Podemos definir un préstamo hipotecario como un tipo de financiación, normalmente a largo plazo, mediante la que una entidad entrega un capital para comprar o rehabilitar un inmueble. El cliente devuelve ese dinero mediante cuotas formadas por capital e intereses, y el inmueble queda vinculado como garantía mediante una hipoteca.
Antes de formalizar la operación se realiza una tasación, aunque la concesión depende también de la solvencia del solicitante y de los criterios de la entidad.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario es un acuerdo mediante el que una entidad financiera entrega al cliente una cantidad de dinero determinada que deberá devolver, junto con los intereses pactados, durante un periodo establecido.
Su principal particularidad frente a otros préstamos está en la garantía. Además de responder personalmente de la devolución de la deuda en los términos acordados, el prestatario aporta un inmueble sobre el que se constituye una hipoteca. Esa garantía permite a la entidad acudir al inmueble si se produce un incumplimiento en las condiciones previstas legal y contractualmente.
Aunque suele estar asociado a la compra de una vivienda, este tipo de financiación también puede emplearse para adquirir otros bienes residenciales o comerciales, o en financiar determinadas actuaciones sobre ellos.
Diferencia entre préstamo hipotecario, hipoteca y crédito hipotecario
En el lenguaje cotidiano es habitual utilizar “hipoteca” y “préstamo hipotecario” como si fueran exactamente lo mismo. Jurídica y financieramente, sin embargo, hacen referencia a conceptos diferentes.
| Concepto | Definición |
| Préstamo hipotecario | Capital fijo entregado por una entidad y devuelto mediante cuotas. |
| Hipoteca | Derecho de garantía constituido sobre el inmueble. |
| Crédito hipotecario | Límite de financiación del que se puede disponer según lo pactado. |
La diferencia entre préstamo y crédito está principalmente en la forma en que se accede al dinero. En el préstamo se recibe inicialmente una cantidad determinada. En el crédito existe un límite disponible y las disposiciones dependen de lo que permita el contrato. El Banco de España establece esta misma distinción entre ambas fórmulas de financiación.
¿Cómo funciona un préstamo hipotecario paso a paso?
La contratación de un préstamo hipotecario no empieza en la notaría. Antes de llegar a la firma, la entidad estudia al solicitante, analiza el inmueble que servirá como garantía y facilita una serie de documentos para que las condiciones puedan revisarse con antelación.
1. Estudio de solvencia y capacidad de pago
El primer paso es comprobar si la persona que solicita la financiación puede asumir la deuda.
La entidad analiza los ingresos presentes y previsibles, los gastos habituales, las deudas ya existentes y otros compromisos económicos. También puede consultar bases de información crediticia como la CIRBE para conocer los riesgos que el cliente mantiene con otras entidades.
El objetivo es valorar la capacidad de pago a lo largo del tiempo. De hecho, el Banco de España recuerda que la solvencia del prestatario no debe basarse principalmente en el valor del inmueble que se ofrece como garantía.
2. Elección del inmueble y tasación
Una vez identificada la vivienda o el inmueble que se pretende financiar, entra en juego otro elemento esencial de la operación: conocer el valor de la garantía.
Para ello se realiza una tasación del inmueble. En los préstamos garantizados con hipoteca, esta valoración debe efectuarse antes de la firma y, para las finalidades reguladas, debe cumplir los requisitos técnicos correspondientes.
La tasación aporta una referencia independiente sobre el valor del inmueble. Sin embargo, obtener un determinado valor no significa que el banco vaya a prestar automáticamente una cantidad concreta ni que la financiación esté aprobada.
3. Análisis de la operación y oferta del banco
Con la información económica del solicitante y la valoración del inmueble, la entidad puede estudiar la operación en su conjunto.
Aquí intervienen dos planos diferentes: por una parte, la capacidad del cliente para devolver el préstamo; por otra, las características y el valor del activo que funciona como garantía.
Cada entidad aplica además sus propios criterios de riesgo. Por eso, dos bancos pueden analizar de forma distinta una misma solicitud incluso cuando parten del mismo inmueble y de una tasación válida.
Si la operación resulta viable, la entidad concreta las condiciones de la financiación: capital, plazo, tipo de interés, cuotas, comisiones y demás elementos del contrato.
4. Entrega de documentación y revisión notarial
Cuando una operación está incluida en el ámbito de la Ley 5/2019, el cliente debe recibir antes de la firma la documentación precontractual que le permita conocer con detalle las condiciones ofrecidas.
