Hipoteca de obra nueva: cómo funciona y cuándo solicitarla

Una hipoteca para obra nueva financia la compra de una vivienda recién construida, sobre plano o todavía en ejecución. Aunque el préstamo funciona de forma parecida al de una vivienda usada, cambia el calendario: el comprador suele pagar una reserva y varias cantidades al promotor, mientras que la hipoteca se formaliza cerca de la finalización de la obra y de la entrega de llaves. La entidad calculará normalmente la financiación a partir del precio de compraventa y del valor de tasación, por lo que disponer de una tasación hipotecaria adecuada es uno de los pasos esenciales del proceso.

En este artículo repasamos cómo funciona el proceso de compra y financiación, cuándo conviene iniciar cada trámite, qué documentación se necesita, cuánto puede financiar el banco y, de forma especialmente detallada, cómo se tasa una vivienda que todavía está en construcción o sobre plano.

¿Qué es una hipoteca de obra nueva?

Una hipoteca de obra nueva es un préstamo hipotecario destinado a financiar la compra de una vivienda que puede encontrarse en distintos estados: terminada y lista para entrega, en fase de construcción o todavía sobre plano. A diferencia de una compraventa de vivienda usada, el proceso se combina con pagos previos al promotor y con un calendario de obra que condiciona cuándo se firma finalmente el préstamo. Es importante distinguir el préstamo hipotecario en sí del proceso de compra completo, que incluye reserva, contrato y entregas a cuenta antes de la firma de la hipoteca.

Hipoteca de obra nueva e hipoteca autopromotor no son lo mismo

Conviene no confundir estos dos productos:

• Hipoteca de obra nueva: el comprador adquiere una vivienda a una promotora, que es quien ejecuta la construcción.
• Hipoteca autopromotor: el propietario ya dispone de un terreno y encarga o dirige él mismo la construcción de su vivienda.

Esta diferencia cambia la forma de financiar el proyecto. En la autopromoción, el capital puede ir liberándose por fases a medida que avanza la obra. En una compra a promotor, en cambio, lo habitual es que la financiación del comprador se formalice cuando se aproxima la entrega y debe pagarse el importe pendiente.

¿Cómo funciona la compra de una vivienda de obra nueva?

El proceso de compra de una vivienda de obra nueva suele desarrollarse en varias fases sucesivas, desde la reserva inicial hasta la entrega de llaves. Conocer este recorrido ayuda a anticipar cuándo intervienen el banco y la tasación, y a coordinar mejor los pagos con el calendario de la promotora.

Cronograma orientativo:

1. Reserva → 2. Contrato → 3. Entregas a cuenta → 4. Tasación → 5. Estudio hipotecario → 6. Escritura → 7. Entrega de llaves

Reserva de la vivienda

El comprador suele abonar una cantidad inicial para reservar la vivienda elegida dentro de la promoción, lo que normalmente retira temporalmente esa unidad del mercado mientras se prepara el contrato.

Antes de pagar conviene saber exactamente qué se está reservando, qué ocurre con ese dinero si la operación no continúa y en qué momento habrá que realizar los siguientes pagos.

También es un buen momento para empezar a hacer números. No hace falta tener ya una hipoteca concedida, pero sí una idea realista del ahorro disponible, los impuestos y gastos que habrá que asumir y la financiación que previsiblemente será necesaria.

Firma del contrato de compraventa

Después de la reserva suele llegar la firma de un contrato de compraventa con la promotora, detallando precio, calendario de pagos, características de la vivienda y condiciones de entrega.

Aquí adquieren especial importancia el precio, las cantidades ya entregadas, el calendario de pagos, la vivienda y anexos adquiridos, la memoria de calidades, la fecha prevista de entrega y las consecuencias de posibles cambios o retrasos.

