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¿Cómo afectará el COVID-19 a los activos alternativos?

10 septiembre 2020

Los inversores y operadores continúan analizando oportunidades de inversión inmobiliaria en los activos alternativos, especialmente los alojamientos para estudiantes y las instalaciones vinculadas al health care, como las residencias para la tercera edad. ¿Qué podemos esperar de este segmento con la crisis del COVID-19?

¿Cómo afectará el COVID-19 a los activos alternativos?

En los últimos años se han convertido en un área preciada para los grandes operadores que buscan diversificar las carteras de inversión.

Los activos alternativos, es decir, residencias de la tercera edad, otras instalaciones dedicadas a la salud o las oficinas flexibles, siguen en el punto de mira de las estrategias de inversión.

 

Si bien el impacto de la pandemia ha dejado en el aire proyectos vinculados a los activos alternativos como residencias de la tercera edad, otras instalaciones dedicadas a la salud o las oficinas flexibles,  siguen estando en el punto de mira de las estrategias de inversión. ¿Se mantendrán las buenas perspectivas para el mercado de los activos alternativos en el contexto de la post pandemia?

El futuro de los activos alternativos

Nadie duda ya de la fuerte contracción que la pandemia va a provocar en la economía. Aunque las previsiones que aportan tanto los distintos organismos oficiales como analistas externos son diversas, todas coinciden en una fuerte caída durante este año seguida de dos años de recuperación sostenida.

Esto, por supuesto, tendrá impacto en el sector inmobiliario. Con unas previsiones de desempleo cercanas al 20%, una previsible pérdida de poder adquisitivo por parte de la sociedad, y un aumento de la incertidumbre tanto sanitaria como económica; parece muy difícil que nuestro sector pueda acercarse siquiera a las previsiones que tenía a comienzos de 2020, sobre todo en los sectores que más han sufrido el impacto de las restricciones.

Por otra parte, estamos hablando de un sector tremendamente heterogéneo, por lo que su afectación será muy distinta en función de la tipología y de la ubicación geográfica.

También es importante señalar que las circunstancias por las que hemos pasado durante los últimos meses han provocado cambios en la sociedad, que a su vez se refleja en el sector inmobiliario.

Durante el confinamiento hemos visto como promotoras e inmobiliarias se actualizaban para poder ofrecer visitas online, del mismo modo que permitían realizar la firma de contratos de manera telemática.

También el sector logístico ha vivido un repunte en su actividad, que le ha llevado a plantearse nuevas soluciones para aumentar su permeabilidad, como la posibilidad de establecer city-hubs que faciliten el reparto de última milla.

Esto son sólo algunos ejemplos de cómo el sector se ha adaptado al escenario actual, y que le va a permitir salir reforzado una vez recuperada la normalidad.

¿Es equiparable esta crisis a la de 2007?

No, no son comparables. En 2007 vivimos una crisis financiera, que afectó directamente a un sector inmobiliario en plena burbuja.

La situación actual es externa, y no tiene nada que ver con la gestión interna de nuestra economía, por lo que la respuesta a nivel global ha sido la misma, un impulso fiscal. Hay que destacar, además, que en el marco de la Unión Europea este impulso se ha llevado a cabo con independencia del punto de partida de cada país a nivel de déficit y deuda pública.

Aunque es evidente que la situación va a afectar al sector inmobiliario, al contrario que en la crisis anterior, nos encontramos en una situación que va a permitir a nuestro sector ser motor de la recuperación económica, para lo que deberá aplicar las medidas necesarias para reactivar el flujo económico y permitir la creación de nuevo empleo.

Datos de inversión

El año 2019 marcó un récord de inversión directa en activos inmobiliarios en España, con un volumen que superó los 12.000 millones de euros, aumentando un 5% la cifra del año anterior.

Más de un tercio del total de la inversión fue destinado al sector de oficinas, ya que durante 2019 se convirtió en el tipo de activo más rentable a la hora de invertir en España, superando al residencial y al retail. Lo siguió el sector residencial, con un volumen de inversión en entornos de los 2.000 millones de euros; y el retail, con una cifra agregada de 1.965 millones de euros, lo que supone un descenso del 54% respecto a 2018.

Dentro del agregado del retail, la inversión en centros comerciales fue de más de 900 millones de euros. El mercado logístico registró una inversión de 1.850 millones de euros, con una rentabilidad prime en entornos del 5%. Por último, la inversión en activos alternativos.

En activos alternativos, la inversión en residencias de estudiantes alcanzó los 900 millones de euros, englobando la compra de inmuebles y suelos para su desarrollo; mientras que el volumen invertido en residencias para la tercera edad se situó en entornos de los 700 millones de euros.

La pandemia tuvo un escaso impacto en la inversión en el sector inmobiliario español durante el primer trimestre, dado que las restricciones sólo afectaron a las dos ultimas semanas de marzo. El inicio de año fue especialmente bueno, con un volumen de inversión supera los 3.000 millones de euros, e incrementa en un 25% el registrado durante el primer trimestre de 2019.

