Valoración de inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio: qué valor declarar

Si tienes una vivienda, un local o un terreno y debes presentar Patrimonio, la pregunta es: ¿qué cifra tienes que declarar? El valor de mercado, el que figura en el recibo del IBI y el que se utilizó al comprar el inmueble pueden ser distintos. Para los inmuebles urbanos y rústicos, la ley establece una comparación entre tres magnitudes: el valor catastral, el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de adquisición. Se declara el mayor de los tres.

El valor de referencia del Catastro también puede entrar en el cálculo, pero únicamente en unas condiciones determinadas. Por eso conviene empezar por la fecha y la forma en que se adquirió el inmueble, revisar la documentación de aquella operación y después comparar los importes.

Veamos cómo hacerlo y qué sucede en casos como una herencia, una vivienda alquilada o una propiedad compartida con un usufructuario.

Respuesta rápida. Con carácter general, un inmueble urbano o rústico se computa en Patrimonio por el mayor entre (1) su valor catastral, (2) el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y (3) su precio, contraprestación o valor de adquisición. El valor de referencia no es una cuarta magnitud: puede integrarse en la segunda si el inmueble se adquirió desde el 1 de enero de 2022 y ese valor fue la base imponible del impuesto correspondiente a la adquisición.

¿Qué valor se declara por un inmueble en el Impuesto sobre el Patrimonio?

The artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio fija la regla general: hay que identificar los tres valores aplicables y escoger el mayor. Una cifra alta no se convierte por sí sola en la que debemos declarar; primero hay que comprobar a qué concepto corresponde.

Valor catastral

El valor catastral es un dato administrativo asociado al inmueble. Para identificarlo, consulta el recibo del IBI correspondiente al ejercicio de Patrimonio que vas a declarar. Su presencia en el recibo facilita encontrarlo, pero no significa que sea siempre el valor más alto. Si quieres profundizar en su origen, explicamos cómo se calcula el valor catastral en otro artículo.

Valor determinado o comprobado por la Administración

Se trata del valor utilizado o fijado por la Administración a efectos de otro tributo. Puede proceder, por ejemplo, de la adquisición de un inmueble gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). También puede existir una comprobación administrativa. El valor de referencia solo entra aquí cuando se cumplen las condiciones que explicamos más abajo; no basta con que el Catastro publique uno para la vivienda.

Precio, contraprestación o valor de adquisición

Si compraste el inmueble, el precio escriturado es el punto de partida, pero el valor de adquisición computable puede incluir gastos, tributos e inversiones o mejoras pagados por quien adquiere. En una herencia no habrá precio de compra: hay que revisar el valor atribuido al bien en la adquisición hereditaria y la documentación de Sucesiones. La AEAT and theTribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) precisan qué conceptos se incorporan.

¿Cómo afecta el valor de referencia del Catastro al Impuesto sobre el Patrimonio?

El valor de referencia es una cifra que determina la Dirección General del Catastro a partir del análisis de compraventas y de las características catastrales del inmueble. Tiene un papel en la tributación de determinadas adquisiciones, pero no modifica el valor catastral: son valores distintos. Más cuestiones sobre catastro en preguntas frecuentes de la Dirección General del Catastro.

¿Es el valor de referencia un cuarto valor?

No. La Ley de Patrimonio enumera tres magnitudes, no cuatro. Cuando el valor de referencia se utilizó como base imponible del tributo que gravó la adquisición, puede formar parte del valor determinado por la Administración a efectos de otros tributos. Entonces se compara con el valor catastral y el valor de adquisición; tampoco prevalece automáticamente si otro de ellos es mayor. (Artículo 10 de la Ley 19/1991 y AEAT).

Inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022

Aquí la pregunta decisiva es: ¿se tomó el valor de referencia como base imponible en el impuesto que gravó la adquisición? Si fue así, ese valor se tiene en cuenta en Patrimonio dentro del segundo criterio. La fecha de adquisición por sí sola no basta: también debe cumplirse la condición relativa al ITPAJD o al ISD. La AEATand the Cadastre lo explican expresamente.

¿Qué ocurre con los inmuebles adquiridos antes de 2022?

