Principales oportunidades de inversión inmobiliaria 2018: Activos alternativos y suelo en las ciudades secundarias

Acorde a la recuperación económica, las cifras del mercado inmobiliario español continúan siendo buenas y, las perspectivas favorables para 2018-2020, convierten a España en un país con gran atractivo para la inversión inmobiliaria 2018.

Estas fueron parte de las conclusiones de Sandra Daza, directora general de Gesvalt, que ha participado recientemente en la Spanish Conference de MIPIM 2018.

La mayoría de los inversores se decantan por activos Core, de gran calidad y con rentabilidades estables

Según los datos analizados por Gesvalt, la mayoría de los inversores se decantan por activos Core, de gran calidad y con rentabilidades estables. Los activos tradicionales situados en las zonas prime de las principales ciudades se está agotando, por lo que tienen unos precios inaccesibles para las tasas de esfuerzo promedio.

No obstante, como afirmó Sandra Daza durante su intervención, en España existen otras oportunidades igualmente viables, ya sea en mercados secundarios o en otros segmentos menos explorados.

En el caso del Retail, en el subsector High-Street, mientras en Madrid y en Barcelona las rentabilidades quedan por debajo del 3,25%, en mercados secundarios, como Valencia, Sevilla y Málaga, pueden obtenerse retornos en torno al 4%. No obstante, el apetito inversor se ha centrado en los centros comerciales que han aglutinado más de la mitad de la inversión, debido a que sus rentabilidades están más de un punto por encima del High-Street. A pesar de la fuerte irrupción del e-commerce, el volumen de inversión del sector ha alcanzado los 4.000 millones de euros, un 30% más que en el ejercicio anterior.

Igualmente ocurre en el sector de oficinas puesto que, mientras en Madrid y Barcelona las rentabilidades no superan el 5%, en los mercados secundarios quedan más cerca del 6%. Ante la ausencia de espacios de trabajo atractivos, una clara oportunidad para el inversor es la rehabilitación de edificios obsoletos.

Dentro de los activos alternativos con un mayor potencial, Sandra Daza ha señalado a las residencias de estudiantes, al tratarse de un sector con poca competencia, un volumen de negocio de 455 millones de euros y que ha incrementado su volumen de inversión de más de un 1.000%. Esto es debido a que la oferta existente en la actualidad no cubre la creciente demanda y por ello, los inversores obtienen unas rentabilidades que oscilan entre el 6 y 6,5% en promedio.

Las residencias de tercera edad se consolidan como un segmento estable, con poca volatilidad y estacionalidad. Una “interesante oportunidad”, tal y como declaró Gesvalt durante su intervención, debido al envejecimiento progresivo de la población española, que lo hacen cada día más necesario. Su rentabilidad, no obstante, depende de su gestión, disponibilidad de plazas y su localización. En las zonas prime, las residencias obtienen unos retornos de entre 5,5-6% y, en el caso de los mercados secundarios, del 6,5-7%.

Una tercera opción la ofrecen las estaciones de servicio, un sector actualmente en auge que, por sí solo, constituye alrededor del 2,5% del PIB. De acuerdo con los datos de la compañía, “constituye una inversión segura que, con un desembolso inicial pequeño (que puede no superar los 300.000€), proporciona retornos atractivos de entre 6,5-8% estando poco sujeto a las fluctuaciones del mercado”.

La directora general de Gesvalt destacó la oportunidad de inversión en suelo, enfatizando la heterogeneidad de la situación y disponibilidad en las distintas regiones de España. Según los datos que maneja la consultora, la escasez de suelo finalista está presente especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia. En su lugar, afirmó que Sevilla es un lugar de un gran interés para el inversor, puesto que se ha producido un incremento de 158% en las transacciones de suelo y ha aumentado la concesión de licencias en un 34%. Además, resaltó el atractivo de Bilbao, Málaga (con un incremento en la promoción de obra nueva en zonas costeras) o Alicante, que lideró las compraventas en 2017.

Para los activos residenciales, la rentabilidad media anual de comprar un piso y ponerlo en alquiler se encuentra en torno al 7%. Debido a la escasez de inmuebles para arrendar, desde el Gobierno, con el nuevo Plan Estatal de Vivienda, se intenta fomentar la promoción de este tipo de activos mediante ayudas al promotor, por lo que puede convertirse en una de las principales oportunidades de inversión a largo plazo.
En la Spanish Conferece intervinieron distintos actores españoles de la empresa pública y privada como Hermann F. Montenegro, CEO de AXA REIM; Fátima Saéz del Cano, Directora general de Spain Grosvenor Europe; Jose Carlos García de Quevedo, Director general de Invest in Spain ICEX; Francisco de la torre, Alcalde de Málaga y Estíbaliz Luengo, Directora de Internacionalización de Bilbao Ekintza, así como Sandra Daza, directora general de Gesvalt. Roger Pla, Senior Associate en Roca Junyent, ejerció de moderador.