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24 de febrero de 2025
Cuando la escasez de financiación tradicional retrasa los nuevos proyectos inmobiliarios y reduce la oferta de vivienda en el mercado, la financiación alternativa puede ser la respuesta para el promotor.
Los proyectos de desarrollo inmobiliario suelen requerir recursos financieros significativos. En este sector, donde el crédito ha sido tradicionalmente bancario, la financiación alternativa o complementaria gana peso y se ve como una solución viable sobre todo por parte de pequeños y medianos promotores.
Frente al endurecimiento de los requisitos crediticios de los bancos tradicionales, explorar opciones de financiación alternativa puede ser una solución viable para el sector promotor.
La financiación alternativa para el sector inmobiliario comercial se refiere a fuentes de financiación no convencionales, que no sean los préstamos bancarios tradicionales, como prestamistas privados o plataformas de financiación colectiva, entre las más relevantes.
El uso de financiación alternativa en las etapas iniciales de un proyecto inmobiliario complementa el capital propio de los promotores y les permite aprovechar oportunidades.
Financiación colectiva. El crowdfunding ha ganado popularidad en los últimos años como una forma de recaudar fondos para diversos proyectos, incluido el desarrollo inmobiliario. A través de las plataformas de crowdfunding, los desarrolladores pueden presentar sus proyectos a una amplia audiencia y atraer inversores individuales.
Este formato de financiación permite inversiones más pequeñas de varias personas, que contribuyen colectivamente a la financiación del proyecto. El crowdfunding puede proporcionar a los desarrolladores acceso al capital y, al mismo tiempo, crear una comunidad de adherentes de sus proyectos.
En cualquier caso, cuando el acceso a la financiación más tradicional se dificulta, las promotoras pueden recurrir a fuentes de crédito alternativas, una opción con la que hace algo más de una década no contaban.
La mayoría de las zonas urbanas más dinámicas de nuestro país comparten un problema común: la escasez de viviendas.
La limitada oferta de pisos y una demanda constante, están empujando los precios al alza.
En cualquier caso, en el actual escenario, desde Gesvalt no estamos observando una falta de financiación para la promoción residencial. De hecho, los bancos muestran interés en financiar estos proyectos, situación que ha generado una competencia entre entidades y, en algunos casos, ventajas para los promotores que buscan condiciones más favorables.
En este panorama, una apartado especial corresponde a la vivienda asequible. Sin una línea de préstamos a promotores públicos y privados destinados a viviendas asequibles o sociales, menos viables y con condiciones de crédito más duras, repercuten en la vivienda final y su precio. Diversificar las fuentes de financiación alternativas puede ser un aliado del promotor ante la escasez de vivienda.
La bajada de los tipos de interés que se están produciendo en 2024 refuerza la expectativa de un crecimiento en la demanda de viviendas en venta y, por lo tanto, en la generación de un desplazamiento del interés desde el mercado del alquiler hacia la compra.
Este cambio en los tipos de interés también podría motivar a los promotores y constructores a desarrollar nuevos proyectos residenciales e impulsar la construcción de vivienda nueva.
Sin duda, la escasez y el precio del suelo suponen una de las principales variables que impactan en el proyecto promotor, y por ende, en el valor de la vivienda. Esta situación limita en gran medida la oferta de vivienda nueva que se puede volcar en el mercado.
Mitigar el efecto del precio del suelo con medidas como la flexibilización de uso y facilitar la reconversión de activos terciarios en residenciales, son algunas de las fórmulas esenciales para aliviar la tensión en el mercado residencial y sumar más oferta de vivienda.
El préstamo al promotor es un producto diseñado para financiar la construcción o rehabilitación de viviendas. ¿Qué aspectos revisan los bancos y financiadores para conceder financiación a los promotores?
Entre los aspectos principales de evaluación, destacamos:
Hay que tener en cuenta que el titular del préstamo no recibe el capital dinero de golpe sino que el banco se lo va entregando por fases. Aquí juega un papel central el Project Monitoring, un servicio para el control del desarrollo de una promoción generado por la necesidad de financiación del promotor.
Las entidades financieras buscan, principalmente, seguridad a la hora de otorgar créditos al promotor. Esta prudencia se traduce en un análisis exhaustivo de los riesgos y de la rentabilidad de los proyectos.
