expropiación forzosa es la privación de la propiedad o derechos de un particular por parte de la Administración, fundamentada en razones de utilidad pública o interés social, a cambio de una indemnización económica (el justiprecio).

Marco legal: Ley, reglamento y jurisprudencia

Para determinar el equivalente económico del bien inmueble que se ha de expropiar es de aplicación la Ley del Suelo estatal, que en la actualidad es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta normativa establece los principios de necesidad, proporcionalidad, utilidad pública e indemnización justa, garantizando la protección de los derechos de los expropiados.

Finalidades comunes: obras públicas, planeamiento urbanístico, infraestructuras

Habitualmente las expropiaciones se aplican en proyectos vinculados a infraestructuras de transporte (construcción de carreteras, ferrocarriles), redes eléctricas o infraestructuras hidráulicas, así como en actuaciones de planeamiento urbanístico, de obtención de dotaciones públicas o para el desarrollo de obras de interés social. En todos estos casos, la valoración profesional resulta clave para asegurar que la compensación sea objetiva, defendible y ajustada a la legalidad.

¿Cómo se determina el justiprecio en una expropiación?

El justiprecio es la compensación económica que recibe el propietario por la pérdida de su bien o derecho tras una expropiación forzosa. Para calcularlo, se realiza una valoración técnica y objetiva que tiene en cuenta el uso del bien, su localización, su estado de conservación, la situación actual de mercado; además, si fuera el caso, los perjuicios ocasionados, como el daño emergente y el lucro cesante (según el principio de reparación integral). El último objetivo es garantizar una indemnización justa y proporcional).

Valor de mercado, daño emergente y lucro cesante

La determinación del justiprecio incluye no sólo el valor del bien o derecho expropiado (su valor de mercado) sino también el de los daños y perjuicios consecuencia directa de la expropiación (daño emergente y lucro cesante) con el fin último de lograr la íntegra compensación de éstos para proporcionar al perjudicado la plena indemnidad por el procedimiento expropiatorio.

Criterios técnicos de valoración según tipo de bien (suelo, inmueble, explotaciones económicas, …)

Los criterios de valoración varían en función de la naturaleza del bien:

Suelo urbanizado o suelo rural: se valora en un caso o en otro en función de su situación básica de suelo urbanizado o rural, tal y como se recoge en el TR 7/2015.
Inmueble: se considera la situación básica del suelo sobre el que se levanta el mismo, se consideran sus características físicas, su estado de conservación, usos y comparables de mercado.
Explotaciones económicas (mineras, forestales, ganaderas, agrarias, fotovoltaicas o eólicas): se aplican métodos financieros y contables que reflejen la capacidad de generación de ingresos, es decir, la renta de explotación.

Otras valoraciones expropiatorias: servidumbres

Una servidumbre es un tipo de expropiación, de tipo parcial, no total, en la que se establece una carga o limitación sobre una propiedad (el predio sirviente), bien para un uso público o en beneficio de otra propiedad (el predio dominante) donde el propietario original mantiene la titularidad del terreno con la carga y/o limitación concreta.

Las servidumbres más recurrentes que realizamos en Gesvalt son: de paso, de luces y vistas, de acueducto, de desagüe, de medianería y de aguas. El establecimiento de esta carga o limitación supone establecer el justiprecio como compensación.

Valoración de derechos reales

Determinamos el valor económico de derechos reales como usufructo, servidumbre, derecho de superficie o uso y habitación, tanto en procedimientos expropiatorios como en operaciones civiles o mercantiles. Estos informes garantizan una compensación adecuada y defendible.

¿Qué servicios ofrece Gesvalt en procesos de expropiación?

Informes técnicos independientes para particulares, empresas o administraciones

Elaboramos informes de valoración independientes que determinan el justiprecio con base en criterios legales y de mercado. Estos dictámenes son útiles tanto para propietarios afectados como para empresas promotoras o administraciones públicas, asegurando imparcialidad y solidez técnica.

Asistencia pericial en vía administrativa y contenciosa

Nuestros expertos actúan como peritos independientes en procedimientos de expropiación, defendiendo los intereses de nuestros clientes en la fase administrativa o, en caso de recurso, en la jurisdicción contencioso-administrativa.

Experiencia en grandes infraestructuras, planes urbanísticos y suelos rústicos

Nuestra amplia experiencia en la valoración de suelos, tanto rústicos como urbanos, en proyectos vinculados a infraestructuras (de transporte o energéticas), así como en la ejecución de planes urbanísticos, nos permite ofrecer un servicio especializado y adaptado a cada caso.

Tipos de activos que valoramos en expropiaciones

Solares urbanos, suelos rústicos y explotaciones económicas

En Gesvalt, valoramos terrenos de todo tipo, considerando su localización, planeamiento y potencial de aprovechamiento, así como la productividad en el caso de explotaciones económicas.

Naves, locales, viviendas y explotaciones industriales

Realizamos valoraciones de inmuebles residenciales, comerciales e industriales, teniendo en cuenta su estado, uso y comparables de mercado.

Concesiones, derechos y aprovechamientos urbanísticos

Determinamos el valor de concesiones administrativas, derechos de uso y aprovechamientos urbanísticos, garantizando una compensación justa en cada proceso de expropiación, o de gestión urbanística en su fase de equidistribución de cargas y beneficios en la que se busca repartir de manera justa las cargas y beneficios de un plan de ordenación urbanística entre los propietarios afectados.

Valoraciones urbanísticas

Realizamos valoraciones relacionadas con las tres grandes áreas del urbanismo (planeamiento, gestión y disciplina urbanística). Este tipo de informes aportan seguridad técnica y jurídica en la toma de decisiones.

Preguntas frecuentes sobre valoración de expropiaciones

¿Quién puede solicitar una valoración en un proceso de expropiación?

Tanto particulares afectados, como empresas y administraciones pueden solicitar una valoración para determinar el justiprecio de los bienes expropiados.

¿Qué hacer si no estoy de acuerdo con el justiprecio?

Si no estás conforme con el justiprecio fijado, puedes impugnarlo en vía administrativa o contenciosa, apoyándote en un informe pericial independiente.

¿Puede un particular contratar su propio informe de valoración?

Sí, cualquier propietario puede contratar una valoración independiente para defender sus derechos en un procedimiento de expropiación.

¿Tiene validez legal una valoración privada?

Un informe privado elaborado por un perito experto e independiente tiene plena validez técnica y puede ser presentado como prueba en procesos administrativos o judiciales.