Tras más de 2 décadas de aplicación de la Order ECO/805/2003, la normativa española de valoración inmobiliaria necesitaba alinearse con los retos de sostenibilidad, digitalización y transparencia que ya marcan el pulso del sector inmobiliario y financiero.
The Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, responde a esa necesidad: actualiza criterios urbanísticos, introduce el principio de sostenibilidad y refuerza la trazabilidad documental, garantizando valoraciones más rigurosas y comparables.
También introduce cambios relevantes para edificios en construcción y refuerza los requisitos formales de los informes.
La Orden fue publicada en el BOE el 12 de junio de 2025 y está en vigor desde el 12 de agosto de 2025. ¿Qué ha cambiado en la práctica? Repasamos las principales novedades.
¿Qué cambia con la Orden ECM/599/2025?
The Order ECM/599/2025 modifica la Order ECO/805/2003 y está en vigor desde el 12 de agosto de 2025.
Sus principales cambios afectan a la incorporación de criterios de sostenibilidad en la valoración, la documentación del Certificado de Eficiencia Energética, las autorizaciones administrativas para inmuebles en construcción, el tratamiento de superficies, la trazabilidad de los testigos utilizados en el método de comparación, la estructura y firma de los informes y el uso de modelos automatizados de valoración.
La normativa se aplica a las valoraciones realizadas para las finalidades recogidas en el artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, entre ellas determinadas valoraciones vinculadas a garantías hipotecarias, aseguradoras, instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y fondos de pensiones.
La Orden fue publicada en el BOE el 12 de junio de 2025 y entró en vigor el 12 de agosto de 2025, y su artículo 2 delimita esas cuatro grandes finalidades.
Principales novedades de la Orden ECM/599/2025
- Sostenibilidad y riesgos medioambientales: pasan a formar parte de los factores que deben considerarse en la valoración cuando corresponda.
- Certificado de Eficiencia Energética: se incorpora a la documentación necesaria en los términos previstos por la norma.
- Método de comparación: se refuerza la identificación de las fuentes, la trazabilidad de los testigos y la justificación de los criterios utilizados para homogeneizarlos.
- Edificios en construcción: se regulan determinadas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra.
- Superficies e informes: cambian algunos criterios de medición y aumentan las exigencias de formalización y trazabilidad.
- Modelos automatizados de valoración: se incorporan requisitos específicos para el uso de los modelos automatizados de valoración (AVM).
1. Autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra
Uno de los cambios afecta a la valoración de edificios en construcción cuando todavía no se dispone de la licencia de obra definitiva.
La Orden contempla determinadas autorizaciones administrativas previas que pueden ser admitidas a estos efectos siempre que cumplan los requisitos establecidos en la normativa.
Para que sirva como base de la valoración debe cumplir estas condiciones:
- Permitir iniciar la obra, sin perjuicio de que más adelante haya que obtener la licencia de obra.
- Cubrir una parte "sustancial" del proyecto: la autorización deberá permitir ejecutar al menos el 60 % del presupuesto de ejecución material (PEM), incluyendo elementos esenciales de estructura y envolvente, además de cumplir el resto de requisitos que fija la Orden.
- Ir acompañada de declaración de obra nueva inscrita registralmente.
Este cambio puede resultar relevante en promociones que necesitan acceder a financiación durante fases iniciales de su desarrollo, ya que delimita con mayor precisión qué tipo de autorización puede utilizarse en el proceso de valoración.
2. La sostenibilidad entra expresamente en los principios de valoración
La Orden ECM/599/2025 incorpora de manera expresa el principio de sostenibilidad al artículo 3 de la Orden ECO/805/2003.
¿Qué significa esto al valorar un inmueble? Que los atributos medioambientales deben considerarse cuando exista evidencia de que influyen en su valor de mercado.
La eficiencia energética, la exposición a determinados riesgos físicos o la posible obsolescencia vinculada a nuevas exigencias ambientales pueden influir en la percepción del activo y, en consecuencia, en su valoración.
