Tras 22 años de aplicación de la Orden ECO/805/2003, el marco técnico de la tasación necesitaba alinearse con los retos de sostenibilidad, digitalización y transparencia que ya marcan el pulso del sector inmobiliario y financiero.
La Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, responde a esa necesidad: actualiza criterios urbanísticos, introduce el principio de sostenibilidad y refuerza la trazabilidad documental, garantizando valoraciones más rigurosas y comparables.
Con ella, las tasaciones incorporan ahora factores ambientales, certificación energética y reglas para métodos automatizados, situando a España en línea con los estándares europeos más recientes.
El resultado es un marco normativo más ágil y sólido que protege tanto a entidades financieras como a promotores, inversores y usuarios finales, y que exige a los profesionales del sector una rápida adaptación técnica.
1. Nueva figura de “licencia esencial” para valorar obras en construcción
Se habilita como documento urbanístico válido para la valoración de un inmueble en construcción, una autorización municipal previa a la licencia de obra que agilizará la financiación en promociones en sus fases iniciales siempre que:
- Permita iniciar la obra, sin perjuicio de que tengan que tener posteriormente licencia de obra.
- Abarque una parte “sustancial” (se toma el PEM como referencia).
- Vaya acompañada de declaración de obra nueva inscrita registralmente.
2. Principio de sostenibilidad incorporado al art. 3
El nuevo principio de sostenibilidad inserta de forma expresa en el artículo 3 de la Orden ECO/805/2003 la obligación de que el tasador considere, siempre que el mercado los valore, los atributos medioambientales que inciden en el precio del inmueble. Con ello, factores como la eficiencia energética, la resiliencia frente a inundaciones o incendios, la huella de carbono de los materiales y los riesgos físicos o de transición climática pasan a integrarse en la selección de testigos y en la homogeneización de ajustes. La norma conecta así la metodología española con la expectativa 8.3 de la Guía del BCE, que exige a las entidades financieras internalizar los riesgos ambientales en la determinación del valor de las garantías.
3. Obligatoriedad del Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Además, obliga a documentar el Certificado de Eficiencia Energética en cada expediente, de modo que el tasador disponga de información verificable sobre la demanda energética y las emisiones asociadas. Este enfoque deja claro que la sostenibilidad puede impactar tanto al alza (edificios “verdes”) como a la baja (activos expuestos a obsolescencia por regulación), de acuerdo con el principio de prudencia. Con todo ello, la valoración deja de ser un mero cálculo estático y se convierte en una herramienta para anticipar la evolución del valor en escenarios de transición ecológica.
- Edificios terminados: CEE inscrito.
- Obra nueva/en construcción: CEE + justificante de solicitud de inscripción.
- La tasadora no expide el CEE, pero debe integrarlo en el expediente.
4. Plazo único para la “actualización” de tasaciones: 2 años
Se elimina la excepción de 3 años para aseguradoras y reaseguradoras: ahora todas las finalidades financieras comparten un límite de 24 meses.
5. Refuerzo de la formalidad y trazabilidad del informe
- Índice obligatorio al inicio para facilitar la localización de secciones y anexos.
- La firma electrónica avanzada de todos los intervinientes (tasador, revisor y técnicos colaboradores) que preserve la integridad del documento.
- Prohibido sustituir la nota simple por fotocopia del Libro Registro para garantizar siempre la fuente oficial.
Estas medidas aumentan la transparencia, facilitan el seguimiento interno y reducen significativamente el riesgo operativo para entidades financieras y auditores.
6. Superficies: cambios de criterio
La modificación de la Orden ECO introduce cambios relevantes en la forma de calcular y justificar las superficies en las valoraciones inmobiliarias. Uno de los más significativos es que ya no se considera superficie útil la ocupada por espacios exteriores, como terrazas, aunque sean de uso privativo. Esto supone un cambio importante respecto a la práctica anterior, donde en muchos casos sí se incluían parcial o totalmente.
Otro punto clave es que se prioriza el uso de la superficie útil como base para la valoración, dejando atrás la habitual referencia a la superficie construida con comunes. Si se opta por una superficie distinta, deberá justificarse de forma expresa. Además, se exige valorar por separado los espacios con características diferenciadas, como garajes o trasteros, aportando una tabla detallada que desglose todas las superficies incluidas. Estos ajustes buscan mayor precisión, transparencia y coherencia en los informes de valoración.
7. Testigos: transparencia reforzada
La sociedad de tasación deberá acreditar las fuentes de información de los inmuebles comparables y garantizar la trazabilidad y consistencia de sus características relevantes. Será obligatorio justificar las variables utilizadas para homogeneizar los valores, así como la metodología y métricas empleadas para calcular los coeficientes de ajuste. También se deberá explicar si la homogeneización se aplica sobre el valor unitario o total, y por qué. En caso de utilizar ponderaciones entre testigos, su aplicación y valor deberán estar claramente justificadas. Si se emplea una superficie distinta a la útil comprobada, se deberá incluir un coeficiente corrector que compense esa diferencia.
8. Advertencia específica y aplicación Coeficiente Hipotecario
La “probabilidad elevada de reducción significativa” se extiende ahora a los 18 meses posteriores a la caducidad (antes, un año desde la fecha de tasación) y se elimina el requisito de que la caída dure 3 años.
9. Métodos de valoración automatizados (AVM)
Se añaden reglas básicas para su empleo, conforme al art. 44 bis del RDL 24/2021. El desarrollo técnico se delega al Banco de España mediante circular.
10. Entrada en vigor
Se establece un plazo de dos meses desde la publicación en el BOE para la aplicación de todas estas modificaciones, entrando en vigor el 12 de agosto de 2025.