Tasación de vivienda protegida: ¿en qué se diferencia con la vivienda libre?

La tasación de viviendas se presenta como un paso indispensable en el proceso de compra, venta, o solicitud de hipotecas. Sin embargo, la distinción entre viviendas de mercado libre y viviendas protegidas supone un resultado distinto en la tasación. Mientras que las viviendas de mercado libre se tasan según las condiciones actuales del mercado, las VPO se valoran dentro de un marco legal que establece límites en su valoración.

¿Cuáles son las diferencias en la tasación de vivienda libre y VPO?

Cuando se valora una vivienda no protegida, el valor de tasación se determina a partir del Valor de Mercado del inmueble, el cual se puede calcular mediante varios métodos.

En cambio, en las viviendas protegidas se deben determinar dos valores:

El Valor Máximo Legal, que es el que corresponde con el precio máximo fijado por la Administración para esa vivienda.

El Valor de Mercado, que se calcula suponiendo que no estuviera protegida.

Así, el valor hipotecario de la vivienda protegida corresponde al menor de ambos valores, según lo establecido por la Orden ECO 805/2003. La tasación de vivienda protegida se rige en base al Valor Máximo Legal estipulado según el tipo de vivienda protegida según su uso.

Hay ciertos casos en los que, si el valor de mercado es inferior al Valor Máximo Legal, la tasación sería incluso menor.

El Valor Máximo Legal, por otro lado, es un término utilizado principalmente en el contexto de viviendas sujetas a regulaciones o restricciones, como las Viviendas de Protección Oficial (VPO) en España. Este valor es el precio máximo por el cual una propiedad regulada puede ser vendida o alquilada.

El propósito del valor máximo legal es asegurar que las viviendas subvencionadas o protegidas permanezcan accesibles para aquellos segmentos de la población a los que están destinadas, limitando el precio de venta o alquiler dentro de un umbral asequible. Este valor es fijado por autoridades gubernamentales o entidades reguladoras y no fluctúa con las condiciones del mercado como lo hace el valor de mercado.

El Valor Máximo legal se obtiene multiplicando el módulo o precio/m2 máximo por la superficie (en m2) de la vivienda. Los distintos tipos de viviendas protegidas tienen asignados distintos módulos, que dependen de la ubicación de la vivienda, de su régimen de uso y de su categoría.

Mientras que el valor de mercado es relevante para todas las propiedades inmobiliarias en general, el valor máximo legal se aplica específicamente a aquellas propiedades que están sujetas a restricciones de precio por motivos de política pública.

¿Podría el valor de tasación ser inferior al Valor Máximo Legal? Sí, aunque se trata de una situación muy infrecuente. Podría ocurrir en mercados locales en los que los precios de la vivienda libre hayan sufrido fuertes caídas que los hayan hecho situarse por debajo de los precios fijados para la vivienda protegida.

¿Qué pasa si se descalifica la vivienda? En el momento en que la vivienda queda oficialmente descalificada, el valor de tasación pasa automáticamente a determinarse con normalidad, igual que para cualquier vivienda libre, es decir, a partir del Valor de Mercado.

Finalidad de la Tasación. La tasación de viviendas de mercado libre suele realizarse con el objetivo de determinar el precio de mercado para la compra-venta o para establecer garantías hipotecarias. En el caso de las VPO, la tasación asegura que el precio no exceda los máximos establecidos por la ley, protegiendo así el objetivo social de estas viviendas.

Impacto en el Mercado. La valoración de viviendas de mercado libre puede fluctuar ampliamente con el mercado, mientras que el valor de las VPO permanece más estable, reflejando las políticas de vivienda más que las dinámicas del mercado.

¿Cómo ayuda Gesvalt en la tasación de vivienda protegida?

Gesvalt cuenta con más de 30 años de experiencia en valoraciones de inmuebles y trabaja con las principales entidades financieras. Nuestro equipo técnico tasador tiene formación específica en materia de valoración y tasación inmobiliaria y está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia.