¿Qué verifica un tasador? Todo lo que debes saber sobre la tasación de una vivienda

La tasación de una vivienda es el proceso mediante el cual un tasador autorizado realiza una inspección exhaustiva de una propiedad para determinar un valor según la finalidad por la que fue solicitada. El valor resultante no siempre coincide con el precio de venta.

Además de las tasaciones hipotecarias, necesarias para contratar un préstamo para la vivienda, existen valoraciones de otro tipo como las periciales, catastrales, fiscales, expropiatorias, contables, o de asesoramiento, y cada una arrojará valoraciones diferentes.

¿Por qué necesito una tasación profesional?

Una casa es a menudo el activo financiero individual más grande que cualquiera posee. Conocer su valor de mercado es esencial para tomar decisiones financieras informadas en transacciones, sucesiones, separación de bienes o en operaciones de inversión.

El informe de tasación es un documento que toda entidad financiera utilizará para calcular el importe máximo de un préstamo hipotecario.

¿Qué puedo esperar ver en mi informe de tasación?

Entre otros aspectos, una tasación incluye el valor de mercado del inmueble, características de la vivienda, datos catastrales, el estado de conservación del activo, información sobre la localidad y el entorno. 

En líneas generales documentará lo siguiente:

• Datos del solicitante
• Identificación y localización del inmueble
• Datos registrales y catastrales
• El objetivo de la tasación
• Comprobaciones y documentación:
  • Identificación física del inmueble.
  • Servidumbres visibles y estado de conservación aparente y estado de construcción.
  • Estado de ocupación del inmueble y uso o explotación a que se destina.
  • Régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
  • Régimen de protección pública.
  • Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente.

• Localidad y entorno:
  • Tipo de núcleo
  • Ocupación laboral y nivel de renta.
  • Población
  • Evolución y densidad de la población.
  • Delimitación y rasgos urbanos.
  • Conservación de la infraestructura.
  • Equipamiento
  • Comunicaciones.
  • Otras características del entorno
• Datos del edificio
• Distribución
• Terminaciones
• Instalaciones específicas
• Análisis de mercado (Oferta; demanda; intervalos de precios actuales de venta o alquiler; expectativas de oferta-demanda y de revalorización; diferencias entre el valor de mercado y el valor hipotecario).
• Datos y cálculos de valores técnicos.

Una vez realizada la comprobación física y analizada la documentación registral, catastral y legal, el tasador seguirá un método técnico de valoración establecido y expresará el resultado en un informe.

¿Para qué sirve la Tasación Orden ECO 805?

Una Tasación Inmobiliaria Orden ECO 805 es un informe obligatorio para:

• Garantía hipotecaria de créditos o préstamo.
• Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.
• Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
• Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
• La tasación también es preceptiva para la valoración de los inmuebles propiedad de las Entidades Financieras, garantías inmobiliarias o inmuebles adjudicados.

La normativa ECO (que regula el modo de tasar los inmuebles) no incluye criterios de sostenibilidad.  Aunque no tiene en cuenta factores de ahorro energético y de sostenibilidad de manera explícita, sí los podría tener de forma implícita, ya que cualquier factor de eficiencia energética que sea positivo y atractivo para una mejor comercialización o un mejor mantenimiento podría incidir de forma implícita en el valor del activo y el valorador puede tenerlo en cuenta.

¿Cuánto vale una tasación hipotecaria?

No hay un precio establecido y cada empresa de tasación fija un valor de forma libre.

El valor de la tasación depende de la ubicación y del tamaño de la vivienda. Por poner un ejemplo, una vivienda de 100 m2 en Madrid capital rondará entre los 300 y 350 euros (Abril 2023).

Si quieres saber cuánto cuesta la tasación de una vivienda, puedes solicitar un presupuesto aquí.

¿Quién debe pagar la tasación, el comprador o vendedor?

El gasto de la tasación lo tiene que asumir el comprador. La nueva ley hipotecaria establece que el solicitante de la hipoteca es quien abonará el precio de la tasación hipotecaria, y por lo tanto puede escoger libremente al tasador, quien debe ser un experto independiente y estar supervisado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Validez de una tasación hipotecaria

La normativa establece en 6 meses la validez de un informe de tasación desde la fecha de emisión. ¿Por qué? Como el mercado está en constante cambio, se entiende que pueden producirse modificaciones en el valor pasados los 6 meses, aunque es probable siga teniendo vigencia transcurrido ese período.