En los últimos diez años, España ha dejado atrás la lógica de la recuperación para entrar en una nueva etapa de mayor madurez económica e inmobiliaria. El recorrido no ha sido lineal.
Ha pasado por una fase de crecimiento sostenido, por un shock sin precedentes y por una posterior normalización que hoy dibuja una economía más resistente y un mercado con tensiones estructurales muy definidas.
En el sector inmobiliario, la demanda mantiene su fortaleza, la actividad ha ganado escala y la principal tensión se localiza en el acceso a la vivienda y en una oferta que sigue siendo insuficiente.
¿Cómo ha cambiado la economía española entre 2015 y 2025?
De la recuperación a la resiliencia
Si observamos la década completa, pueden distinguirse tres fases bien diferenciadas.
1. Fase de recuperación (2015–2019)
Fue el periodo de consolidación tras la crisis financiera. España vivió una etapa de expansión sostenida, con un crecimiento acumulado del PIB del 15% y una caída del desempleo desde el 21% hasta el 14%.
Fue una etapa marcada por:
- crecimiento estable
- inflación contenida
- financiación favorable
- fuerte creación de empleo
- turismo en niveles muy elevados
2. Fase de shock (2020–2022)
La pandemia rompió el ciclo. En 2020, el PIB cayó un 10,9%, en la mayor contracción reciente. La recuperación posterior fue rápida:
+6,7% en 2021
+6,4% en 2022
Ese rebote vino acompañado de una nueva fuente de tensión: la inflación. En 2022, el IPC superó el 8%, impulsado por la energía, las cadenas de suministro y el contexto geopolítico.
El mercado pasó de un shock sanitario a un shock inflacionario, con subida de tipos y un entorno financiero mucho más exigente.
3. Fase de normalización (2023–2025)
Es la etapa más relevante desde una perspectiva estructural. La economía española entra en una fase de mayor estabilidad:
- crecimiento del PIB en una franja de 2,5%–3,5%
- 2,9% en 2025
- desempleo en el 9,9%, mínimo de la década
- inflación entre el 2% y el 3%
El resumen de esta década: España ha pasado de una recuperación cíclica a una economía estructuralmente más sólida, aunque con tensiones crecientes en acceso a la vivienda y capacidad de oferta.
¿Qué cabe esperar en 2026–2027?
El escenario central apunta a una desaceleración ordenada, sin ruptura brusca del ciclo:
- crecimiento en torno al 1,9% en 2027
- desempleo en torno al 9,6% en 2027
La previsión es la de un entorno más moderado y más estable.
¿Qué ha pasado en el mercado residencial en la última década?
El gran cambio: más actividad, más presión y menos accesibilidad
La vivienda ha sido uno de los principales indicadores de esta transformación. El mercado residencial español ha recuperado volumen, ha aumentado valor y ha confirmado la fortaleza de la demanda. Al mismo tiempo, ha evidenciado un desequilibrio cada vez más visible entre oferta disponible y necesidades reales del mercado.
¿Cómo han evolucionado los precios de venta y alquiler?
La compraventa sube, pero el alquiler se tensiona mucho más.
En la serie de la década, a cierre de 2025 el precio medio de venta se sitúa en 2.153 €/m², frente a los 1.490 €/m² de 2015. Esto supone un incremento acumulado del 44%.
En alquiler, la tensión ha sido mucho mayor. La renta media ha pasado de 7,4 €/m²/mes en 2015 a 14,7 €/m²/mes en 2025, con una subida acumulada del 99%.
En conclusión, el alquiler ha crecido con mucha más intensidad que la vivienda en venta. Esa brecha explica una parte relevante de la presión actual sobre la accesibilidad residencial.
¿Se ha recuperado la actividad del mercado?
Sí, y 2025 confirma un nivel de escala muy elevado.
La recuperación de la actividad ha sido una de las señales más visibles del cambio de década.
En 2025 se alcanzaron:
- 237 compraventas, un 101% más que en 2015.
- 073 hipotecas, un 103% más que hace diez años.
Estas cifras sitúan al mercado en sus niveles más altos desde 2007, aunque con una estructura distinta a la del anterior ciclo expansivo. Hoy pesan más la reposición, los cambios demográficos, la dificultad de acceso a la compra, la profesionalización del alquiler y una mayor sensibilidad a costes y financiación.
¿El problema sigue estando en la oferta?
Sí. Ese es el punto central del mercado actual.
Si hay una idea que explica la evolución residencial de 2025 y las perspectivas de 2026, es esta: la oferta sigue creciendo por debajo de lo necesario.
Los visados de obra nueva alcanzaron 139.016 unidades a cierre de 2025. Es un aumento del 180% respecto a 2015. La recuperación desde los mínimos postcrisis ha sido intensa, pero sigue sin eliminar la percepción de escasez en los mercados más tensionados.
A esto se suma otro dato clave:
- el comprador extranjero representa el 17,2% del mercado
Ese desfase entre demanda y producción ayuda a explicar:
- la presión sobre los precios
- la tensión en alquiler
- la dificultad de acceso para determinados hogares
- la necesidad de nuevos formatos residenciales
- el creciente interés por la reconversión y la rehabilitación
¿Qué tipo de demanda está sosteniendo el residencial?