La norma refuerza así la necesidad de analizar cómo responde el mercado ante estas características y de incorporarlas, cuando proceda, a la selección y homogeneización de comparables.
Este enfoque está relacionado con una transformación más amplia de la sustainability in real estate y con la creciente integración de los riesgos ambientales en las decisiones financieras e inmobiliarias.
La eficiencia o las mejores prestaciones ambientales de un inmueble no se traducen automáticamente en un mayor valor de tasación. Para que tengan impacto, debe existir evidencia de que el mercado reconoce esas diferencias. Del mismo modo, si un activo presenta peores prestaciones y necesita inversiones para adaptarse a nuevas exigencias, esos costes o riesgos pueden influir negativamente en su valoración.
La valoración debe analizar cómo está recogiendo el mercado esas diferencias.
3. El Certificado de Eficiencia Energética se incorpora a la documentación
La Orden ECM/599/2025 incorpora el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) como documentación necesaria para la valoración en los supuestos regulados por la Orden ECO/805/2003.
La documentación exigida cambia según el estado del inmueble:
- At edificios terminados, debe incluirse el certificado debidamente registrado.
- At edificios en construcción o en proyecto, debe aportarse el certificado junto con una copia de la solicitud de inscripción.
La sociedad de tasación no es quien expide este documento, pero debe incorporarlo al expediente cuando resulte exigible.
El CEE ofrece información sobre el comportamiento energético del inmueble y permite incorporar una característica que está adquiriendo cada vez más relevancia en el análisis de los activos.
Si necesitas profundizar en este documento, puedes consultar qué es y qué información contiene el certificado de eficiencia energética de una vivienda.
4. Un plazo de dos años para la actualización de tasaciones
Otro de los cambios afecta a la actualización de las tasaciones.
La reforma unifica en dos años el periodo durante el cual una tasación anterior puede utilizarse como punto de partida para realizar una actualización dentro de las finalidades contempladas por la normativa.
La modificación elimina la excepción de tres años que existía para determinadas valoraciones relacionadas con aseguradoras y reaseguradoras.
Conviene distinguir una actualización de una simple extensión de la vigencia de una tasación. Actualizar implica volver a analizar el activo y las circunstancias que afectan a su valor conforme a los requisitos establecidos por la normativa.
5. Más exigencias formales y mayor trazabilidad del informe
La Orden también introduce cambios dirigidos a facilitar la revisión del informe y mejorar la trazabilidad de la información empleada.
Entre las modificaciones se encuentra la obligación de incorporar un índice al comienzo del informe, algo especialmente útil en documentos extensos con numerosos anexos, comprobaciones y referencias.
También se refuerzan las exigencias relacionadas con las firmas. Las firmas exigidas en el informe deberán ser electrónicas y ajustarse a la normativa vigente, garantizando la inalterabilidad del documento.
Esta formulación resulta relevante porque la obligación debe entenderse conforme a las personas que, de acuerdo con la normativa, deben firmar la tasación, evitando extenderla de forma automática a cualquier profesional que haya intervenido de algún modo en el proceso.
La modificación también refuerza el uso de documentación oficial para determinadas comprobaciones registrales y evita sustituir la nota simple por documentos que no ofrezcan el mismo nivel de acreditación.
El objetivo práctico es que pueda identificarse con mayor facilidad qué información se ha utilizado, de dónde procede y quién asume la responsabilidad sobre el informe emitido.
6. Cambian algunos criterios sobre las superficies
La superficie continúa siendo una de las variables fundamentales de cualquier valoración, pero la Orden ECM/599/2025 introduce ajustes en la forma de interpretarla y documentarla.
Uno de los cambios más claros afecta a los espacios exteriores de uso privativo, como las terrazas, que dejan de considerarse superficie útil.También adquiere mayor relevancia la utilización de la superficie útil comprobada como referencia en la valoración. Cuando se utilice una superficie diferente, deberá justificarse adecuadamente.
