Los gastos de la hipoteca se pueden desgravar en la declaración de la renta solo en determinados casos, sobre todo cuando la vivienda habitual se adquirió antes del 1 de enero de 2013 y se mantiene el derecho al régimen transitorio. En esa deducción pueden entrar las cantidades destinadas a amortización, intereses y algunos gastos vinculados al préstamo, siempre dentro de una base máxima deducible y sin olvidar el matiz clave: no todas las hipotecas desgravan.
Cuando alguien busca qué gastos de la hipoteca se pueden desgravar, conviene separar dos planos. El primero es si todavía existe o no el derecho a desgravar la hipoteca en el IRPF. El segundo es qué gastos hipotecarios son deducibles y pueden formar parte de la base de deducción en la declaración de la renta correspondiente a la hipoteca. En la práctica, la clave suele estar en la fecha de compra, en que sea vivienda habitual y en que siga siendo aplicable la llamada deducción hipoteca 2013 o régimen transitorio.
¿Se puede desgravar la hipoteca en la renta?
Sí, pero solo en determinados supuestos. La hipoteca se puede incluir en la renta cuando se trata de la adquisición de la vivienda habitual anterior al 1 de enero de 2013 y se conserva el derecho al régimen transitorio. No debe presentarse, por tanto, como una ventaja general para cualquier hipotecado.
En términos generales, desgravar la hipoteca en la renta sigue siendo posible para quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya venían aplicando, o podían aplicar, la deducción por inversión en vivienda habitual conforme a la normativa anterior. Desde esa fecha, la deducción estatal quedó suprimida para nuevas adquisiciones, aunque pueden existir particularidades autonómicas o situaciones personales que convenga revisar.
Dicho de forma simple: la hipoteca desgrava en la renta solo en supuestos concretos, no por el mero hecho de seguir pagando cuotas.
¿Quién puede deducirse la hipoteca?
No basta con tener una hipoteca activa. Para poder aplicar la deducción, deben cumplirse varias condiciones a la vez.
| Situación | ¿Se puede desgravar la hipoteca? |
|---|---|
| Vivienda habitual comprada antes de 2013 | Sí |
| Vivienda habitual comprada después de 2013 | No |
| Segunda vivienda | No |
¿Se puede desgravar la hipoteca?
Vivienda habitual comprada antes de 2013SíVivienda habitual comprada después de 2013NoSegunda viviendaNo
Sí puede deducir
- Quien adquirió su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.
- Quien mantiene el derecho al régimen transitorio.
- Quien ha soportado efectivamente el gasto y puede acreditarlo.
- En algunos supuestos especiales, quien sigue pagando la vivienda que fue habitual durante el matrimonio tras nulidad, separación o divorcio, si esa vivienda sigue siendo habitual para los hijos comunes y el otro progenitor.
No puede deducir
- Quien firmó la compra y la hipoteca a partir del 1 de enero de 2013, salvo que hablemos de otra deducción distinta de ámbito autonómico.
- Quien destina el préstamo a una segunda residencia o a un inmueble que no tiene la condición de vivienda habitual.
- Quien no puede acreditar que soporta realmente los pagos.
Además, para que la vivienda conserve el carácter de habitual, la norma exige que, con carácter general, constituya la residencia del contribuyente durante al menos tres años y que sea ocupada de forma efectiva en un plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras.
¿Cuánto desgrava la hipoteca en la declaración de la renta?
Con carácter general, la base máxima de deducción es de 9.040 euros anuales y el porcentaje aplicable es del 15%, por lo que el ahorro máximo orientativo puede llegar a 1.356 euros al año.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base máxima anual | 9.040€ |
| Porcentaje de deducción | 15% |
| Ahorro máximo orientativo | 1.356€ |
Ahora bien, no todo el mundo alcanza ese ahorro máximo. La deducción se calcula sobre las cantidades efectivamente pagadas durante el año que puedan incluirse en la base deducible. Por eso, solo quien llegue al límite anual de 9.040 euros podrá aplicar la deducción máxima de 1.356 euros.
¿Qué gastos de la hipoteca sí se pueden desgravar?
