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¿Cuánto tiempo pasa entre la FEIN y la firma de la hipoteca?

27 de enero de 2025

Respondemos a las principales consultas sobre este documento oficial obligatorio que deben aportar los bancos y que incluye toda la información relevante de la operación hipotecaria

¿Cuánto tiempo pasa entre la FEIN y la firma de la hipoteca?

La solicitud de un préstamo hipotecario viene acompañada por toda una terminología nueva que conviene conocer. Uno de los documentos del futuro hipotecario antes que su hipoteca es la FEIN.

Este documento proporciona información detallada sobre un producto hipotecario a los posibles prestatarios del Espacio Económico Europeo (EEE). Se trata de un formato normalizado diseñado para facilitar a los prestatarios la comparación entre distintos productos hipotecarios de diferentes países y entidades crediticias. ¿Cuál es el tiempo entre FEIN y firma de hipoteca?

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

La FEIN aporta claridad y transparencia ante una hipoteca. Es la forma ideal en la que el usuario puede comparar las diversas ofertas que ofrecen las entidades financieras porque incorpora toda la letra pequeña de ese préstamo hipotecario.

El documento recoge las características y condiciones de la hipoteca.

¿Qué significa FEIN?

FEIN es el acrónimo de Ficha Europea de Información Normalizada. En ella los bancos tienen que explicar formalmente las condiciones de la hipoteca que ofrecen al cliente y se debe entregar como paso previo a la firma final del préstamo.

El plazo de interés, las comisiones, los gastos de gestión, o el plazo de amortización de la hipoteca son algunas de las características que deben quedar claras en la FEIN.

¿Cuánto tiempo transcurre entre la FEIN y la firma de la hipoteca?

Entre la firma de la FEIN y de la hipoteca ante notario deben pasar, como mínimo, 14 días naturales en Cataluña y 10 días naturales en el resto de España. Durante ese plazo, el futuro hipotecado debe analizar bien la oferta para tomar una decisión informada antes de la firma definitiva del préstamo.

Además, también deberá acudir a una notaría para recibir asesoramiento y firmar una acta previa donde el notario examinará las condiciones del préstamo.

Una vez firmada el acta previa ante notario, también tienen que pasar al menos 24 horas para poder hacer la firma definitiva de la escritura.

Es decir, el tiempo transcurre entre la FEIN y la firma de la hipoteca en ningún caso puede ser inferior a los 11 o 15 días naturales.

Plazo de caducidad de la FEIN

El plazo de caducidad de la FEIN es de 10 días naturales desde que se recibe la oferta (en Cataluña, 14 días).

Esto significa que su validez, el tiempo que transcurre entre la firma de la FEIN y la firma definitiva de la hipoteca, será el período de tiempo en el que el banco está obligado a mantener las condiciones ofertadas. Firmar la compraventa después de esa fecha implica renegociar todas las condiciones de la hipoteca.

Duración y tiempo de validez

No existe un plazo fijado sobre el tiempo máximo que tarda la entidad bancaria en tramitar la FEIN desde que el usuario solicita la hipoteca hasta que la entidad emite. Depende de cada entidad financiera.

Prórroga fein caducada

Si bien es posible solicitar una prórroga FEIN caducada con el objetivo de extender la validez de las condiciones pactadas, el banco no está obligado a aceptarla y puede iniciar nuevamente el estudio con las condiciones actualizadas.

Oferta hipoteca fein vinculante

Cuando el banco ofrece una FEIN, lo que hace es proporcionar una oferta oficial y vinculante. Es decir, si el cliente la firma el banco está obligado a mantener las condiciones pactadas.

La Fein se firma ante notario

Una vez firmada la FEIN por la entidad bancaria, ésta remitirá de forma telemática a la notaría que el interesado eligió toda la documentación. El notario verificará que el documento cumple con todos los requisitos exigidos por ley.

¿Cuándo se firma la FEIN?

La FEIN debe firmarse 10 días naturales antes de la firma de la hipoteca (14 días en Cataluña). Una vez que el banco analiza el perfil del interesado, teniendo en cuenta aspectos como el nivel de ingresos, la edad, los ahorros o la situación laboral para medir la solvencia, ofrece un préstamo con condiciones personalizadas y vinculantes.

¿Qué sucede después de firmar?

Después de firmar la FEIN, el interesado cuenta con la garantía de que las condiciones se mantienen por 10 días (14 en Cataluña) si firma su hipoteca en ese plazo. Esto quiere decir que no se verán afectadas las características del precio por las subidas de los tipos de interés durante ese período.

Al no ser un documento vinculante para el usuario, éste no está obligado a firmar la hipoteca. Así, puede solicitar diferentes FEIN a entidades bancarias.

Ejemplo de FEIN hipoteca

La FEIN incluye las características principales de la hipoteca, como el importe, el plazo, la cuota y el cuadro de amortización. También detalla la duración del préstamo y los intereses que el cliente deberá reembolsar, así como información sobre las bonificaciones, comisiones de apertura y cancelación.

La FEIN debe incluir, en general, características y condiciones de la hipoteca:

  • Los datos de la entidad prestamista, así como de las comisiones que percibe.
  • La divisa: es la moneda en la que el banco está entregando el préstamo.
  • El importe de la hipoteca y el plazo de devolución.
  • Tipo de interés que se aplica. Si el tipo es variable, fijo o mixto. En el caso de ser una hipoteca a tipo variable, el índice de referencia (que habitualmente es el euríbor).
  • El importe total a desembolsar en la hipoteca por parte del propietario, incluyendo los intereses. En el caso de las hipotecas variables y mixtas, es un cálculo aproximado.
  • El valor del inmueble y ratio del préstamo, es decir, el porcentaje del préstamo hipotecario en relación a dicho valor.
  • Garantía: Los bienes que sirven como garantía de pago. En el caso de las hipotecas, suele ser la vivienda que estás comprando.
  • La periodicidad de los pagos y el número de cuotas que tendrá la hipoteca junto con su respectivo importe (si variarán en el futuro también se reseña).
  • La tabla o cuadro de amortización y cuánto capital se amortizará con cada cuota.
  • La comisión, si lo hubiera, por realizar una amortización anticipada.
  • Las consecuencias para el titular de incumplir con el pago de las cuotas.
  • Los derechos del prestatario, como el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad.

FEIN y tasación

La tasación hipotecaria oficial es un requisito necesario para determinar el valor del inmueble y fundamental para establecer la cantidad que el banco prestará. No existe un plazo fijo para recibir la FEIN después de obtener la tasación, ya que este dependerá del banco con el que decidas negociar el préstamo hipotecario.

En general, un informe de tasación estará preparado en unos 5 días hábiles tras la visita del tasador, y su validez es de 6 meses. Una vez disponible el informe de tasación, se puede proceder a discutir las condiciones del préstamo con diversas entidades bancarias.

Conclusiones

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de una hipoteca aporta claridad y transparencia al proceso de solicitud de préstamos, y es ventajoso para todas las partes implicadas.

Al solicitante, el documento FEIN le permite comparar diferentes opciones de préstamo con detalle y facilita la elección de la mejor opción según sus condiciones financieras.

Por su parte, a la entidad bancaria le ayuda a asegurar que los solicitantes comprendan los términos del acuerdo de préstamo, una manera efectiva de reducir el riesgo de incumplimientos y de mejorar la gestión de los préstamos.

En resumen, la FEIN es necesaria para garantizar un entorno competitivo y transparente en el mercado hipotecario.

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