¿Qué es un préstamo hipotecario y cómo funciona?

Comprender los términos vinculados con el préstamo hipotecario con anticipación puede ayudar a sentirse más tranquilo durante el proceso, más seguro para hacer preguntas y más cómodo para comparar opciones.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Comencemos con la definición que explica qué es un préstamo hipotecario.

Una hipoteca es un tipo de crédito destinado a la compra o rehabilitación de un bien inmueble.

Por medio de un préstamo hipotecario, una entidad presta dinero para la adquisición de una vivienda, un terreno, un local, entre otros activos inmobiliarios.  El prestatario acepta pagar al prestamista pagos hipotecarios mensuales que incluyen capital, intereses y otros cargos.

Son préstamos garantizados y estos están respaldados por una garantía . En el caso de una hipoteca, la garantía es el inmueble.

Si un prestatario se retrasa en los pagos del préstamo o no cumple con otros términos de la hipoteca, el contrato de préstamo hipotecario le otorga al prestamista el derecho de recuperar la vivienda.

¿Cómo calcular un préstamo hipotecario?

Quizás lo más importante de todo sea cuánto será el pago mensual de la hipoteca.

Una parte fundamental del proceso de compra de una casa es saber cuánto puede permitirse comprar. Una forma de asegurarse de no tener problemas económicos es calcular el pago hipotecario mensual probable utilizando cifras como el precio de venta de la casa, el monto del pago inicial y la tasa de interés.

Es conveniente que conozcas esta cifra para asegurarte de que el pago de la hipoteca se ajuste al presupuesto. Es posible calcular el pago mensual del préstamo con anticipación (o al menos una estimación de su valor) para saber qué esperar y poder elaborar un presupuesto en consecuencia.

En general, es mejor utilizar una calculadora de hipotecas para calcular el pago de la hipoteca, ya que resulta difícil introducir la fórmula correctamente en una calculadora normal.

Los principales bancos cuentan con calculadoras de hipotecas que ayudan a eliminar las conjeturas sobre la fórmula y pueden ayudar a calcular los pagos. Aquí te dejamos el simulador de hipotecas del Banco de España.

Titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda

¿Es posible solicitar una hipoteca a nombre de un titular para una vivienda mientras el propietario sea otro diferente?

Sí, esta situación no es habitual, pero es perfectamente legal y tiene implicaciones tanto prácticas como financieras para los involucrados.

Puede darse porque la escritura de la vivienda y la escritura de la hipoteca sobre esa vivienda son dos documentos diferentes.

La ventaja de este formato es que si solo una persona figura en la hipoteca, no afecta la capacidad crediticia de la otra. Se limita así la responsabilidad económica de la persona supuestamente no hipotecada y de esta manera mantiene una mayor libertad financiera para solicitar otros préstamos o créditos, dado que oficialmente no tiene esa deuda en su historial financiero.

Por otro lado, este formato puede presentar mayores dificultades a la hora de la aprobación de la hipoteca. Las entidades financieras suelen preferir distribuir el riesgo entre varios prestatarios, especialmente en compras de alto valor como las propiedades inmobiliarias.

En el caso donde la propiedad es compartida, pero la hipoteca no, es aconsejable formalizar la relación a través de un Contrato de Constitución de una Comunidad de Bienes. Este documento firmado ante notario, establece la participación de cada propietario y define las bases legales sobre temas cómo la administración del activo, la división de gastos y los pasos a seguir en caso de venta o disolución de la comunidad.

Escritura préstamo hipotecario

La escritura de préstamo hipotecario es un documento oficial que detalla las condiciones acordadas entre la entidad de crédito y el cliente para la constitución de la hipoteca.

Se redacta con la intervención de un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para que adquiera carácter oficial y probatorio. El notario facilita copias del documento al banco, al cliente y retiene una para la liquidación de impuestos correspondientes.

Ejemplo de escritura de préstamo hipotecario

¿Qué información contiene la escritura del préstamo hipotecario?

• Capital del Préstamo. Monto que el banco presta al cliente.
  