Cuando sí existe derecho a deducción, la base puede integrar no solo los intereses, sino también otras cantidades relacionadas con la adquisición financiada de la vivienda habitual.
La referencia legal habla de cantidades satisfechas por adquisición o rehabilitación, de los gastos asumidos por el adquirente y, cuando hay financiación ajena, de la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la financiación.
| Gasto | ¿Se puede desgravar? | En qué caso | Observación |
|---|---|---|---|
| Amortización del capital | Sí | Si se aplica el régimen transitorio y la vivienda es habitual | Es uno de los conceptos principales |
| Intereses del préstamo | Sí | Si la hipoteca financió la vivienda habitual deducible | Los intereses hipoteca desgravan dentro de la base |
| Comisiones y otros gastos derivados de la financiación | Sí, habitualmente | Si están directamente vinculados al préstamo deducible | Deben haber sido soportados por el contribuyente |
| Seguro vinculado al préstamo | Depende | Solo en ciertos supuestos y cuando forme parte real del coste de la financiación | No todo seguro es automáticamente deducible |
| Tasación | Depende | Cuando encaja como gasto asociado a la adquisición y financiación deducible | No conviene tratarla como universal |
| Notaría | Depende | Si corresponde a la adquisición o formalización financiada y entra en la base | No cualquier gasto notarial posterior |
| Registro | Depende | Igual que la notaría, si está ligado a la operación deducible | Hay que revisar el caso |
| Gestoría | Depende | Si forma parte de los gastos asumidos por el adquirente en la operación | Debe estar vinculada a la adquisición financiada |
| Reformas y mejoras posteriores | No | No forman parte de la base de esta deducción | Pueden seguir otra lógica fiscal distinta |
| Gastos de cancelación | En general, no | No por el simple hecho de cancelar o vender | Conviene analizar la operación concreta |
La lectura práctica es: los gastos de la hipoteca deducibles suelen ser la amortización, los intereses y los gastos realmente conectados con la financiación de la compra de la vivienda habitual dentro del régimen transitorio. En cambio, conceptos como la tasación de la hipoteca o determinados seguros exigen más prudencia para desgravar: pueden encajar en algunos supuestos, pero no deben darse por deducibles de forma automática.
¿Qué gastos de la hipoteca no se pueden desgravar?
No todos los gastos relacionados con la vivienda o con la hipoteca son deducibles. Uno de los errores más frecuentes es mezclar la compra financiada de la vivienda habitual con gastos posteriores que no forman parte de esa base.
Los gastos de hipoteca no deducibles más habituales
- Reformas o mejoras realizadas después de la compra, salvo que respondan a otra deducción específica distinta.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble.
- Costes que no estén directamente vinculados a la adquisición financiada de la vivienda habitual.
- Gastos derivados de la venta o cancelación de la hipoteca que no encajen en la continuidad del préstamo deducible.
Errores habituales
- Pensar que cualquier cuota hipotecaria se puede incluir.
- Confundir los gastos de compra con gastos posteriores de mantenimiento.
- Dar por hecho que cualquier seguro o cualquier factura de notaría entra en la base.
- Incluir obras o reformas y pensar que las reformas desgravan en la hipoteca por estar relacionadas con la casa.
¿La tasación, el seguro, la notaría o el registro también desgravan?
Estas son, con diferencia, las dudas más repetidas cuando se revisan los gastos asociados a la hipoteca deducibles. La respuesta corta es que no todos se tratan igual.
Tasación
La tasación de la hipoteca desgrava solo en la medida en que pueda encajar como gasto vinculado a la adquisición y financiación deducible de la vivienda habitual. No conviene presentarla como un gasto automáticamente deducible en cualquier hipoteca.
Seguro de vida
El seguro vinculado a la hipoteca desgrava solo en ciertos casos. La clave es comprobar si ese seguro está realmente asociado al préstamo y si puede considerarse gasto derivado de la financiación. Tener un seguro por recomendación comercial del banco no basta por sí solo.
Seguro del hogar o de incendios
Ocurre algo parecido. Puede haber supuestos en los que se plantee su inclusión, pero no debe tratarse como una regla general. Hay que revisar si ese gasto forma parte real de la financiación y del supuesto deducible.