La aparición posterior de un valor de referencia para el inmueble no hace que ese valor entre, por sí mismo, en Patrimonio. Para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2022 se sigue aplicando la comparación legal con los valores que correspondan en cada caso; puede existir, por ejemplo, un valor comprobado por la Administración para otro tributo. El Cadastre precisa que el valor de referencia no afecta por esta vía al patrimonio preexistente.

¿Cómo se calcula el valor de adquisición de un inmueble?

Revisar solo el precio de la escritura puede dejar fuera conceptos que forman parte del valor de adquisición computable. El TEAC reiteró en octubre de 2025 que, a efectos del artículo 10 de Patrimonio, se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición y el coste de las inversiones y mejoras satisfechas por el adquirente; los intereses quedan excluidos.

Precio de compra y gastos de adquisición

En una compraventa, parte del importe real de la adquisición. Después, revisa los justificantes de notaría y Registro y los tributos efectivamente satisfechos por el comprador, como el ITPAJD o, según la operación, el IVA. En adquisiciones por herencia o donación, puede intervenir el ISD. No se trata de sumar todos esos impuestos a la vez, sino los que correspondieron a esa adquisición concreta.

Inversiones y mejoras realizadas después

El coste acreditado de las inversiones y mejoras en el inmueble también se incorpora al valor de adquisición, según el criterio del TEAC. Conviene conservar facturas y documentación de las obras: no toda reparación o gasto de mantenimiento es una mejora. Si la calificación de una obra plantea dudas, habrá que analizar el caso concreto.

¿Se descuentan las amortizaciones?

No las amortizaciones practicadas en el IRPF para determinar este valor en Patrimonio. La AEAT advierte de que no procede minorar por ese concepto el valor calculado conforme al artículo 10. Conviene separar esta regla de la que se utiliza para calcular una eventual ganancia patrimonial cuando se vende un inmueble: valor de transmisión y valor de adquisición son entonces conceptos del IRPF para otra finalidad.

Ejemplo práctico: qué valor declarar

Supongamos un inmueble adquirido en 2023. En esta situación ficticia, el valor de referencia se utilizó como base imponible del impuesto de adquisición y los importes ya están calculados con la documentación correspondiente:

La elección no depende de cuál de esos valores se parezca más al precio actual de mercado, sino de la comparación que exige la ley. Si solo se posee una parte del inmueble, habrá que atribuir a cada titular el derecho o porcentaje que le corresponda; las posibles exenciones se examinan después.

¿Y si la vivienda se compró en 2019? Pensemos en otro ejemplo ficticio: valor catastral, 140.000 €; valor de adquisición computable, 190.000 €; ningún otro valor administrativo aplicable, y valor de referencia publicado en la actualidad, 230.000 €. Ese valor de referencia posterior no se incorpora por el mero hecho de existir. En esas condiciones, el importe que resulta de la comparación es 190.000 €.

Valor catastral, de referencia, de adquisición y de mercado: ¿en qué se diferencian?

En otras palabras, el valor fiscal computable en Patrimonio y el valor de mercado pueden ser cifras diferentes. Para ampliar esta distinción, puedes consultar nuestra guía sobre la diferencia entre valor de mercado y valor catastral.

Casos especiales en la valoración de inmuebles

Vivienda habitual

La vivienda habitual también se valora, pero la parte que corresponda a cada contribuyente puede acogerse a una exención de hasta 300.000 €, conforme a la regla estatal y con los requisitos aplicables. Primero se determina su valor; después se considera la exención. (AEAT, exención de la vivienda habitual).

Inmueble heredado

Hay que consultar la escritura de adjudicación, la autoliquidación de Sucesiones y Donaciones y, si procede, el valor de referencia que se tomó como base en la adquisición. La comparación de Patrimonio sigue siendo el punto de partida, pero habrá que tener en cuenta qué parte del inmueble se recibió y qué derecho se adquirió. Una tasación de inmuebles en una herencia puede ayudar a conocer el valor de mercado para el reparto o ante una discrepancia; no sustituye automáticamente la valoración fiscal.