• Plazo de la Hipoteca. Duración del préstamo, que generalmente oscila entre 15 y 30 años. Extender el plazo implica pagar más intereses a lo largo del tiempo, aunque las cuotas mensuales sean menores.
  
• Tipo de Interés. Puede ser fijo, manteniéndose constante a lo largo de la vida del préstamo, o variable, ajustándose en determinados periodos según las fluctuaciones del mercado.
  
• Sistema de Amortización. En nuestro país, el sistema francés es el más común, donde inicialmente se pagan más intereses y progresivamente más capital.
  
• Periodos de Carencia. Fases durante las cuales solo se pagan los intereses, sin amortizar el capital, lo que a la larga incrementa el coste total del préstamo debido a la extensión del tiempo sin reducir el principal.
  
• Comisiones. Cargos adicionales por diversos servicios proporcionados por el banco, como comisiones por riesgo de tipo de interés, cancelación anticipada, entre otros.
  
• Interés de Demora y Vencimiento Anticipado. Condiciones aplicables si se retrasan pagos o se liquida el préstamo antes de tiempo.
  
• Tasa Anual Equivalente (TAE). Refleja el coste anual del préstamo, incluyendo intereses y todas las comisiones.

Interés préstamo hipotecario

Cuando decides comprar una vivienda a través de una hipoteca, uno de los factores que deben tenerse en cuenta es la cuota mensual y el tipo de interés que determinará el valor total del préstamo a lo largo del tiempo.

Primero, es necesario distinguir entre el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE):

• Tipo de Interés Nominal (TIN). Este es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital que te presta, reflejando el coste puro del préstamo sin incluir gastos adicionales. Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 100.000 euros al 2% de TIN, estás acordando pagar un 2% sobre el saldo pendiente de la deuda cada año.
• Tasa Anual Equivalente (TAE). Mientras que el TIN se enfoca solo en el interés, la TAE ofrece una visión más completa del coste del préstamo al incluir cualquier comisión o gasto adicional asociado a la hipoteca. La TAE es especialmente útil para comparar diferentes productos hipotecarios, ya que te da una idea más clara del coste total del préstamo.

En las hipotecas con interés variable o mixto, el coste del préstamo puede cambiar durante la duración de este. Estos tipos de hipoteca suelen estar indexados a un referente, como el Euribor. El euríbor es el índice de referencia más utilizado en España para calcular el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable, índice que fluctúa según las condiciones del mercado.

Esto significa que los pagos mensuales pueden aumentar o disminuir en función de los cambios en el índice de referencia, añadiendo una variable de incertidumbre a tu planificación financiera.

Impacto de los cambios en los tipos de interés.

Una variación en los tipos de interés afecta directamente a tus pagos mensuales y al coste total de la hipoteca. Una subida en los tipos de interés implica mayores pagos mensuales y más dinero pagado en intereses a lo largo de la vida del préstamo. Por el contrario, un descenso en los tipos de interés puede aligerar la carga financiera mensual.

Aquí tienes toda la información sobre los gastos que puedes deducir de tu hipoteca.

Cuota préstamo hipotecario

Cuando se trata de entender las cifras de pago de una hipoteca necesitamos desglosar cada uno de los componentes que contribuyen al monto total que se paga cada mes. Estos pagos además de cubrir el préstamo en sí, también lo hacen de una serie de gastos adicionales que son parte integral de ser propietario de una vivienda.

1. Capital e Intereses. El pago de la hipoteca se divide principalmente en dos partes: el capital y los intereses. El capital es la cantidad de dinero que inicialmente pediste prestada al banco. Este es el núcleo del préstamo que estás devolviendo. Por otro lado, los intereses representan el coste del préstamo, calculado como un porcentaje del capital pendiente. Este es, esencialmente, el precio que pagas por el uso del dinero del prestamista.

2. Cuenta de Depósito en Garantía. Además de los pagos de capital e intereses, es común que la entidad bancaria establezca una cuenta de depósito en garantía para cubrir los impuestos sobre la propiedad y el seguro del hogar. Esta cuenta funciona como un depósito de seguridad, donde una fracción de cada pago de hipoteca se reserva y luego se utiliza para pagar estas obligaciones directamente cuando vencen.