El sector residencial ha alcanzado en este primer trimestre una cifra de 500 millones de euros, superando en un 30% el volumen de inversión del mismo periodo de 2019. El sector terciario supera los 850 millones de euros de inversión, seguido por el retail con 800 millones, que duplica el volumen de inversión registrado en el primer trimestre de 2019.

Por su parte, el mercado logístico alcanzó los 400 millones de euros. Destaca también el sector hotelero, gravemente golpeado en la actualidad, con un volumen de inversión que superó los 300 millones de euros.

Impacto del COVID en la valoración de activos

En la realización de nuestras valoraciones, en un escenario insólito como el que ha generado la pandemia, tres han sido las cuestiones a tener en cuenta a la hora de emitir los valores: elegir el mejor método para valorar en función de la situación del mercado de cada zona, aumentar la prudencia valorativa teniendo en cuenta los indicadores y las previsiones macroeconómicas y apoyarnos en nuestro conocimiento interno sobre la evolución de los micromercados.

Hemos considerado correcciones en el valor en función del tipo de activo, derivadas de la propia evolución de cada uno de los sectores y de las zonas en que se ubican. En este sentido, hemos observado como los sectores más afectados han sido el retail y la hostelería, seguidos por las oficinas y, en menor medida, la logística y el residencial.

El valor de los activos alternativos históricamente se ha visto menos influido por los ciclos económicos. Los indicadores socioeconómicos y demográficos apoyan al interés de los inversores, estableciendo este tipo de activos como productos seguros, siempre y cuando estén vinculados a contratos a largo plazo.

Consideramos probable que, tal como auguran las proyecciones macroeconómicas, la evolución del valor de los inmuebles sea paralela al del resto de la economía, con una recuperación que será patente durante los dos próximos años.

Riesgos y efectos en los procesos de financiación

Por el momento, y a diferencia de la crisis anterior, la financiación no parece ser un problema (aparte de suponer una mayor complejidad en la tramitación) tanto por el origen del capital de algunos fondos como por la liquidez existente en el sistema bancario.

No obstante, esta situación puede cambiar rápidamente si la solución europea es asimétrica, algo que a tenor de las últimas decisiones tomadas por el Eurogrupo no parece probable.

Lógicamente la financiación bancaria será más complicada para aquellos clientes menos solventes y sobre los activos de peor calidad, y se intensificará el estudio de las transacciones y la exigencia de garantías. Por lo tanto, el factor financiación podría también suponer una reducción en el volumen de inversión.

Soluciones inmobiliarias adaptadas a las nuevas tendencias

La crisis sanitaria provocada por la pandemia ha generado una serie de nuevas tendencias en el comportamiento de las personas. Es posible que encontremos cambios en el paradigma actual, derivados del confinamiento por el que hemos pasado y de la posibilidad del teletrabajo.

Estas dos circunstancias pueden provocar que se generen nuevas preferencias en la demanda, incrementando el interés por viviendas más grandes, valorando más positivamente el que tengan terraza o jardín.

Además, el hecho de no necesitar desplazarse hasta el puesto de trabajo a diario podría provocar un desplazamiento de la demanda hacia ubicaciones periféricas en lugar de la actual preponderancia del centro de las ciudades.

Ya veníamos observando durante los últimos 10 años un aumento en la oferta de vivienda en alquiler, que ha pasado del 20 al 24% del total de la oferta disponible en nuestro país.

Con una demanda que principalmente se concentra en las ciudades, se pone de manifiesto el gran potencial de crecimiento para la vivienda en alquiler en España.

En este ámbito, nuevas propuestas como el coliving o el senior housing pueden encontrar oportunidades de mercado. A primera vista, el distanciamiento social parece ser un obstáculo dentro del planteamiento de estos modelos compartidos, ya que son edificios caracterizados por su propuesta de valor basada en el uso de espacios comunes.

Pero la propuesta que estos modelos ofrecen va más allá de eso, también incluye los servicios y el valor añadido que aporta el operador. La sistematización del teletrabajo por parte de la mayoría de empresas a causa del estado de alarma, puede suponer una ventaja en este tipo de propuestas, ya que suelen encontrarse vinculadas a espacios de coworking, o disponer de espacios que facilitan el trabajo en remoto, permitiendo a la vez disponer de una diferenciación entre el espacio de trabajo y la parte privativa de alojamiento.

También estamos viendo como durante todo el proceso de desescalada, la mayoría de espacios y eventos públicos están reanudando su funcionamiento, si bien con limitaciones de aforo en los primeros compases, y que llegarán a niveles cercanos a los anteriores a la irrupción de la pandemia una vez alcanzada la fase final del proceso.

Es de esperar que toda la oferta de zonas comunes que incluyen las propuestas de coliving y cohousing se ajusten a estos parámetros una vez los territorios en los que se ubiquen alcancen la nueva normalidad.

Muestra de que estos modelos siguen despertando gran interés es que durante los últimos meses hemos observado como parte de la oferta que durante los últimos años se había destinado al alquiler vacacional se ha transformado para ofrecer posibilidades de coliving, sobre todo en ciudades como Barcelona.

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