Valor de mercado y finalidad de una tasación

Es nuestro objetivo aclarar conceptos valor de mercado y finalidad de una tasación que en el día a día utilizamos y que seguramente en alguna ocasión crean confusión.

Valor de mercado

Empezaremos por la definición de Valor de Mercado, poniendo a continuación la definición “literal” de este concepto de la Orden Eco/805/2003, norma utilizada para las valoraciones con finalidad hipotecaria y la definición que nos encontramos en el Libro Rojo, normas internacionales de Valoración RICS.

Orden ECO/805/2003

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

Libro Rojo – Valoración RICS – Normas Internacionales

Cuantía estimada por la que un activo o una obligación debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado contando con información suficiente, con prudencia y sin coacción

Como podemos comprobar ambos conceptos buscan reflejar el valor más probable en condiciones normales de mercado, asegurando que la transacción sea libre, informada, equitativa y sin presiones externas.

Ambas definiciones comparten una base conceptual muy alineada, reflejando una visión común internacional sobre el Valor de Mercado. Estas son sus principales coincidencias:

• Naturaleza voluntaria de la transacción: Se asume que tanto comprador como vendedor actúan de forma voluntaria, sin coacción.
• Partes independientes y sin vínculos previos: Ambas definiciones excluyen relaciones previas o intereses personales o profesionales que puedan influir en la operación.
• Condiciones de mercado razonables: Se supone un mercado en condiciones normales, con suficiente exposición y tiempo para la venta.
• Información y prudencia: Se espera que ambas partes actúen con conocimiento suficiente y de forma prudente.
• No inclusión de impuestos ni gastos: En la ECO/805 se especifica que no se incluyen impuestos ni gastos, lo cual, aunque no explícito en RICS, también suele estar implícito en su uso técnico.

Las diferencias no se refieren tanto a la definición como al ámbito de aplicación de cada una de las normas, la Orden Eco se aplica para las Valoraciones Hipotecarias y el Libro Rojo es un Estándar internacional y profesional, utilizado en contextos globales, financieros, y corporativos.

Y esto nos lleva a hablar de las Finalidades de la Tasación

Finalidad de una tasación

Vamos a adentrarnos en las finalidades para las que se puede pedir una valoración.

Tenemos que aclarar que, si la valoración se realiza de un inmueble situado en España y para un ámbito hipotecario, jurídico o de otra índole español, lo normal es que se utilicen normativas españolas.

Podemos y debemos diferenciar entre:

Finalidades Regladas:

Son aquellas en las que el informe de tasación tiene que seguir estrictamente los criterios técnicos, metodológicos y documentales establecidos en la norma que las regula.

• Orden ECO/805/2003. Son cuatro las finalidades reguladas por esta Orden:
  • Garantía hipotecaria, se usa para determinar el valor del inmueble que sirve como garantía en un préstamo hipotecario.
  • Determinación de patrimonio de aseguradoras.
  • Valoración del patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.
  • Valoración de inmuebles en fondos de pensiones.
• Ley de Suelo y su Reglamento – RDL 7/2015 y RD 1492/2011.
  • Valoración expropiatoria
  • Valoración Urbanística
• Norma Catastral – RD1020
  • Valoración Catastral

Como podemos ver cada finalidad tiene asociada su normativa concreta de obligado cumplimiento. Podemos decir que valorar un mismo inmueble para distintas finalidades regladas pueden arrojar valores distintos, ya que los criterios y métodos utilizados son distintos.

Finalidades No Regladas

Las tasaciones realizadas para finalidades no regladas no tienen una normativa obligatoria que tengan que seguir, aunque es muy posible que se apoyen en criterios y metodologías de algunas de las normas antes citadas, pero desde luego son más flexibles en cuanto a formato y metodología.

Alguna de estas Finalidades No Regladas

• Valoración para compraventa, estimación del valor de mercado de un inmueble con fines informativos para comprador o vendedor.
• Reparto de herencias o procesos de divorcio, determinación de valores para distribución equitativa entre partes.
• Valoración contable / fiscal, determinación del valor razonable para balance contable o liquidación de impuestos.
• Valoración judicial o pericial, Informes emitidos como pruebas periciales en procesos judiciales.
• Asesoramiento interno o estratégico, Estimación de valor para toma de decisiones corporativas o patrimoniales.

En todas ellas el técnico tendrá que justificar los criterios y metodologías empleadas, pero no tienen la obligación de seguir ninguna normativa específica

Finalidad hipotecaria y valor de mercado

Hemos podido explicar que la valoración con finalidad hipotecaria se rige por el valor de mercado, ya definido en la misma orden y que guarda una estrecha analogía con las definiciones internacionales del mismo concepto.

En una valoración con finalidad hipotecaria, por tanto, calculamos el valor de mercado del inmueble con las siguientes características:

• El valor va referido a la fecha de emisión del informe, no podemos valorar para otra fecha distinta ni haciendo supuestos futuros.
• El valor tiene en cuenta el estado de ocupación y uso del inmueble y en consecuencia se adoptan los métodos necesarios para su cálculo.
• De los valores calculados, la Orden indica cual se debe certificar como valor de tasación.
• Entre los criterios utilizados se incluye el de prudencia valorativa, lo que implica aplicar supuestos prudentes en cuanto a liquidez, estabilidad y uso sostenible del inmueble
• El valor hipotecario puede ser el valor de mercado calculado o inferior a este, siempre con criterios objetivos, incorporando un enfoque conservador y estable en el tiempo, orientado a proteger a la entidad financiera frente a posibles fluctuaciones de mercado.

Conclusión sobre el valor de mercado y finalidad de una tasación

En definitiva, comprender el vínculo entre la finalidad de la tasación y el tipo de valor que se debe aplicar es esencial para interpretar correctamente los resultados de cualquier informe de valoración. No es lo mismo valorar un inmueble para garantía hipotecaria que para una expropiación, una compraventa o un reparto hereditario, ya que cada finalidad puede requerir el uso de métodos distintos, criterios específicos y niveles de prudencia diferentes, según lo exija la normativa aplicable. En el caso de la finalidad hipotecaria, por ejemplo, aunque el punto de partida sea el valor de mercado, la normativa impone aplicar el principio de prudencia valorativa, lo que puede derivar en un valor de tasación inferior, denominado valor hipotecario, más estable y conservador. Por ello, solo una correcta adecuación entre finalidad y metodología garantiza que la tasación sea técnicamente válida, legalmente conforme y útil para la toma de decisiones de todas las partes implicadas.