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7 de octubre de 2020
Por su sólido desempeño, los activos que forman parte de lo que se conoce como inversiones alternativas cuentan con una renovada confianza de los inversores.
En relación un post anterior en el que hablábamos sobre cómo afectará el COVID-19 a los activos alternativos. Continuamos desgranando la situación actual del inversor en España.
Por su gran capacidad de crecimiento, este tipo de activos sigue atrayendo a fondos y empresas que rastrean el mercado en busca de oportunidades de inversión en sectores con indicadores de rentabilidad mejores a los clásicos del residencial o del retail
Analizamos cómo evolucionarán tras el impacto de la pandemia proyectos como los vinculados al health care, los alojamientos para estudiantes, las residencias para la tercera edad o el “build to rent”.
Ya durante el año pasado observamos como existía un gran interés por parte de los inversores en proyectos Built to Rent, con unas cifras de inversión cercana a los 1.500 millones de euros.
Pese a la situación actual, la actividad de la construcción se ha mantenido (exceptuando las dos semanas de hibernación en la actividad), por lo que los plazos de estos proyectos deberían mantenerse cercanos a sus fechas iniciales.
Es previsible que, con una tendencia creciente hacia el alquiler y unas condiciones favorables, esta sea una opción de inversión que crezca en el futuro.
En este sentido, están empezando a aparecer planes regionales que incluyen colaboración público-privada para destinar suelo con el objetivo de construir viviendas que entren al mercado exclusivamente en régimen de alquiler, aumentando así significativamente la oferta de vivienda de alquiler existente.
En 2019, la inversión en centros comerciales en España fue de 957 millones de euros. Durante el primer trimestre de 2020, vimos como los principales indicadores de los centros comerciales aumentaban, tanto el volumen de afluencia como de ventas, frente al mismo periodo de 2019, por lo que se esperaba que en 2020 este volumen superase los 1.000 millones, pero las restricciones y la disminución de consumo físico han paralizado el crecimiento del sector, retasándolo previsiblemente hasta el año que viene.
Consideramos probable que la recuperación en la inversión irá en paralelo a la capacidad que tenga este segmento para sobreponerse al cese de actividad que el estado de alarma supuso durante casi tres meses. En la actualidad, casi el 30% de los locales ubicados en centros comerciales permanece cerrado.
Observamos cómo, a pesar del impacto de la pandemia, se sigue apostando por el crecimiento de las residencias de estudiantes en nuestro país. Las reservas para el curso que viene han aumentado respecto a las relativas a septiembre de 2019, y las promociones previstas para los próximos dos años siguen su curso.
En 2019, la inversión en residencias de estudiantes alcanzó los 900 millones de euros, englobando la compra de inmuebles y suelos para su desarrollo. Para los dos próximos años, se prevé la construcción de 56 nuevos proyectos.
Debemos también tener en cuenta que es un mercado muy fragmentado en nuestro país, ya que en su mayoría está operado por compañías privadas, universidades y ordenes religiosas; donde los cinco mayores operadores sólo engloban el 17% del total de cuota de mercado.
Actualmente existen en nuestro país unos mil edificios con este uso, de los que más de 850 son colegios mayores, y el resto residencias. Durante 2019, el volumen de oferta disponible creció en 2.800 plazas, situándose en 94.000; y con unas expectativas de crecimiento hasta alcanzar las 120.000 en 2022. Aun así, existe un gran desajuste entre esta oferta y una demanda de alojamiento universitario que supera el medio millón.
Con estos datos, parece evidente que las residencias de estudiantes suponen un mercado sólido. A esto, además hay que sumarle el problema actual ante la escasa oferta de alquiler disponible a precios asequibles, sobre todo en las grandes ciudades, que son las que engloban la mayoría de los centros de estudios universitarios.
Las residencias de estudiantes van a seguir siendo muy atractivas para los inversores a pesar de la crisis actual, ya sea con un enfoque hacia la remodelación de residencias ya en funcionamiento como hacia proyectos de nuevo desarrollo. Se espera que en 2020 empiecen a ser más frecuentes las transacciones de portfolios, provocando una entrada de inversores con perfiles core/core plus, atraídos por el flujo de ingresos estable de este tipo de activos.
Durante la última década, hemos observado cómo el sector de residencias para la tercera edad, tradicionalmente atomizado, iniciaba un proceso de concentración, acelerado durante los últimos cinco años.
En la actualidad, los diez mayores operadores sólo suman el 25% de las camas disponibles, pero la crisis actual puede incrementar la concentración de activos.
Hasta septiembre de 2019, la inversión en estos activos había alcanzado los 700 millones de euros. A principios de 2020, la mayoría de los inversores especializados en este tipo de activos había anunciado planes para seguir comprando residencias durante los próximos dos años, con un volumen de inversión anual que superaba el de 2019.
Las residencias para la tercera edad son activos que suponen un gran atractivo para ciertos inversores. En primer lugar, hay que tener en cuenta que conllevan contratos de arrendamiento de larga duración (en entornos de 25 años), y los gestores que arriendan este tipo de inmuebles están cada vez más profesionalizados.
También cabe destacar su rendimiento, con rentabilidades medias cercanas al 5% en nuestro país.
Pero este es un segmento que ha sufrido duramente el impacto de la pandemia del coronavirus, especialmente virulento entre la población de más edad, y con una elevada tasa de mortalidad. Esto ha provocado que las residencias hayan sufrido un importante daño reputacional, cuando no debemos olvidar que estos inmuebles no están pensados ni preparados para funcionar como hospitales.
En las residencias para mayores ocurre como en las de estudiantes, los datos demográficos mandan. Las previsiones demográficas prevén que en 2030 el 30% de la población española tendrá más de 65 años, cuando los babyboomers alcancen esta edad.