También conviene comprobar cómo se garantizan las cantidades anticipadas. La normativa exige, en los supuestos contemplados, que el promotor garantice desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante seguro de caución o aval solidario si la construcción no comienza o no llega a buen fin en el plazo convenido. Además, estos anticipos deben canalizarse a través de una cuenta especial.

Entregas a cuenta durante la construcción

Durante la ejecución de la obra es habitual realizar pagos parciales o entregas a cuenta, vinculados normalmente al avance de la construcción o a plazos pactados.

El calendario depende de cada promoción. Puede existir una reserva inicial, una cantidad al firmar el contrato y diferentes pagos durante la ejecución de la obra. Todo ello reduce el importe que quedará pendiente para la escritura.

Guarda los contratos y justificantes de cada cantidad abonada. Más adelante también pueden formar parte de la documentación necesaria para que la entidad financiera entienda cómo se ha estructurado la operación.

Tasación y solicitud formal de la hipoteca

Cuando la obra se aproxima a su finalización, suele solicitarse la tasación hipotecaria del inmueble y se presenta la solicitud formal del préstamo.

El banco actualizará el análisis de solvencia y necesitará conocer el valor del inmueble que respaldará la operación. Aquí entra la tasación hipotecaria.

El Banco de España recomienda que la tasación no se encargue demasiado pronto dentro del estudio de financiación, precisamente porque supone un coste para el cliente y realizarla no garantiza que el préstamo termine siendo aprobado.

En una vivienda nueva hay además otra cuestión práctica: el estado de la obra puede determinar cómo debe realizarse la valoración y si posteriormente será necesario actualizarla.

Escritura, hipoteca y entrega de llaves

Se firma la escritura de compraventa junto con la escritura de préstamo hipotecario, momento en el que suele producirse también la entrega de llave.

En ese momento se abona al promotor el importe pendiente según lo establecido en el contrato, se formalizan las escrituras y se produce la entrega de la vivienda.

Si la fecha de finalización cambia, también puede desplazarse el calendario hipotecario. Conviene comprobar entonces si las condiciones previamente estudiadas por el banco continúan vigentes o necesitan una nueva revisión.

¿Cuándo solicitar la hipoteca para obra nueva?

La comparación de ofertas y el estudio de viabilidad pueden iniciarse con bastante antelación, incluso mientras la vivienda todavía está en construcción. Sin embargo, la solicitud formal de la hipoteca -y su concesión definitiva- suele realizarse cuando la obra se aproxima a su finalización.

El momento exacto depende de la política de cada entidad, de lo pactado en el contrato con la promotora y del estado real del inmueble. Por eso, una preaprobación obtenida meses antes no debe entenderse como una garantía definitiva de concesión. Durante ese tiempo pueden cambiar tus ingresos, tus deudas, las condiciones del mercado o la política de riesgos de la entidad.

Qué puede hacerse mientras la vivienda está en construcción

Aunque todavía falten meses para pedir formalmente la hipoteca, hay bastante trabajo que puedes adelantar:

• Calcular cuánto capital propio tendrás disponible cuando llegue la entrega.
• Estudiar qué cuota puedes asumir.
• Comparar distintas propuestas hipotecarias.
• Revisar el calendario de pagos de la promoción.
• Preparar documentación laboral, fiscal y bancaria.

Consultar qué documentación estará disponible para la futura tasación.
Evitar asumir nuevas deudas sin valorar cómo podrían afectar al estudio de solvencia.

También conviene comparar algo más que el interés. Plazo, TAE, comisiones, productos asociados, posibilidad de amortización anticipada y condiciones para mantener bonificaciones pueden cambiar considerablemente el coste final.

¿Cuánto financia el banco?

No existe un porcentaje que todas las entidades estén obligadas a financiar en una vivienda nueva. El banco analizará tanto el valor del inmueble como la capacidad del comprador para devolver el préstamo, y aplicará su propia política de riesgos. Por eso, el ahorro necesario debe calcularse antes de comprometerse con la operación.

Precio de compra frente a valor de tasación

Precio y tasación no son lo mismo.

