Aumenta el interés por residencializar locales y oficinas ante el descenso de la rentabilidad

El mercado inmobiliario español sigue posicionado como el activo más rentable para el inversor. Pero, ¿qué ocurre si las cuentas no salen? Si el activo está infrautilizado o no está aportando la rentabilidad esperada o deseada, se puede residencializar, es decir, adaptar su uso. Un ejemplo de esta práctica es la de reconvertir locales y oficinas en activos con uso terciario-hospedaje y que por tanto pueden estar destinados al alquiler residencial para darle una salida viable por periodos temporales o a largo plazo.

En este cambio de uso también es posible desarrollar proyectos del sector living (una fórmula de alquiler con servicios comunes compartidos) sobre suelo destinado a uso terciario, aunque esto depende en gran medida de la normativa urbanística vigente en cada territorio.

En los casos en que esto es posible, encontramos desarrollos más exitosos de lo que previsiblemente habrían sido si el terreno se hubiese destinado al sector terciario.

En este sentido, las residencializaciones que mejor están funcionando son las reconversiones de edificios completos destinados a oficinas en proyectos de coliving, en los que además se puedan incluir otros servicios como espacios de ocio y zonas destinadas al coworking.

¿Cuándo empieza la tendencia de la residencialización?

El boom de este fenómeno de cambio de uso de activos terciarios llegó entre los años 2017 y 2018, cuando se destinaron muchos activos residenciales tradicionales para convertirlos en alojamientos turísticos.

Los modelos alternativos de living (coliving, senior living, build to rent), empezaron a cobrar mayor impulso en 2019, y desde entonces no han dejado de crecer. Es aquí donde vemos que la residencialización de activos terciarios tiene un mayor desarrollo y lo seguirá haciendo durante los próximos años, ya que la demanda está respondiendo a este modelo.

Qué dice la legislación. La normativa no contempla la posibilidad de desarrollar soluciones residenciales sobre suelo destinado exclusivamente a uso terciario. Sin embargo, sí permite ofrecer servicios habitacionales o espacios destinados al uso turístico en el uso terciario, aunque hay comunidades que están adaptando la normativa respecto a este tipo de activos y ofreciendo mayor certidumbre.

Es por ello que los activos destinados al sector living están encontrando viabilidad en su desarrollo sobre suelo terciario en zonas tensionadas, principalmente en Madrid y Barcelona, y en menor medida en otras grandes capitales; así como en las zonas de costa más susceptibles de captar turismo.

¿Cuál es la rentabilidad esperada? En términos generales, tanto el coste de adaptar el activo como la rentabilidad esperada del cambio de uso varía enormemente en función de las condiciones de cada uno de los micromercados (tanto terciario como residencial) en las zonas en las que se planteé este tipo de operación. Por eso es tan importante contar con una empresa especializada antes de acometer una posible residencialización para analizar la viabilidad de la misma.