• Impuestos sobre la Propiedad: Estos impuestos son cobrados por las autoridades locales y se calculan sobre el valor de tu propiedad. Normalmente se pagan anualmente, pero al tener una cuenta de depósito en garantía, pagarás una doceava parte de esta suma cada mes, y tu prestamista se encargará del pago total en la fecha de vencimiento.
• Seguro del Hogar. Similar a los impuestos sobre la propiedad, una parte de tu pago de hipoteca también se destina al seguro del hogar, que protege tu vivienda contra daños por incendios, tormentas y otros riesgos. Al igual que con los impuestos, el prestamista acumula estas cantidades mensualmente y realiza los pagos anuales correspondientes.

3. Seguro Hipotecario. Si el pago inicial es menor al 20% del precio de compra de la vivienda, es probable que también se esté pagando un seguro hipotecario. Este seguro protege al prestamista en caso de que no se pueda cumplir con los pagos de la hipoteca. Las primas de este seguro se añaden a tu pago mensual y, al igual que el seguro del hogar y los impuestos a la propiedad, pueden gestionarse a través de la cuenta de depósito en garantía.

Número de préstamo hipotecario

El número de préstamo hipotecario es un identificador único asignado a cada préstamo hipotecario por la entidad bancaria que otorga el préstamo. Este número funciona de manera similar a un número de cuenta bancaria, pero está específicamente diseñado para identificar y administrar los detalles de un préstamo hipotecario.

Estructura del Número de Préstamo Hipotecario.

Aunque la estructura de este número puede variar entre diferentes bancos dependiendo de sus políticas internas, generalmente sigue un formato estándar:

• Los primeros cuatro dígitos identifican a la entidad bancaria.
• Los siguientes cuatro dígitos corresponden al código de la oficina donde se contrató la hipoteca.
• Dos dígitos adicionales sirven como código de control, asegurando que el número sea único y esté correctamente asignado.
• Los últimos diez dígitos representan el número específico del préstamo hipotecario.

Utilidad del Número de Préstamo Hipotecario

Este código facilita a las instituciones financieras la tarea de mantener un registro detallado y organizado de cada hipoteca a la vez que proporciona una herramienta para los prestatarios en varios aspectos:

1. Verificación de Pagos. Permite a los prestatarios asegurarse de que los pagos realizados se asignen correctamente a su hipoteca específica.

2. Reclamaciones y Consultas. En caso de cualquier discrepancia o necesidad de información sobre el préstamo, este número es esencial para facilitar el proceso de reclamaciones o consultas.

3. Interacciones con el Estado. Organismos como la Agencia Tributaria pueden requerir este número para verificar deducciones fiscales relacionadas con la propiedad o para comprobar los gastos asociados a la vivienda.

Dónde ver el número de préstamo hipotecario

¿Dónde puedes encontrar el número de tu préstamo hipotecario?

Si necesitas localizar el número de tu préstamo hipotecario, tienes 3 formas de hacerlo:

• Con tu banco. El modo más directo para obtenerlo es contactando a la entidad bancaria que te concedió el préstamo. Puedes hacerlo personalmente en la sucursal, mediante la banca en línea, o a través de una llamada al servicio de atención al cliente.
  Con tu banco. El modo más directo para obtenerlo es contactando a la entidad bancaria que te concedió el préstamo. Puedes hacerlo personalmente en la sucursal, mediante la banca en línea, o a través de una llamada al servicio de atención al cliente.
  
• Recibos de pago de la hipoteca. Este número también aparece en cada uno de los recibos de pago de tu hipoteca.
  
• Resumen de datos fiscales. Cada año, tu banco te envía un resumen de datos fiscales que incluye detalles sobre tu préstamo hipotecario. Este documento muestra el número de tu préstamo, además de ser una herramienta útil para la declaración de impuestos.

Cancelación de préstamo hipotecario

Finalizar el pago de una hipoteca es un gran alivio financiero.