Entre los principales documentos se encuentran la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
La FEIN recoge las condiciones personalizadas de la financiación y tiene carácter de oferta vinculante durante el plazo establecido. La FiAE llama la atención sobre determinadas cláusulas o elementos relevantes del contrato.
Esta documentación debe facilitarse, con carácter general, al menos diez días naturales antes de la firma. Durante este periodo también se realiza el asesoramiento notarial previo y el acta correspondiente, mediante la que el notario comprueba que el prestatario ha recibido la documentación y comprende las condiciones esenciales de la operación.
5. Firma e inscripción
Superada la fase previa, se formaliza el préstamo mediante escritura pública ante notario.
En el documento quedan recogidas las condiciones financieras y jurídicas del acuerdo: importe prestado, plazo, tipo de interés, sistema de amortización, posibles comisiones, condiciones de reembolso y características de la garantía hipotecaria, entre otros aspectos.
Posteriormente, la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción deja constancia de la garantía constituida sobre el inmueble.
6. Pago de las cuotas
A partir de la formalización comienza la devolución del capital.
Normalmente, el prestatario paga una cuota mensual durante el plazo acordado. Cada pago incluye una parte destinada a devolver el dinero prestado y otra correspondiente a los intereses.
La composición de ambas partes irá cambiando durante la vida del préstamo en función del sistema de amortización utilizado. Si además el tipo de interés es variable, las cuotas podrán modificarse en las fechas de revisión previstas en el contrato.
Elementos de un préstamo hipotecario
Antes de firmar conviene entender algunas variables básicas. Son las que determinan cuánto dinero se recibe, durante cuánto tiempo habrá que devolverlo y cuál será el coste de la financiación.
Capital
El capital es la cantidad que presta la entidad financiera.
No debe confundirse con el precio de la vivienda. El inmueble puede tener un determinado precio de compraventa y la financiación cubrir únicamente una parte de esa cantidad.
A medida que se pagan las cuotas, el capital pendiente va disminuyendo hasta quedar completamente amortizado.
Tipo de interés
El tipo de interés representa el coste que se paga por disponer del dinero prestado. Según cómo se determine durante la vida de la operación, un préstamo hipotecario puede ser fijo, variable o mixto.
| Modalidad | Cómo funciona |
| Tipo fijo | El tipo de interés permanece sin cambios durante todo el plazo, por lo que la cuota se mantiene estable si no se producen otras modificaciones. |
| Tipo variable | El interés se revisa periódicamente tomando como referencia un índice previsto en el contrato, al que puede añadirse un diferencial. La cuota puede subir o bajar. |
| Tipo mixto | Aplica un interés fijo durante un periodo inicial y posteriormente pasa a funcionar como un préstamo a tipo variable. |
No existe una modalidad universalmente mejor. Su comportamiento depende de las condiciones pactadas y, en el caso del tipo variable, de la evolución del índice de referencia.
Plazo de amortización
El plazo establece cuánto tiempo tendrá el prestatario para devolver el dinero.
Alargarlo suele reducir la cuota mensual porque el capital se reparte entre un mayor número de pagos. Sin embargo, mantener una deuda durante más años normalmente supone pagar intereses durante más tiempo.
Un plazo más corto produce el efecto contrario: exige un mayor esfuerzo mensual, pero reduce el periodo durante el que se generan intereses.
Por eso, al analizar una hipoteca no conviene mirar únicamente cuánto se paga cada mes. También es importante observar durante cuánto tiempo habrá que hacerlo y cuál será el coste acumulado de la financiación.
Cuota hipotecaria
La cuota es el pago periódico que realiza el prestatario. Está formada principalmente por capital e intereses.
Su importe depende fundamentalmente de cuatro variables: el capital prestado, el tipo de interés, el plazo y el sistema utilizado para amortizar la deuda.
En un préstamo variable, además, la cuota puede cambiar cuando se actualiza el índice de referencia.
Antes de contratar, es útil plantear distintos escenarios. El simulador de préstamos hipotecarios del Banco de España permite estimar la cuota introduciendo el importe, el plazo y el tipo de interés.
TIN y TAE
TIN y TAE aportan información diferente sobre el coste de una financiación.
El TIN o Tipo de Interés Nominal indica el interés que la entidad cobra por prestar el dinero. Es, por tanto, el precio nominal aplicado al capital pendiente.
La TAE o Tasa Anual Equivalente ofrece una visión más amplia porque incorpora el tipo de interés y determinados gastos y comisiones asociados a la operación. Por este motivo resulta especialmente útil para comprender y comparar el coste efectivo de diferentes propuestas financieras.
