España necesita más de 1 millón de viviendas asequibles para satisfacer la demanda social actual

Según los datos obtenidos por Atlas RE Analytics y Gesvalt, en su último estudio sobre vivienda asequible en España, son necesarias más de un 1 millón de viviendas (1.003.064) para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar. Las consultoras han estimado esta cifra en base al número de unidades familiares que, en la actualidad, destinan más de un 40% de sus ingresos al pago de un alquiler.

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en España y especialmente desde el inicio de la recuperación a partir de 2015, una de las preocupaciones sociales más presentes en el país ha sido el acceso a la vivienda. Si bien es un problema que se focaliza en las grandes ciudades, todo el país ha experimentado en los últimos años un fuerte crecimiento en el precio de la vivienda, lo que la ha vuelto inaccesible para una parte importante de la población.

Atlas RE Analytics y Gesvalt han analizado los elementos de contexto que han derivado en la situación actual, así como el interés, tanto de la administración pública, como del sector privado, para identificar las posibles oportunidades para promotores e inversores.

Sandra Daza, directora general de Gesvalt, señaló: “Creemos que este tipo de colaboraciones entre Atlas y Gesvalt son de gran provecho y utilidad para el sector. La elaboración de informes como este, aunando la experiencia y el conocimiento de las dos compañías es fundamental para conocer con mayor precisión el estado de nuestro sector inmobiliario y anticipar las tendencias futuras. Seguiremos trabajando para continuar desarrollando este tipo de investigaciones acerca de los principales asuntos que ocupan la actualidad del sector”.

El creciente problema de acceso a la vivienda

El encarecimiento del precio de la vivienda en España en los últimos años es uno de los factores que ha llevado a las autoridades a mirar con atención la problemática del acceso a la vivienda. El precio de los inmuebles no solo ha aumentado significativamente, sino que lo ha hecho a mayor ritmo que los salarios de los españoles. Este factor se vuelve especialmente acentuado a partir de 2014, cuando se comienza a apreciar el aumento de las exigencias para acceder a una hipoteca.

En concreto, el precio de compraventa ha aumentado un 12% desde 2014, mientras que el salario medio tan solo ha aumentado un 5%. “Respecto a las hipotecas, en 2009, se firmaron 1.79 por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0.72 por cada operación. A su vez, en el último trimestre de 2020 menos de un 10% de las hipotecas superó el 80% del valor de tasación hipotecado, con una media de un 65%.”

A estos fenómenos hay que sumar que, tras un año de pandemia provocada por la Covid-19, los efectos económicos derivados de los ceses de actividad apuntan a una lenta recuperación de la economía española. La elevada tasa de desempleo, especialmente entre la población joven en proceso de acceder a su primera vivienda, es uno de los factores que más influenciará el mercado inmobiliario en los próximos años. En este sentido, se puede esperar que los planes y estrategias de vivienda asequible dirigidos por la Administración sean cada vez más ambiciosos.

El papel de la administración pública y la opinión del sector privado

Debido a los factores citados anteriormente, durante la última década, se ha podido observar que la principal herramienta de la administración, la promoción y calificación de vivienda protegida, ha sufrido un importante descenso. Desde 2014, la mayoría de las promociones han corrido a cargo del sector privado, con el sector público gestionando tan solo el 19% del total de viviendas. A pesar de ello, se puede apreciar una caída del interés privado en la promoción de vivienda protegida, que se justifica por unos costes operativos cada vez mayores y por unos precios máximos que, en ocasiones, guardan poca relación con los precios del mercado en cada zona.

Como contrapunto, la opción del alquiler ha registrado un notable aumento, especialmente, entre la población joven. El segmento entre 30 y 44 años ha pasado de un 20% en 2004 a un 31% en 2019. Este grupo es precisamente el que suele buscar acceso a su primera vivienda, por lo que resulta lógico que las políticas de acceso asequible se basen en el arrendamiento.

Además, las iniciativas desarrolladas por la administración en materia de alquiler han coincidido en el tiempo con el auge del interés por el Build to Rent, otra tendencia que ha llevado a los promotores a plantearse nuevos modelos de negocio ligados a la promoción de vivienda en alquiler y la operación de los activos a largo plazo.

Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas RE Analytics, apunta que, “El interés del sector privado juega un papel crucial durante todo este proceso, al desarrollar la mayor parte de promoción de vivienda. Voces importantes del sector inmobiliario han visto la colaboración público-privada como una oportunidad única de reactivar la actividad promotora tras el parón provocado por la pandemia, lo que serviría a su vez para aliviar los problemas habitacionales crecientes en la sociedad española”.