Notaría
Los gastos de notaría vinculados con la hipoteca se desgravan cuando se trata de gastos asociados a la adquisición o a la formalización del préstamo dentro del marco deducible. No cualquier actuación notarial posterior entra automáticamente en la base.
Registro
El registro de la hipoteca desgrava en términos parecidos a la notaría: puede integrarse si está ligado a la adquisición financiada deducible y fue soportado por el adquirente.
Gestoría
La gestoría puede entrar en algunos casos si forma parte de los gastos de la operación de compra financiada y la soporta el contribuyente. De nuevo, no es un “sí” automático.
Casos especiales: cambio de banco, subrogación, novación o cancelación
Cuando la hipoteca cambia, la fiscalidad puede complicarse. La idea general es sencilla: lo importante es comprobar si se mantiene la continuidad de la financiación vinculada a la vivienda habitual y si el contribuyente conserva el derecho al régimen transitorio. Conviene revisar cada caso concreto.
Si has cambiado la hipoteca de banco, hecho una subrogación o formalizado una novación, puede seguir existiendo deducción si la nueva operación no rompe esa continuidad y el préstamo sigue respondiendo a la financiación de la misma vivienda habitual deducible. En cambio, si se cancela el préstamo y la operación implica transmisión del inmueble o una nueva financiación sin continuidad suficiente, el tratamiento puede cambiar y ya no conviene dar por sentado que se mantiene la deducción.
Deducciones autonómicas y diferencias según la comunidad autónoma
Además de la deducción estatal transitoria, pueden existir deducciones autonómicas de la hipoteca o diferencias en el tramo autonómico, según la comunidad autónoma y el perfil del contribuyente. Por eso, cuando alguien busca desgravar la hipoteca de una comunidad autónoma, la respuesta correcta siempre pasa por revisar la normativa aplicable en su territorio.
Lo más prudente es no trabajar con listados cerrados si no se van a actualizar de forma constante. En fiscalidad, y especialmente en materia autonómica, conviene comprobar cada año la regulación vigente antes de presentar la declaración.
¿Qué documentación conviene conservar para desgravar la hipoteca?
Para aplicar correctamente la deducción conviene guardar una carpeta clara con la documentación que acredite el derecho y el gasto.
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Escritura de compraventa de la vivienda.
- Justificantes bancarios de las cuotas pagadas.
- Certificados del banco con intereses y amortización.
- Facturas de gastos asociados, si pretenden incluirse en la base.
- Pólizas de seguros vinculados, si se quiere valorar su posible inclusión.
- Documentación de tasación, notaría, registro o gestoría, cuando proceda.
Errores frecuentes al desgravar la hipoteca
Estos son algunos de los fallos que más se repiten al revisar la renta:
- Pensar que cualquier hipoteca desgrava.
- Olvidar que la vivienda debe ser habitual.
- Incluir gastos que no están directamente vinculados a la adquisición financiada.
- Dar por descontado que el seguro siempre entra en la deducción.
- Confundir gastos de compra con gastos posteriores de mantenimiento o reforma.
- No revisar si, tras un cambio de banco o una cancelación, se mantiene de verdad el derecho a deducción.
Deducción por obras de eficiencia energética
Hacienda mantiene en el IRPF las deducciones por obras de eficiencia energética, una medida que puede resultar especialmente interesante para quienes hayan acometido reformas orientadas a reducir el consumo de sus viviendas o edificios. En la campaña de la Renta siguen vigentes tres tramos de deducción, del 20%, 40% y 60%, en función del alcance de la mejora energética conseguida y siempre que esta pueda acreditarse de forma técnica.
La deducción más elevada permite alcanzar hasta 9.000 euros, aunque está reservada a actuaciones de rehabilitación energética en edificios residenciales, como las realizadas en comunidades de propietarios.
En el caso de viviendas individuales, las ventajas fiscales son menores, con ahorros de hasta 1.000 o 3.000 euros según el tipo de obra. En todos los supuestos, el punto clave para poder aplicar la desgravación es contar con un certificado de eficiencia energética antes y después de la reforma, además de justificar los pagos y comprobar que los gastos declarados no incluyan partidas excluidas.