Mucha demanda, pero muy condicionada por la falta de producto nuevo
La demanda sigue activa y elevada, aunque el mercado presenta una clara predominancia de la vivienda usada.
En términos generales:
- la vivienda nueva representa en torno al 20%–22% de las operaciones
- la vivienda usada concentra alrededor del 78%–80%
Esta estructura también se reproduce en los principales mercados urbanos, con algunos matices:
- Madrid: 22% obra nueva / 78% segunda mano
- Barcelona: 20% / 80%
- Málaga: 33% / 67%
- Valencia: 16% / 84%
- Alicante: 20% / 80%
- Zaragoza: 22% / 78%
Málaga destaca por el mayor peso relativo de la obra nueva. Valencia muestra con más claridad la limitada incorporación de nuevo producto.
¿Qué balance deja 2025?
Un mercado más fuerte de lo esperado, pero con un desequilibrio persistente.
Si hacemos balance del ejercicio, 2025 ha sido mejor de lo previsto al inicio del año.
En la foto anual del mercado, el valor medio se situó en 1.963 €/m², con una subida interanual del 15,4%. La actividad se recuperó con fuerza y el mercado superó las 600.000 transacciones en el acumulado del año.
Los rasgos más relevantes han sido:
- fuerte rebote de precios
- recuperación clara de la actividad
- crecimiento de ventas e hipotecas
- oferta insuficiente frente a la demanda
- vivienda iniciada al alza (+7,8%)
- vivienda terminada a la baja (-9,8%)
- mayor desplazamiento hacia el alquiler
El mercado mantiene el pulso, pero sobre una base desequilibrada.
¿Qué cabe esperar en 2026?
Más consolidación que cambio de ciclo
El escenario para 2026 apunta a continuidad.
En vivienda, las previsiones apuntan a:
- subida de precios del 9%–10%
- crecimiento de transacciones del 6%–8%
- aumento moderado de visados, en torno al 6%
- avance del comprador extranjero del 2%–3%
La demanda estructural seguirá siendo fuerte. La presentación apunta, además, a un aumento esperado de 0,3 millones de hogares, a un déficit estructural de oferta en torno a 700.000 viviendas y a un mayor protagonismo institucional en vivienda asequible y regulación del alquiler.
¿Qué tendencias van a ganar peso?
Living profesionalizado, rehabilitación y reconversión.
Una de las grandes transformaciones de fondo es la consolidación del living como bloque estructural del mercado.
Formatos como:
- Build to Rent
- Flex Living
- residencias de estudiantes (PBSA)
- Senior Living
Ganan peso dentro del mercado residencial y atraen cada vez más capital.
Algunas cifras del living en 2025 refuerzan esta tendencia:
- Flex Living: volumen cercano a 800 millones de euros
- Build to Rent: más de 1.700 millones de euros y cerca del 30% del living
- PBSA: más de 2.000 millones de euros y alrededor del 40% del total del living
También crecerá la importancia de la rehabilitación energética y de la conversión de activos.
La presentación sitúa en más de 1 millón de m² el volumen de oficinas reconvertidas a uso residencial u hotelero en los últimos años. A ello se suma el aumento acumulado de los costes de construcción, que alcanza el 36% en la década y condiciona la capacidad de producir vivienda asequible.
¿Qué está ocurriendo en retail y oficinas?
Dos segmentos en una nueva fase de mercado.
Aunque la vivienda concentra una parte importante de la atención, retail y oficinas también muestran dinámicas relevantes.
Retail
En 2025, el retail se ha consolidado en una fase de madurez, con crecimiento más moderado pero sostenido. Destacan:
- subida de rentas high street de alrededor del +5%
- mayor atractivo de los centros comerciales dominantes
- inversión estimada entre 2.500 y 3.000 millones de euros
En 2026, la evolución seguirá marcada por una demanda más estable, más sensible al precio y por un mayor peso de la digitalización y la sostenibilidad como criterio de gestión e inversión.
Oficinas
El segmento ha confirmado su recuperación, con una estimación de inversión de cierre de entre 2.000 y 2.500 millones de euros.
El mercado mantiene una elevada concentración geográfica:
- Madrid capta en torno al 60%–65% del volumen
- Barcelona concentra alrededor del 30%–35%
La polarización se acentúa. La liquidez y el interés se concentran en edificios prime, reformados y eficientes, mientras el stock obsoleto afronta una presión creciente.
Conclusión: crecer con más capacidad y más equilibrio
El balance de la década 2015–2025 nos deja un país con una economía más robusta, un mercado inmobiliario con más escala y una demanda que sigue mostrando fortaleza. También convive con tensiones cada vez más visibles en accesibilidad, producción y disponibilidad de producto.
El reto del mercado español pasa por sostener la actividad con más capacidad de oferta, más eficiencia, más adaptación del producto y una visión de largo plazo.
Este artículo se ha elaborado a partir de los datos y análisis incluidos en la presentación de Gesvalt en MIPIM 2026.