En el sector inmobiliario, los testigos de una tasación inmobiliaria son las propiedades que se utilizan para comparar en el proceso de valoración. En otras palabras, estos inmuebles comparables son propiedades similares a la que se está tasando, y que los profesionales las utilizan para fundamentar su opinión sobre el valor en la tasación de la vivienda.
El técnico tasador selecciona al menos seis inmuebles testigos a la hora de tasar una propiedad con finalidad hipotecaria, entre ellas se pueden incluir varias propiedades en venta para ilustrar el comportamiento actual del mercado, factores que pueden tener un gran impacto en el valor de una vivienda.
¿Para qué sirven los inmuebles testigos?
A la hora de tasar una propiedad, los tasadores tienen en cuenta los valores del mercado local gracias a los inmuebles testigos.
Los testigos de tasación inmobiliaria son fundamentales en la conformación del valor de una vivienda, y se incluyen en los informes de tasación.
Importancia en el método de comparación. Es la técnica principal para la valoración de la propiedad residencial. El método de comparación (o de mercado) se basa en la comparación de la propiedad objeto de valoración con otra de similares características (superficie, ubicación…), de ventas recientes o que se hallen en venta en el mercado (asking prices).
Este método cumple un papel clave en las tasaciones de viviendas, terrenos y locales.
Cómo influyen en la valoración final. Como parte del proceso de tasación, se realiza un análisis comparativo de los inmuebles testigos, con especial atención a factores que pueden producir diferencias, como son la localización, superficie, estado o distribución.
¿Cómo se eligen los inmuebles comparables?
Dado que la mayoría de las viviendas no son idénticas, los tasadores ajustan los precios de venta de los inmuebles comparables teniendo en cuenta las diferencias. Este proceso de homogeneización que rige los precios de los testigos, ayuda a formar una opinión sobre el valor de la vivienda, considerando sus características únicas en el contexto de ventas recientes.
Criterios principales de comparación
Los comparables adecuados para su uso en el método de comparación serían aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se plantea comprar el inmueble objeto de la valoración y, por lo tanto, deben ubicarse en localizaciones próximas o lo más similares posible.
Para que tanto el desarrollo del método como las conclusiones obtenidas sean razonables y justificadas, es necesario evaluar en los testigos tasación inmobiliaria factores cómo:
- Ubicación
- Superficie
- Antigüedad
- Estado de conservación
- Uso del inmueble
Fuentes de información de testigos
En los informes de tasación se adoptan los siguientes criterios de selección de comparables:
- La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
- Disponer bases de datos propias con suficiente información sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
- Contar con información suficiente sobre operaciones, ofertas y otros factores que reflejen la situación actual de dicho mercado.
- Conocer datos históricos para estimar precios de compraventa del mercado local relativos a años anteriores. De este modo se puede analizar los aspectos que han influido en las variaciones.
- Disponer de información fiable procedente de bases de datos propias, publicaciones oficiales (como registros públicos) o privadas (por ejemplo, portales inmobiliarios, índices de precios, etc.), sobre cómo han evolucionado históricamente las variables que influyen en los precios de inmuebles similares al que se valora, cómo se han comportado en el ciclo económico relevante y cuál es la situación actual del mercado inmobiliario.
- Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
¿Los testigos siempre deben estar a la venta?
No, los inmuebles testigos de tasación inmobiliaria no tienen que estar siempre en venta. El técnico tasador se apoya sobre todo en testigos de venta (aquellas propiedades comparables de venta reciente) porque reflejan precios reales, y en inmuebles testigos de oferta, que sí se encuentran en venta y se utilizan como referencia complementaria.
¿Quién determina qué testigos son válidos?
Los profesionales de tasación son quienes determinan qué inmuebles comparables son adecuados en el proceso de valoración. En la práctica, la aplicación del método de comparación requiere de un conocimiento profundo del mercado, así como de las características únicas de los inmuebles.
Las sociedades de tasación, cómo Gesvalt, cuentan con amplias y contrastadas bases de datos que garantizan que las técnicas de valoración se aplican de manera correcta.
¿Cuántos testigos se utilizan normalmente?
¿Cuántos testigos se necesitan en una tasación hipotecaria? La normativa que rige a los tasadores establece la obligación de aportar un mínimo de 6 inmuebles comparables.