El precio de compraventa es el importe acordado con el promotor. El valor de tasación procede de una valoración profesional realizada con una finalidad determinada.

La entidad puede utilizar ambos datos para definir su límite de financiación. En la práctica, algunas operaciones toman como referencia el menor entre el precio y la tasación, aplicando después el porcentaje que corresponda según la política del banco y el perfil del cliente.

Por ejemplo, si una entidad decidiera financiar hasta un 80% de la base que acepta para la operación, el cálculo podría ser:

Advertencia: los porcentajes concretos dependen de la entidad, del perfil del solicitante y de las características de la operación. Este ejemplo tiene fines ilustrativos y no constituye una previsión de financiación garantizada.

¿Es posible una hipoteca de obra nueva al 100 %?

Puede haber operaciones con porcentajes de financiación elevados, pero hablar de una “hipoteca al 100%” exige aclarar 100% de qué cantidad.

Imagina una vivienda de 300.000 euros en la que el comprador ya haya entregado 60.000 durante la construcción. Cuando llega la escritura quedan 240.000 euros pendientes.
Una financiación de 240.000 euros cubriría el 100% del importe pendiente, pero solo el 80% del precio total de compra.

Financiar el 100% del precio de la vivienda es otra situación distinta y dependerá del perfil del comprador, la valoración, las garantías disponibles, posibles programas de aval y la política de cada entidad. No existe un derecho general a obtener ese porcentaje.

Tasación de una vivienda de obra nueva

La tasación de obra nueva tiene una particularidad evidente: el inmueble que acabará sirviendo como garantía puede no estar todavía terminado cuando comienza el proceso financiero. La normativa de valoración contempla expresamente inmuebles en proyecto y construcción y permite, cuando corresponde, analizar el valor bajo la hipótesis de edificio terminado.

¿Se puede tasar una vivienda sobre plano?

Sí, es posible tasar una vivienda sobre plano, normalmente bajo la hipótesis de edificio terminado, es decir, valorando el inmueble como si la construcción ya estuviera finalizada conforme al proyecto previsto.

El alcance exacto del informe depende de la documentación técnica disponible en ese momento y de la finalidad para la que se solicita la valoración.

La Orden ECO/805/2003 define el valor bajo hipótesis de edificio terminado como el que previsiblemente podría alcanzar un inmueble en proyecto, construcción o rehabilitación una vez finalizado, siempre que se ejecute en los plazos previstos y con las características recogidas en el proyecto.

Para hacerlo es necesario disponer de documentación suficiente que permita identificar y analizar correctamente el futuro inmueble.

Tasación durante la construcción

Cuando la obra ya está en marcha, la valoración puede incorporar información sobre qué se ha construido realmente y qué queda pendiente.

Entre otros aspectos, puede revisarse:

• El proyecto previsto.
• El estado actual de ejecución.
• La fase en la que se encuentran los trabajos.
• Una estimación del porcentaje ejecutado.
• La documentación técnica disponible.
• Posibles condicionantes que afecten a la valoración.

La Orden ECO establece además documentación específica para los edificios en construcción valorados bajo hipótesis de edificio terminado, como el proyecto, la licencia o autorización que corresponda y la última certificación de obra expedida por la dirección facultativa.

Por eso, tasar una vivienda cuando aún faltan meses de obra y tasarla cuando está prácticamente terminada no tiene por qué producir exactamente el mismo tipo de informe ni responder a la misma situación.

Tasación de la vivienda terminada

Cuando la construcción ha concluido, la valoración puede centrarse ya en el inmueble existente y realizar las comprobaciones técnicas y documentales que correspondan.

Para una financiación hipotecaria, el objetivo es disponer de una valoración válida del activo que quedará como garantía.

Si la entrega de la vivienda está próxima y necesitas presentarla ante una entidad financiera, puedes solicitar una tasación hipotecaria oficial con Gesvalt.

Documentación necesaria

La documentación cambia según el punto en el que se encuentre la promoción. Esta tabla sirve como orientación:

La normativa de valoración exige disponer de los documentos necesarios para identificar correctamente el inmueble y añade requisitos específicos en función de si está terminado, en construcción o todavía en proyecto.

La documentación concreta puede variar según el estado del inmueble, la finalidad de la valoración y las características de la operación.

¿Puede ser necesario actualizar la tasación?

Sí. Que exista una valoración realizada durante la obra no significa que necesariamente vaya a mantenerse sin cambios hasta la entrega.

Puede ser necesario revisar o actualizar el informe cuando:

• El estado de la construcción haya cambiado.
• Existan modificaciones relevantes respecto al proyecto valorado.
• La entidad financiera requiera una nueva comprobación.
• La tasación haya perdido vigencia para la finalidad hipotecaria.

En las tasaciones reguladas por la Orden ECO/805/2003, los informes y certificados caducan a los seis meses desde su fecha de emisión. El Banco de España recuerda también ese plazo cuando explica el uso de una tasación aportada por el cliente.

Requisitos para conseguir la hipoteca

Comprar obra nueva no cambia una cuestión básica: el banco necesita comprobar que podrás devolver el dinero que solicitas. La vivienda aporta la garantía inmobiliaria, pero la decisión de conceder el préstamo se basa también en la situación económica del comprador y en los criterios de riesgo de la entidad.

Habitualmente se revisan aspectos como:

• Ingresos y estabilidad laboral o profesional.
• Deudas y otros compromisos financieros.
• Ahorro disponible.
• Comportamiento e historial financiero.
• Documentación personal y económica.
• Condiciones de la compraventa.
• Valor y características del inmueble.
• Resultado de la tasación.

No existe un porcentaje de endeudamiento que pueda presentarse como una regla legal aplicable a todos los compradores. Cada entidad debe analizar la capacidad de pago de la operación concreta.

Documentación habitual

La documentación sirve para responder a tres preguntas distintas: quién solicita el préstamo, qué operación quiere financiar y qué inmueble servirá como garantía. En una vivienda de obra nueva esta última parte puede requerir más coordinación porque la documentación técnica evoluciona a medida que avanza la promoción.

Documentación del comprador

La entidad puede solicitar, según el perfil:

• Documento de identificación.
• Justificantes de ingresos.
• Declaraciones fiscales cuando proceda.
• Información laboral.
• Extractos bancarios.
• Documentación sobre préstamos y otras obligaciones financieras.

Un trabajador por cuenta ajena y un autónomo, por ejemplo, no tendrán que justificar necesariamente sus ingresos de la misma manera.

Documentación de la operación

Conviene tener localizados desde el principio:

• Documento de reserva.
• Contrato de compraventa.
• Justificantes de las cantidades entregadas.
• Identificación y datos de la promotora.
• Precio total.
• Calendario de pagos.
• Fecha prevista de entrega.

Esta información permitirá comprobar cuánto has pagado ya, y qué cantidad necesitarás financiar cuando llegue la escritura.

Documentación técnica del inmueble

Según el estado de la promoción pueden ser relevantes el proyecto, los planos, la memoria de calidades, la licencia o autorización correspondiente, la información registral y la documentación acreditativa de la evolución y finalización de la obra.

Para la tasación de una vivienda de obra nueva, la sociedad de tasación indicará qué documentos necesita en función de cómo se encuentre el inmueble y de la finalidad del informe.

Gastos que debe prever el comprador

El dinero necesario para comprar obra nueva no se limita a la diferencia entre el precio de la casa y la hipoteca. Hay pagos previos al promotor, impuestos, gastos de compraventa y costes relacionados con la financiación. Hacer el presupuesto únicamente sobre el precio anunciado puede dejar fuera una parte relevante del desembolso.

Gastos e impuestos de compraventa

La fiscalidad es una de las diferencias más claras entre vivienda nueva y usada.

A agosto de 2026, la Agencia Tributaria indica que la adquisición de vivienda nueva sujeta a IVA tributa con carácter general al 10%. Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden aplicar el 4%.

Además, pueden existir otros tributos vinculados a la escritura de compraventa, como Actos Jurídicos Documentados cuando corresponda, cuyo tratamiento y tipo aplicable dependen de la normativa vigente y de la comunidad autónoma.

También es importante revisar cómo tributan los anexos, plazas de garaje o elementos que se compren con la vivienda y no asumir que cualquier extra contratado con la promotora recibe necesariamente el mismo tratamiento.

Gastos del préstamo hipotecario

Desde la Ley 5/2019, el reparto de determinados gastos de formalización de la hipoteca está regulado.

El comprador asume el coste de la tasación. El Banco de España señala que la entidad financiera asume, en las operaciones sujetas a esta normativa, los gastos de notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría y los impuestos correspondientes a la formalización hipotecaria. Las copias notariales las paga quien las solicite.

Esto debe distinguirse de los gastos e impuestos de comprar la vivienda, que responden a la propia compraventa.

Coste de la tasación

La tasación hipotecaria corre a cargo del cliente, pero no tiene un precio único para todos los inmuebles.

El coste puede variar en función de las características de la vivienda, su estado, la complejidad del trabajo y las comprobaciones necesarias.

Antes de encargarla conviene saber también si el momento es adecuado. El Banco de España recomienda que, durante el estudio de viabilidad, la entidad no adelante innecesariamente este gasto antes de haber analizado la capacidad de pago del solicitante.

¿En qué se diferencia de una hipoteca para vivienda usada?

El préstamo puede funcionar de forma muy similar, pero el recorrido hasta llegar a él cambia bastante. En obra nueva entran en juego una promoción que todavía puede estar ejecutándose, pagos realizados meses antes de la escritura, documentación técnica en evolución y una fecha de entrega con la que hay que coordinar la financiación.

La fiscalidad también es diferente. La vivienda nueva adquirida al promotor está normalmente sujeta a IVA, mientras que la compra de una vivienda usada está, con carácter general, sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Y hay una diferencia práctica importante: cuando compras una vivienda terminada puedes valorar el inmueble existente desde el principio. Cuando compras sobre plano, la situación del activo cambia durante los meses que separan la reserva de la entrega.

Diferencias entre hipoteca de obra nueva y segunda mano

Errores que conviene evitar

Comprar una vivienda que todavía está construyéndose obliga a mirar varios meses hacia delante. Muchos problemas aparecen precisamente cuando se da por hecho que las condiciones actuales seguirán siendo las mismas en la fecha de entrega.

Entre los errores que conviene evitar están:

• Reservar sin leer las condiciones económicas y de devolución.
• Confundir un estudio inicial del banco con una concesión definitiva.
• Calcular el ahorro únicamente sobre el precio de venta.
• Asumir que la entidad financiará todo lo que quede pendiente.
• No comprobar las garantías de las cantidades entregadas durante la construcción.
• Ignorar la posible diferencia entre precio de compra y valor de tasación.
• Encargar una valoración sin comprobar previamente qué documentación está disponible.
• Dejar el estudio hipotecario para los últimos días antes de la entrega.

Una idea resume buena parte del proceso: una aprobación provisional no garantiza que la hipoteca vaya a concederse meses después, cuando termine la obra.

Solicita la tasación hipotecaria de tu vivienda de obra nueva

¿La entrega de tu vivienda se aproxima y necesitas presentar una tasación a la entidad financiera?

Puedes solicitar una tasación hipotecaria con Gesvalt y consultar qué documentación necesitas según el estado de la obra.

Una valoración realizada en el momento adecuado permite conocer el valor del inmueble que servirá como garantía y avanzar en el proceso de financiación con una referencia técnica independiente.