Ahora bien, el proceso para desvincular completamente la obligación legal y registrar oficialmente que la deuda ha sido saldada involucra varios pasos importantes.

Aquí te explicamos cómo llevar a cabo la cancelación registral de una hipoteca, asegurando que cada movimiento se haga de manera correcta y eficiente.

• Paso 1: Obtención del certificado de deuda cero.  Lo primero que debes hacer es contactar a tu entidad financiera y solicitar el ‘certificado de deuda cero’. Este documento oficial certifica que has pagado la totalidad de tu hipoteca. La buena noticia es que el banco debe proporcionar este certificado sin coste alguno.
  
• Paso 2: Tramitación notarial y registral. Una vez obtenido el certificado, debes decidir si quieres manejar tú mismo los trámites notariales y registrales o si prefieres que el banco se encargue. Si optas por la segunda opción, el banco puede cobrarte por este servicio, incluyendo comisiones y gastos relacionados, sobre los cuales deben informarte claramente antes de proceder.
  
• Paso 3: Visita a la notaría. El siguiente paso es llevar el certificado de deuda cero a una notaría. Tienes el derecho de elegir la notaría que prefieras. Durante esta visita, que la entidad financiera no debe cobrarte, se formalizará la cancelación de la hipoteca. No hay costes asociados con la firma o cualquier desplazamiento a la notaría para este trámite específico.
  
• Paso 4: Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Posteriormente, es necesario solicitar y completar el formulario para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque en el caso de la cancelación de hipotecas, este trámite es exento de pago. Este documento se debe gestionar en una delegación de la comunidad autónoma correspondiente.
  
• Paso 5: Registro de la Propiedad. Finalmente, con todos los documentos en mano —el certificado de deuda cero, la copia del IAJD, y la escritura—, debes dirigirte al Registro de la Propiedad para registrar oficialmente la cancelación de la hipoteca. Los costes de este último paso varían y están basados en el valor de la hipoteca originalmente registrada.

Gastos de préstamo hipotecario

Adquirir una vivienda mediante financiamiento hipotecario implica una serie de costes que van más allá del precio de compra del inmueble.

Aquí desglosamos quién asume qué costes en el proceso de contratación de una hipoteca según la ley hipotecaria española.

Gastos que asume el futuro propietario:

1. Tasación. Antes de conceder un préstamo hipotecario, el banco requiere una tasación del inmueble para determinar su valor de mercado. Esta tasación debe ser realizada por una entidad acreditada por el Banco de España, como Gesvalt, y tiene un coste que varía entre 200 y 600 euros. La validez de esta tasación es de seis meses desde su emisión. Aquí tienes toda la información sobre la documentación necesaria para tasar una vivienda.
2. Notaría. Aunque la elaboración de las escrituras del préstamo hipotecario corre por cuenta del banco, el comprador debe pagar las copias de la escritura que solicite, con un coste aproximado de entre 0,60 y 1 euro por página.
3. Comisión de apertura. Esta es una tasa que algunos bancos cobran al formalizar la hipoteca. No está limitada por ley y puede oscilar entre el 0,1% y el 2% del capital prestado.

Gastos que asume el banco:

1. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto se aplica sobre la escritura de la hipoteca y debe ser pagado por el banco. El coste varía dependiendo de la comunidad autónoma y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca.
2. Notaría: Los aranceles notariales por la escrituración del préstamo hipotecario son responsabilidad del banco. Estos gastos suelen ser de aproximadamente el 0,3% a 0,5% del monto del préstamo.
3. Gestoría: Los servicios de una gestoría, necesarios para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y gestionar el pago de los impuestos, también corren por cuenta del banco. Los honorarios de gestoría rondan los 400 euros.
4. Registro: Los costes por inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad son asumidos por el banco. Los aranceles están regulados y suelen ser entre el 0,1% y el 0,3% del valor de la hipoteca.

Siempre es recomendable consultar con asesores financieros y legales para asegurarse de comprender todos los detalles antes de firmar cualquier documento hipotecario.