Por su lado, los financiadores privados ponen mayor énfasis en la rentabilidad, y por lo tanto están dispuestos a asumir un mayor riesgo para maximizar el retorno.
En la evaluación de proyectos inmobiliarios, bancos y financiadores privados ponen especial atención en factores como la ubicación del proyecto, la trayectoria y experiencia del promotor, si la titularidad del terreno es de la promotora y si cuenta con todas las licencias exigidas para cumplir con los plazos establecidos del proyecto.
Además, entre los factores que tienen en cuenta, consideran el nivel de precomercialización del proyecto. Es habitual exigir que se haya alcanzado un mínimo de ventas, sobre el 30% o un 50% del total, antes de otorgar la financiación necesaria para comenzar las obras.
Los financiadores privados buscan:
Por otro lado, los inversores privados suelen ser más flexibles que las instituciones bancarias tradicionales al exigir requisitos menos estrictos a los promotores, pero al mismo tiempo, también establecen unos retornos más elevados, algo que puede incrementar los costes del desarrollo como los precios de las viviendas.
A la par, los criterios de sostenibilidad están ganando cada vez mayhor relevancia entre los factores determinantes para la concesión de financiación a promotores. Aquellos proyectos residenciales que incorporan características sostenibles o que poseen certificaciones, mejorarán la percepción y resultarán más atractivos tanto para inversores como potenciales compradores.
No se trata simplemente de construir o rehabilitar propiedades, sino de fomentar espacios que mejoren tanto las comunidades como las economías. La financiación sostenible para el sector inmobiliario son préstamos que se rigen bajo criterios no solo de rentabilidad, sino ESG (ambientales, sociales y de buen gobierno corporativo).
Los préstamos ‘verdes’ son cualquier tipo de instrumento de préstamo que se pone a disposición para el ámbito promotor exclusivamente para financiar proyectos que estén documentados y acreditados como sostenibles. La financiación verde es una de las grandes fórmulas para acceder a préstamos.
El sector inmobiliario, en especial el segmento que se ocupa de la construcción de viviendas, es responsable de emisiones de CO2, por lo que su impacto en el medioambiente es una de las grandes preocupaciones del sector.
La creciente conciencia ambiental y las normativas más estrictas en torno al cambio climático están acelerando el cambio hacia un parque de viviendas más sostenible. En este contexto, la sostenibilidad se ha convertido en un criterio clave para la obtención de financiación en proyectos inmobiliarios.
Los desarrolladores inmobiliarios son conscientes de ello y están priorizando la sostenibilidad en sus proyectos residenciales por varias razones clave. En primer lugar, buscan diferenciarse en un mercado competitivo. Además, están adaptándose proactivamente a las regulaciones ambientales que se están implementando a pasos agigantados.
Finalmente, reconocen que proyectos más sostenibles suelen acceder a condiciones de financiación más favorables en comparación con proyectos tradicionales.
Los bancos están cada vez más al tanto de la urgencia climática, la regulación y las exigencias gubernamentales, y esto se refleja en la forma en que están ajustando sus criterios de financiación.
Por ello, valoran cada vez más los factores sostenibles a la hora de conceder cualquier tipo de financiación. En consecuencia, los proyectos que integran características sostenibles tienden a ser prioritarios sobre aquellos que no incorporan consideraciones ecológicas.
El sector bancario está diversificando su cartera con productos financieros orientados al medio ambiente. Se están promoviendo los préstamos y bonos verdes, que apuntan a financiar iniciativas que favorezcan la eficiencia energética, el uso de energías renovables, la reducción de emisiones de carbono, o la construcción sostenible.
Además, las condiciones para acceder a financiación se están volviendo más flexibles. Los bancos ahora ofrecen tasas más atractivas y plazos de pago extendidos para proyectos que integran características sostenibles.
También se está convirtiendo en un elemento esencial para los inversores, ya que estos están exigiendo más requisitos y documentación que demuestre el compromiso sostenible de los proyectos desde su inicio.
Es imprescindible incorporar criterios de sostenibilidad desde el inicio del proyecto, con la compra del suelo, y asegurar así que estos principios guíen todas las fases del desarrollo residencial.