Ante este escenario, la OMS recomienda que todos los municipios cubran al menos las plazas en residencias asistenciales de al menos el 5% de la población mayor de 65 años. Esto supondría que, en una población con 40.000 habitantes mayores de 65 años, serían recomendables 2.000 plazas en residencias.
Por todo ello, y tras una posible contracción en la inversión tras la actual crisis económica, consideramos probable que el sector de residencias de tercera edad salga reforzado, modernizando sus instalaciones y depurando aquellas cuestiones que permitan mejorar de cara al futuro.
Si a esto le sumamos el más que previsible aumento de la demanda, y su rentabilidad, consideramos que el interés por parte de los inversores seguirá aumentando durante los próximos años. Se espera que a lo largo de los próximos tres años la oferta de camas en residencias aumente en unas 30.000.
El movimiento dentro de las ciudades va a ser otro de los comportamientos que va a sufrir modificaciones tras la pandemia.
En este sentido, ya sea tanto por recomendación sanitaria como por preferencia individual, consideramos probable que el volumen de trayectos cortos en vehículos particulares aumente, en detrimento del uso del transporte público, al menos en el corto y medio plazo.
Pero otras nuevas tendencias, como la sistematización del teletrabajo o el incremento de la demanda de ocio doméstico, pueden repercutir en un menor número de desplazamientos.
Por lo tanto, y a la espera de cómo se vaya a comportar la sociedad una vez alcanzada la nueva normalidad, tendremos que analizar estas dos variables.
Es evidente que este tipo de activos va a incrementar su interés, pero tendremos que ver cómo le afecta una posible reducción del volumen de su demanda.
Durante el año pasado, la rentabilidad que daban las plazas de garaje superaba el 6%, con picos de rentabilidad en determinados barrios, como por ejemplo Moncloa en la capital o Les Corts en Barcelona, donde la rentabilidad superaba el 7%. Por su parte, la rentabilidad bruta del alquiler residencial fue del 5,7%.
Hay que tener en cuenta que el mercado es enormemente heterogéneo en nuestro país, tanto en el sector residencial como en el de las plazas de garaje, por lo que no todas las zonas arrojan la misma rentabilidad.
Es importante señalar que existen más ventajas además de la rentabilidad en la inversión en plazas de garaje respecto a la inversión en vivienda; como pueden ser un menor precio, que a su vez pueda provocar que no sea necesario recurrir a la financiación, menores gastos de mantenimiento, una rentabilidad más rápida (siempre y cuando se haya buscado una buena ubicación) y una mayor capacidad para liquidar el activo.
El sector del parking ha estado disfrutando de un crecimiento medio interanual de más de un 3% desde 2014 (y durante la crisis anterior, sufría caídas inferiores al 1% anual) por lo que ha demostrado ser un sector estable, capaz de resistir sin sufrir demasiado en las condiciones más adversas para la economía.
El mercado de los aparcamientos es un sector atractivo, tanto en Europa como en nuestro país, tal como demuestra la cantidad de fusiones y adquisiciones en los últimos años, así como la aparición de nuevos operadores digitales destinados a ofrecer este servicio.
Los márgenes generados por algunos de los mayores operadores (los 5 mayores engloban el 50% del mercado total en nuestro país) provocan que esta clase de activos sean muy atractivos para los inversores.
El sector de las estaciones de servicio es otro de los que más está sufriendo el impacto de la crisis generada por el coronavirus.
Con un fuerte descenso en cuanto al volumen de tráfico rodado durante todo el estado de alarma, y que aún actualmente se mantiene en el 75% del tráfico habitual, los beneficios de este tipo de inmuebles se han reducido. Con una previsible reducción del volumen de desplazamientos derivado de los cambios en cuanto al comportamiento tanto personal como profesional, esto es algo que podría mantenerse en el medio plazo.
Además, nos encontramos con un sector en transformación, en el que el aumento paulatino del volumen de coches eléctricos y las modificaciones en los borradores de la Ley de Cambio climático, pueden generar cierta incertidumbre a la hora invertir en este tipo de activos.
Este es uno de los sectores con mayor previsión de crecimiento durante los próximos años. Observamos como grandes fondos comienzan a aproximarse a este mercado, intentando dar respuesta a las necesidades, cada vez mayores, de las principales empresas tecnológicas.
El mercado de los centros de datos en Europa supone una importante oportunidad de inversión, en un mercado que deberá dar respuesta al incremento de demanda de este servicio, sobre todo ante el enorme volumen de datos que se va a generar cuando el 5G permita la conexión entre la mayoría de dispositivos en red.
Este fuerte crecimiento se enfrentará a algunos obstáculos, como el de la disponibilidad de suelo en las principales ciudades, en las cercanías de los grandes centros de producción energética y de las rutas actuales de fibra.
Esto, sumado a los problemas urbanísticos obligarán a los promotores de centros de datos a competir en precio por las oportunidades de suelo existente que cumplan con estos requisitos.
El sector de la sanidad privada venía creciendo durante los últimos años, y es posible que este crecimiento se acentúe tras la crisis sanitaria actual, una vez superado el colapso inicial.
Si atendemos a datos de los últimos años, los hospitales privados integrados en la Red Única de Utilización Pública han pasado de 620 millones de euros en 2015 a 742 millones de euros en 2019, lo que supone un incremento del 19%. Frente a esto, los hospitales de gestión directa pasaron de 2.900 millones en 2015 a 3.070 millones en 2019, incrementándose un 6%.
La cooperación entre lo público y lo privado en este sector es fundamental, sobre todo en ciudades como las grandes capitales. Si estas colaboraciones se llevan a buen puerto, podrán convertirse en buenas opciones de cara a los inversores.