Sistema de amortización
En España, uno de los sistemas más utilizados en los préstamos hipotecarios es el denominado sistema francés.
Cuando el tipo de interés permanece constante, este método mantiene una cuota periódica estable. Lo que cambia a lo largo del tiempo es su composición.
Al principio existe más capital pendiente y, por tanto, se pagan más intereses. Conforme avanza la amortización, disminuye la deuda, baja la parte destinada a intereses y aumenta la cantidad de capital que se devuelve con cada cuota.
¿Qué papel tiene la tasación en el préstamo hipotecario?
El análisis del prestatario responde a una pregunta: ¿puede devolver la financiación? La tasación hipotecaria oficial responde a otra distinta: ¿qué valor tiene el inmueble que va a respaldarla?
Ambas cuestiones son importantes y forman parte del análisis de la operación, pero cumplen funciones diferentes.
¿Para qué necesita el banco la tasación?
Cuando se constituye una hipoteca, el inmueble funciona como garantía del préstamo. Para la entidad es imprescindible disponer de una valoración profesional que permita conocer el valor de ese activo. La cuantía concedida puede estar vinculada a un porcentaje de ese valor, pero la aprobación no depende exclusivamente de la tasación.
La tasación se realiza siguiendo una metodología y unas comprobaciones determinadas. En las valoraciones sujetas a la Orden ECO/805/2003 se revisan, entre otros aspectos, las características del inmueble, su documentación y la información disponible del mercado.
El Banco de España señala expresamente que los inmuebles aportados como garantía deben ser tasados antes de la firma del préstamo hipotecario.
Antes de solicitar la tasación, consulta la documentación necesaria para tasar una vivienda y prepara todo lo que necesitarás para agilizar el proceso.
¿Cómo influye el valor de tasación en la financiación?
El valor obtenido es una de las referencias que puede utilizar la entidad para establecer el importe máximo que está dispuesta a financiar.
La financiación suele calcularse tomando como referencia un porcentaje del valor aceptado por la entidad. El porcentaje concreto y el importe final dependerán, sin embargo, de su política de riesgos y de la capacidad de pago del solicitante.
Por eso, la tasación y la aprobación del préstamo no son equivalentes. Un inmueble puede alcanzar un valor suficiente y, aun así, la operación no se aprueba si el análisis de solvencia no resulta favorable.
También puede darse la situación contraria a las expectativas del comprador: que el valor de tasación resulte inferior al precio acordado para la compraventa. En ese caso, si la entidad toma la tasación como referencia para determinar su límite de financiación, el comprador podría necesitar aportar una mayor cantidad de recursos propios.
¿Quién paga y quién puede elegir la tasadora?
En las operaciones a las que resulta aplicable la Ley 5/2019, el coste de la tasación corresponde al prestatario.
Esto no significa que deba aceptar necesariamente la sociedad de tasación que proponga el banco. Si el cliente ya dispone de una tasación realizada por una sociedad homologada y esta continúa vigente, la entidad debe aceptarla, aunque puede efectuar las comprobaciones que considere necesarias sin repercutir ese coste al cliente.
Esta posibilidad facilita utilizar una misma tasación al estudiar la financiación con distintas entidades mientras el informe continúe vigente y cumpla los requisitos correspondientes.
¿Cuánto tiempo es válida?
Validez de la tasación de vivienda. En las tasaciones reguladas por la Orden ECO/805/2003, los informes y certificados caducan a los seis meses desde su fecha de emisión.
Transcurrido ese periodo, el informe deja de estar vigente para las finalidades reguladas y puede ser necesario realizar una nueva tasación o la actuación que corresponda según las circunstancias.
Solicita una tasación hipotecaria emitida por una sociedad homologada y válida para su presentación ante entidades financieras.
Gastos asociados al préstamo hipotecario
Además de los intereses, formalizar una hipoteca genera determinados gastos. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la distribución de varios de ellos está expresamente establecida.
| Concepto | Quién lo asume habitualmente según la Ley 5/2019 |
| Tasación | Prestatario |
| Gestoría del préstamo | Prestamista |
| Aranceles notariales de la escritura | Prestamista |
| Copias notariales | Quien las solicite |
| Inscripción de la garantía | Prestamista |
| Impuestos | Según la normativa tributaria aplicable |
La Ley establece expresamente que la tasación corresponde al prestatario, mientras que el prestamista asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura y la inscripción de la garantía. Las copias notariales las paga quien las solicite.