Por su parte, Mercedes de Miguel, directora de Operaciones y Research de Gesvalt, añade que, “Para que exista una verdadera colaboración, se deben diseñar planes con características que satisfagan a todas las partes. Las principales promotoras del país han expresado su interés en colaborar con la administración pública para solucionar los problemas de vivienda, pero, por el momento, varias de ellas han mostrado su escepticismo con los planes ya publicados — como el Plan Vive Madrid, por considerar que son poco atractivos desde el punto de vista del promotor”.

Planes específicos de vivienda asequible

Pese a que existe una legislación nacional al respecto en la que se describen las modalidades de VPO básicas, cada Comunidad Autónoma tiene competencias legislativas en materia de vivienda, por lo que los planes de vivienda protegida, las modalidades disponibles e incluso los requisitos de acceso exigidos varían significativamente entre regiones.

“Para evaluar los planes es necesario saber dónde se precisa un mayor volumen de vivienda asequible. Mediante un análisis de rentas por hogar a nivel de código postal, es posible calcular que, en un escenario intermedio, hacen falta 1.003.064 viviendas de alquiler asequible en España. Las provincias más necesitadas son Madrid (214.740), Málaga (136.700) y Barcelona (128.733), aunque Sevilla (71.319), Valencia (60.146) y Cádiz (59.694) siguen de cerca”, explica Bermúdez.

Mediante esta estimación, se puede prever que los planes que más impacto generalizado van a tener en el sector son el Plan nacional del MITMA y el Plan Vive de la Comunidad Autónoma de Madrid, aunque ninguno de ellos se acerca a cubrir las necesidades totales de vivienda asequible.

En este sentido, Mercedes de Miguel señala que, “El Plan Vive se ha acogido como una iniciativa interesante por la sociedad en su conjunto. La CAM pone una serie de suelos agrupados en lotes a disposición de los promotores. Las parcelas se ubican en localizaciones diferentes y con características muy distintas entre sí, lo que genera oscilaciones de rentabilidad entre ellos. Hemos calculado el rendimiento económico para cada lote disponible actualmente y las diferencias entre ellos alcanzan los 4,6 M€ al año. Las rentas que los operadores podrían trasladar a los inquilinos oscilan entre los 550€/mes y los 615€/mes”.

Respecto al Plan del MITMA, a pesar de contar con un objetivo inicial de generar un parque de 20.000 viviendas asequibles, ha sido revisado para llegar a las 100.000 viviendas en esquemas de alquiler asequible. Pese a que ya se están licitando los primeros proyectos, quedan numerosos detalles pendientes de definición en la Ley por el Derecho a la Vivienda.

Oportunidades del plan de recuperación europeo

Para paliar los efectos económicos de la pandemia la Unión Europea ha puesto en movimiento un ambicioso plan de recuperación en forma de ayudas y transferencias para los sectores clave de la economía europea bajo el nombre Next Generation EU. Dentro de este gran plan, España recibirá 60.000 millones de euros en subvenciones. La administración ya ha hecho públicos los ejes que vertebran la aplicación de los fondos: transición ecológica, transformación digital, cohesión territorial y social; y la igualdad de género.

Uno de los aspectos más evidentes para su implementación en el sector inmobiliario es la rehabilitación de edificios para vivienda, que puede verse muy potenciada en los próximos años. Numerosos expertos del sector ya han destacado que España cuenta con un parque de viviendas envejecido que requiere de fuertes actividades de rehabilitación para ponerlo al día en las últimas regulaciones energéticas.

Esto augura que la adquisición y rehabilitación de inmuebles puede convertirse en una actividad de interés y bajo riesgo para los agentes del sector inmobiliario. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana recibirá cerca de 4.982 millones de euros para dedicarlos a rehabilitación de vivienda y planes de movilidad sostenible.

Por otro lado, la Administración todavía tiene que definir cómo se aplica el eje de cohesión social a la vivienda asequible. La preocupación social con los problemas relacionados con la vivienda no hace más que aumentar, por lo que no se puede descartar que a medida que se vayan concretando los usos de los fondos europeos aparezcan ayudas relacionadas con la promoción de vivienda asequible a las que promotores y otros agentes del sector tendrán que estar atentos.

Para el cálculo, se ha estimado como escenario intermedio un esfuerzo superior al 40% de los ingresos de un núcleo familiar para pagar el alquiler. Esa tasa del 40% puede ser sustituida para calcular distintos escenarios.