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Qué factores influyen en el valor de una vivienda

20 octubre 2020

Más allá del impacto de la oferta y la demanda, existen otros factores que pueden alterar el valor de tasación de las propiedades. Veamos cuáles son los principales criterios que modifican el valor de un activo.

Qué factores influyen en el valor de una vivienda

¿Cómo se determinan exactamente los precios de los inmuebles?

A la hora de comprar o vender una vivienda, es inevitable preguntarse por las circunstancias que intervienen en su valor.

Aunque el mercado inmobiliario está influido por diferentes factores que impactan en el nivel de demanda y por lo tanto en los precios de la vivienda, el valor de un inmueble está íntimamente relacionado con el bien en sí y por tanto con su tipología y uso, localización, condiciones urbanística y estado de ocupación.

En este sentido, si alguna de estas circunstancias cambia, también cambiará el valor del inmueble.

Tipología y uso: si se modifican las características del inmueble, el precio de una tasación puede variar. Un ejemplo es el cambio de uso de local comercial a vivienda, de vivienda a oficina, etc.

Localización: la ubicación del inmueble es un factor determinante en su valor. El precio del metro cuadrado varía según los servicios y equipamientos del entorno: centros sanitarios, zonas verdes y de ocio, transporte público, comunicación con accesos rápidos. Por otro lado, en un momento determinado la zona puede ganar interés de los potenciales compradores con la incorporación de nuevos equipamientos y dotaciones, como es el caso de un colegio, u hospital, y también bajar la demanda con la construcción de un vertedero cerca, por ejemplo.

Condiciones urbanísticas: el régimen jurídico de ‘fuera de ordenación’ se aplica a las construcciones y edificaciones que están sujetas a infracción urbanística por estar construidas sin la obligatoria licencia o por ajustarse a la licencia otorgada. Si es el caso, solo se pueden acometer obras de conservación y no de ampliación o restitución, pudiendo llegar a ser objeto de demolición a costa del propietario.

Cualquier modificación de planeamiento puede afectar al valor de los inmuebles, tanto en positivo (si la vivienda está en suelo rústico, una recalificación del terreno a suelo urbano afectaría positivamente al valor de la vivienda al permitir su legalización) o en negativo (el planeamiento fija el trazado de una nueva calle en los terrenos de la vivienda)

Estado de ocupación: si está libre, ocupada por el propietario, por un arrendatario o de forma ilegal el valor cambia. Según la normativa ECO, un valor hipotecario debe ser sostenible en el tiempo. Por ello, entre los componentes que se tienen en cuenta en la valoración está el cálculo del riesgo que puede tener un inmueble en variar el precio en los próximos años si el edificio en el que se encuentra tiene problemas de ocupación ilegal.

 
 
 

Otras circunstancias que alteran el valor del inmueble se refieren a:

Obsolescencia funcional: se refiere al deterioro de la capacidad funcional de un activo según los estándares del mercado. Las corralas es un buen ejemplo de obsolescencia, un modelo de edificación popular característica del viejo Madrid que ha dejado de ser demandada. La configuración, materiales o estilo son componentes fundamentales en la obsolescencia funcional.

Cambios en el mercado, en la demanda y oferta: la demanda potencial que registre un inmueble es otro de los principales componentes que influyen en su valoración. Al interés por la vivienda se suman otras variables como el incremento de la oferta por las nuevas construcciones en el mismo ámbito.

Ciclos económicos: la fase del ciclo económico nacional y local en el que se encuentre el mercado inmobiliario incide directamente en el valor del inmueble. Las crisis económicas y sus repercusiones impactan sobre el empleo, en especial en el segmento joven de la población, quienes conforman la demanda natural de nuevas viviendas.  De todos modos, este factor siempre lleva un desfase y por lo tanto con un proceso de adaptación del mercado tanto en los momentos de aceleración como de enfriamiento del mercado.

Variables en una tasación oficial

Para contar con la certeza de que el valor del inmueble es el adecuado se deben considerar todas estas variables y seguir un normativa estricta como la ECO 805-2003 para el cálculo de la tasación. Esto supone contar con profesionales técnicos y el respaldo de una sociedad de tasación independiente homologada por el Banco de España, como Gesvalt.

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