A estos conceptos pueden añadirse otros costes derivados de las condiciones concretas del préstamo o de servicios contratados por el cliente. Por eso es importante revisar la documentación precontractual y no limitar el análisis al tipo de interés anunciado.
¿Qué conviene revisar antes de firmar?
Los días anteriores a la firma permiten comprobar si las condiciones ofrecidas encajan realmente con la capacidad económica del prestatario y con lo que había negociado con la entidad.
Conviene prestar especial atención a:
- Importe total y cuota: cuánto se recibe y qué esfuerzo mensual supone devolverlo.
- TIN y TAE: qué interés se aplica y cuál es el coste efectivo de la financiación.
- Tipo de interés y revisiones: si es fijo, variable o mixto y, cuando corresponda, cuándo y cómo puede modificarse.
- Plazo: durante cuántos años permanecerá vigente la deuda.
- Comisiones: qué cargos pueden aplicarse y en qué circunstancias.
- Productos combinados o vinculados: qué otros productos afectan a las condiciones económicas ofrecidas.
- Consecuencias de un impago: qué ocurre si se incumplen las obligaciones previstas en el contrato.
- Amortización anticipada: qué condiciones se aplican si se devuelve una parte o la totalidad del capital antes del vencimiento.
- Correspondencia entre la FEIN y la escritura: comprobar que las condiciones que finalmente se firman coinciden con la información recibida previamente.
La FEIN y la FiAE están precisamente diseñadas para que esta revisión pueda hacerse antes de asumir el compromiso. El asesoramiento notarial previo añade una última oportunidad para resolver dudas sobre las condiciones y consecuencias jurídicas del préstamo.
El Banco de España recomienda revisar el coste total, las cuotas, la moneda, el plazo y los productos adicionales que puedan modificar las condiciones.
Preguntas frecuentes sobre préstamos hipotecarios
¿Qué diferencia hay entre préstamo hipotecario e hipoteca?
El préstamo hipotecario es la financiación: la entidad entrega un capital que el cliente deberá devolver junto con sus intereses. La hipoteca, en cambio, es la garantía constituida sobre el inmueble para respaldar esa obligación. Aunque habitualmente utilizamos la palabra “hipoteca” para referirnos a toda la operación, técnicamente son dos conceptos diferentes
¿De qué depende la cuota de un préstamo hipotecario?
La cuota depende principalmente del capital financiado, del tipo de interés, del plazo y del sistema de amortización. Cuanto mayor sea el capital o el interés, mayor será normalmente la cuota. Alargar el plazo puede reducir el pago mensual, aunque generalmente aumenta el tiempo durante el que se pagan intereses. En los préstamos variables, la cuota también puede cambiar durante las revisiones.
¿Cómo influye la tasación en el importe financiado?
La tasación proporciona una referencia sobre el valor del inmueble que actuará como garantía. La entidad puede vincular el importe máximo de financiación a un porcentaje de ese valor. Sin embargo, el porcentaje concreto depende de sus criterios de riesgo y de la operación. También se estudian los ingresos, las deudas y la capacidad de pago del solicitante.
¿La tasación garantiza que el banco conceda la hipoteca?
No. Una tasación favorable no supone la aprobación automática del préstamo. La entidad debe realizar también un análisis de solvencia y puede aplicar sus propios criterios internos de riesgo. Por eso, aunque el inmueble tenga un valor suficiente como garantía, el banco puede rechazar la operación si considera que la capacidad de pago del solicitante no es adecuada.
¿Puede el cliente elegir la sociedad de tasación?
El cliente puede aportar una tasación realizada por una sociedad homologada. Si el informe cumple los requisitos y no ha caducado, la entidad debe aceptarlo, aunque puede efectuar sus propias comprobaciones sin cobrar por ellas al prestatario. Esto permite presentar una tasación vigente ante diferentes entidades al estudiar alternativas de financiación.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación hipotecaria?
Las tasaciones realizadas conforme a la Orden ECO/805/2003 tienen una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión del informe. Pasado ese plazo, el certificado se considera caducado para las finalidades reguladas. Si el proceso hipotecario se prolonga más tiempo, conviene comprobar con la sociedad de tasación qué actuación será necesaria.
¿Quién paga los gastos del préstamo hipotecario?
En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019, el prestatario paga la tasación. El prestamista asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura y la inscripción de la garantía. Las copias notariales corresponden a quien las solicite, mientras que los impuestos se abonan conforme a la normativa tributaria aplicable.
Puedes ampliar esta información en nuestra guía sobre los gastos de la hipoteca que pueden deducirse y conocer qué conceptos pueden tener impacto fiscal.