Certificado energético, tasación y valor de la vivienda: qué relación tienen con la operación hipotecaria
Aunque el foco de este artículo es fiscal, en una operación hipotecaria intervienen otros elementos que también son decisivos. La tasación oficial sirve para fijar el valor del inmueble que actúa como garantía del préstamo y condiciona el importe que la entidad está dispuesta a conceder.
Además, en la compraventa de vivienda también conviven otros documentos relevantes, como el certificado de eficiencia energética.
Más allá de la renta, conocer el valor real del inmueble ayuda a tomar decisiones con más seguridad.
Conoce cuándo necesitas una tasación de vivienda oficial y qué papel tiene en una operación hipotecaria.
Conclusión: qué gastos de la hipoteca conviene revisar antes de hacer la renta
Si te preguntas qué gastos de la hipoteca se pueden desgravar, la respuesta práctica es esta: solo pueden beneficiarse quienes conservan el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual dentro del régimen transitorio, y dentro de esa base suelen entrar la amortización, los intereses y algunos gastos realmente ligados a la financiación. Antes de presentar la renta, conviene revisar bien cada caso, comprobar qué conceptos encajan de verdad y no incluir gastos por inercia.
Si además de revisar los gastos asociados a tu hipoteca necesitas conocer el valor real de tu vivienda, consulta el servicio de tasación de vivienda de Gesvalt.
Preguntas frecuentes sobre los gastos deducibles de la hipoteca
¿Qué hipotecas se pueden desgravar?
Las que financian la adquisición de la vivienda habitual comprada antes del 1 de enero de 2013, siempre que se mantenga el derecho al régimen transitorio. No basta con tener una hipoteca viva: la fecha, el uso de la vivienda y el cumplimiento de los requisitos son esenciales.
¿Cuánto me puedo desgravar por la hipoteca?
Con carácter general, hasta el 15% de una base máxima de 9.040 euros al año, lo que da un ahorro máximo orientativo de 1.356 euros. El importe real depende de lo que hayas pagado y de si esos pagos forman parte de la base deducible.
¿La tasación de la hipoteca desgrava?
Puede hacerlo en ciertos supuestos, pero no de forma automática. Hay que comprobar si la tasación forma parte de los gastos vinculados a la adquisición y financiación deducible de la vivienda habitual.
¿El seguro de vida o de hogar de la hipoteca desgrava?
Depende. Solo conviene plantearlo cuando el seguro esté realmente vinculado al préstamo y pueda considerarse gasto derivado de la financiación en el marco de la deducción aplicable. No cualquier póliza da derecho a deducción.
¿Se puede desgravar una hipoteca firmada después de 2013?
En la deducción estatal general, no. La supresión opera para adquisiciones posteriores al 1 de enero de 2013, sin perjuicio de que puedan existir otras deducciones autonómicas o casuísticas concretas.
¿Qué pasa si he cambiado la hipoteca de banco?
No siempre se pierde la deducción, pero hay que revisar la operación. Si existe continuidad en la financiación de la misma vivienda habitual y se mantienen los requisitos del régimen transitorio, puede seguir habiendo derecho.
¿Las reformas de la vivienda desgravan con la hipoteca?
No por el mero hecho de tener hipoteca. Las reformas y mejoras posteriores no forman parte, en general, de la base de esta deducción por adquisición de vivienda habitual.
¿Hace falta guardar facturas y justificantes?
Sí. Es recomendable conservar escrituras, justificantes bancarios, certificados del préstamo y facturas de los gastos que quieras valorar como deducibles. Sin soporte documental, es mucho más difícil acreditar el derecho.
¿La deducción por hipoteca cambia según la comunidad autónoma?
Puede cambiar en su tramo autonómico o convivir con deducciones propias, según la normativa de cada comunidad autónoma. Por eso conviene comprobar siempre la regulación aplicable en el ejercicio correspondiente.
¿Puedo incluir notaría, registro y gestoría?
A veces sí, pero no de forma automática. Solo cuando esos gastos estén realmente vinculados a la adquisición financiada de la vivienda habitual y encajen dentro del supuesto deducible.