Usufructo y nuda propiedad

Si una persona tiene el usufructo y otra la nuda propiedad, cada una declara el valor de su derecho, no el valor íntegro del inmueble como si fuera propietaria en pleno dominio. La nuda propiedad se obtiene restando al valor total del bien el valor del usufructo. Para un usufructo vitalicio, la AEAT aplica el porcentaje que resulta de 89 menos la edad del usufructuario a 31 de diciembre, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Los usufructos temporales siguen otra regla.

Rented property

Por lo general se aplica la misma comparación de los tres valores. Existe una regla especial para viviendas y locales arrendados con contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985: cuando resulte inferior al valor de la regla general, se utiliza la capitalización al 4 % de la renta devengada durante el ejercicio. (AEAT, reglas especiales de valoración).

Inmueble en construcción y aprovechamiento por turno

Si el inmueble está en construcción, se computan las cantidades efectivamente invertidas hasta el 31 de diciembre, más el valor patrimonial correspondiente al solar. En el aprovechamiento por turno, la regla depende de si existe titularidad parcial del inmueble o un derecho representado por certificados u otros títulos. Son situaciones que conviene revisar antes de aplicar la comparación general sin más.

¿Es necesario tasar un inmueble para declararlo en Patrimonio?

En términos generales, no. Para aplicar la regla habitual del impuesto hay que reunir los datos fiscales y de adquisición y compararlos conforme al artículo 10. Una tasación profesional estima un valor para una finalidad y fecha determinadas, pero no cambia por sí sola las magnitudes que la ley obliga a utilizar.

Puede haber, sin embargo, una necesidad distinta a la de rellenar la declaración. Alguien que hereda un piso, por ejemplo, puede querer conocer su valor de mercado para acordar un reparto; quien discrepa de un valor utilizado en otro procedimiento tributario puede necesitar documentación técnica para estudiar su caso. Sobre esa diferencia entre cifras fiscales y precios de mercado ya hablamos envaloraciones de Hacienda y valor de mercado.

¿Cuándo puede ser útil una tasación profesional?

A tasación profesional de una vivienda puede aportar un valor de mercado documentado para tomar decisiones de compraventa, ordenar un patrimonio o repartir una herencia. En un conflicto o una discrepancia de valoración, puede ser útil un dictamen pericial inmobiliario, siempre que su objeto y su fecha respondan a lo que se necesita acreditar. Cada trabajo debe definirse según su finalidad: explicamos cómo se valora profesionalmente un inmueble y por qué las características del activo importan para el resultado.

Si necesitas determinar el valor de un activo para una operación, una herencia o una controversia, puedes consultar los servicios de tasación de inmuebles de Gesvalt. Para calcular la cifra que corresponde declarar en Patrimonio, la referencia inicial sigue siendo la documentación fiscal y la regla legal aplicable.

Impuesto sobre el Patrimonio: mínimo exento y obligación de declarar

Valorar un inmueble no es lo mismo que calcular la cuota del impuesto. Conforme a la regla estatal, el mínimo exento general es de 700.000 € cuando la comunidad autónoma no haya fijado uno propio; la vivienda habitual cuenta, además, con la exención de hasta 300.000 € indicada más arriba. También puede existir obligación de declarar sin cuota a ingresar si el valor de los bienes y derechos supera 2.000.000 €. Para ese límite se cuentan incluso los bienes exentos, sin restar deudas. El impuesto se devenga el 31 de diciembre.

Tres errores frecuentes al valorar un inmueble en Patrimonio

• Confundir valor catastral y valor de referencia. Ambos proceden del ámbito catastral, pero se utilizan de manera diferente. El valor de referencia no modifica el valor catastral que aparece en el recibo del IBI.
• Aplicar siempre el valor de referencia porque existe. The AEAT limita su incidencia en Patrimonio a inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022 cuando se haya utilizado como base imponible del tributo que gravó su adquisición. Incluso entonces, se compara con los demás valores legales: puede no ser el mayor.
• Sustituir la regla fiscal por una tasación de mercado. Un informe profesional puede ofrecer una valoración técnica para una finalidad concreta, pero no convierte por sí solo esa cifra en el valor que hay que declarar en Patrimonio. Primero hay que aplicar el artículo 10 y analizar, si corresponde, los derechos sobre el inmueble o alguna regla especial.