En lugares con poca actividad inmobiliaria, esos 6 testigos comparables pueden llegar a ser el 100% de los inmuebles adecuados. Sin embargo, en mercados más grandes, 6 comparables pueden ser muy pocos si no se seleccionan bien, porque podrían no representar de forma fiel el mercado.
En general, el “universo” de inmuebles comparables aptos, suele ser inferior a 30. Para que la estimación sea fiable y evitar errores de muestreo se recomienda usar información de al menos el 90% de esos competidores reales.
En definitiva, la normativa marca un mínimo legal (6 comparables), pero para que la tasación sea estadísticamente sólida, lo ideal es incluir casi todos los competidores reales disponibles, sobre todo en mercados pequeños.
¿Qué errores se deben evitar al seleccionar testigos?
Los testigos aptos son aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se plantee adquirir el activo inmobiliario que se está valorando. Por lo tanto, se debe tener especial atención y no seleccionar Inmuebles testigos incorrectos.
Es necesario evitar:
- Comparables poco homogéneos. Aquellos muy diferentes al que se está valorando, tanto en tipología, superficie, ubicación o calidades, llevarán al tasador a realizar ajustes muy significativos.
- Datos desactualizados. Si se aplican datos antiguos no reflejarán la situación actual, sobre todo en mercados inmobiliarios dinámicos. Por ello se priorizan ventas recientes.
- Inmuebles fuera del mercado. Aquellas propiedades cuyas características singulares las hacen únicas y que su precio no refleja el valor de mercado. También las propiedades ofertadas que no atraen compradores por estar fuera del rango promedio.
¿Qué método de tasación utiliza testigos?
El método de comparación es el que utiliza testigos de tasación.
Este método se encuentra en la base de cualquier otro método que se utilice, puesto que, en último término, para valorar siempre es necesario recurrir a la observación del propio mercado, ya sea para identificar directamente precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, indirectamente, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta.
¿Qué es el método de comparación?
El método de comparación consiste en comparar el inmueble que se valora con otros que sean de similares características y ubicación (testigos tasación inmobiliaria), y que se hayan vendido u ofertado recientemente.
Es el principal y más directo de los métodos de valoración existentes , como indica la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), de la que Gesvalt es miembro.
Ventajas y limitaciones de este método
El método de comparación es comprensible para todos y transparente. Se adapta a distintos contextos (pisos, casas, locales, terrenos…), cuenta con respaldo normativo (Orden ECM/599/2025), y refleja el mercado real, entre sus principales ventajas.
En zonas rurales o mercados con poca actividad, puede ser difícil encontrar testigos recientes y aptos. Otras posibles limitaciones de este método pasan por una selección sesgada de comparables.
Otras dudas frecuentes sobre los inmuebles comparables
¿Los testigos siempre deben estar a la venta?
- No, los inmuebles testigos en una tasación inmobiliaria no siempre están a la venta; pueden ser ventas recientes o propiedades ofertadas, utilizadas para reflejar el valor real del mercado.
¿Quién determina qué testigos son válidos?
- Los profesionales de tasación seleccionan los inmuebles comparables adecuados, evaluando ubicación, características y datos de mercado para asegurar una valoración precisa.
¿Se puede impugnar una tasación por los testigos usados?
- Sí, una tasación se puede impugnar si hay indicios de que los testigos comparables usados no son aptos.
- Los motivos de impugnación de tasación de los inmuebles comparables pueden abarcar desde la falta de homogeneidad en su elección, la inclusión de datos desactualizados con operaciones de más de 6 meses, pasando por comparables fuera de mercado o falta de documentación que respalde las transacciones utilizadas.
Conclusión
Con frecuencia, los resultados de las tasaciones influyen en las decisiones de las partes en las transacciones inmobiliarias. Vendedores y compradores las utilizan para fijar precios y negociar. Por ello es tan importante la elección del método, de los testigos en la tasación inmobiliaria y del uso riguroso de inmuebles comparables como base para obtener un valor fiable.
Un tasador profesional tiene la experiencia para evaluar estos factores con el fin de calcular el precio de una vivienda.
Importancia de una buena tasación. En Gesvalt contamos con más de 30 años de experiencia en valoración de inmuebles. Nos especializamos en ofrecer tasaciones para particulares y empresas con la máxima transparencia, garantizando que cada análisis cumpla con los estándares nacionales e internacionales. Nuestro conocimiento sectorial y del mercado nos permite aportar información clave para la toma de decisiones.