Esto obliga a prestar especial atención a un aspecto que suele generar dudas entre propietarios y compradores: superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes no representan exactamente lo mismo.
La reforma también exige diferenciar adecuadamente aquellos espacios que presentan características distintas dentro de un mismo inmueble. Garajes, trasteros u otros elementos diferenciados deben quedar identificados y tratados de acuerdo con su naturaleza.
El resultado es una información de superficies más desagregada y fácil de interpretar dentro del informe.
7. Más trazabilidad para los testigos utilizados en una tasación
La Orden aumenta la trazabilidad del método de comparación: obliga a identificar la fuente de los testigos y a justificar las variables, coeficientes, ponderaciones y criterios utilizados para homogeneizarlos.
Los comparables son una pieza central del método de comparación. Si se utilizan referencias de otros inmuebles para determinar el valor, debe poder entenderse por qué se han seleccionado y cómo se han ajustado sus diferencias.
La sociedad de tasación deberá acreditar las fuentes de información utilizadas y garantizar la consistencia de las características relevantes de cada comparable.
También deberá justificar las variables empleadas en la homogeneización, la metodología utilizada para calcular los coeficientes de ajuste y, cuando existan, las ponderaciones aplicadas a los diferentes testigos.
¿Por qué importa tanto este punto? Porque dos viviendas situadas en la misma zona pueden diferenciarse en superficie, planta, conservación, calidad, antigüedad, orientación o características del edificio. Compararlas exige identificar esas diferencias y determinar de qué manera afectan al valor.
Puedes ampliar esta cuestión en nuestro artículo sobre testigos en una tasación inmobiliaria.
8. Cambios en la advertencia sobre posibles reducciones de valor
La Orden modifica también el tratamiento de determinadas situaciones en las que existe una probabilidad elevada de reducción significativa del valor del inmueble.
El periodo que debe considerarse pasa a extenderse hasta los 18 meses posteriores a la fecha de caducidad de la tasación, frente al criterio anterior referido a un año desde la fecha de valoración.
Además, desaparece el requisito de que la reducción prevista tuviera que mantenerse durante tres años.
Este cambio afecta al análisis que debe realizarse cuando existan circunstancias que permitan anticipar una reducción relevante del valor dentro del horizonte temporal definido por la normativa y a la aplicación, cuando proceda, de las previsiones relacionadas con el coeficiente hipotecario.
9. La normativa incorpora requisitos para los modelos automatizados de valoración
The modelos automatizados de valoración (AVM) adquieren un tratamiento más definido dentro de la normativa.
La Orden incorpora reglas para su utilización y establece que estos modelos deben aplicarse sobre inmuebles suficientemente homogéneos y situados en mercados activos.
Además, las sociedades de tasación deben disponer de datos suficientes y de calidad y utilizar una metodología sólida, contrastada y documentada.
Estas condiciones son importantes porque un AVM trabaja a partir de grandes conjuntos de información y modelos estadísticos. Su precisión depende directamente de la calidad de los datos disponibles, de la homogeneidad de los activos analizados y de la profundidad del mercado.
El nuevo artículo 15 bis establece este marco y refuerza la necesidad de documentar adecuadamente la metodología utilizada.
En Gesvalt utilizamos modelos automatizados de valoración (AVM) para el análisis de grandes carteras y otras necesidades de valoración masiva en las que la calidad y trazabilidad de los datos resultan especialmente relevantes.
10. La Orden ECM/599/2025 está en vigor desde agosto de 2025
The Order ECM/599/2025 está en vigor desde el 12 de agosto de 2025, dos meses después de su publicación en el BOE.
Este matiz temporal es importante porque el artículo original se publicó antes de que terminara el periodo transitorio.
Desde esa fecha, las valoraciones incluidas dentro de su ámbito de aplicación deben ajustarse a las modificaciones introducidas en la Orden ECO/805/2003.
La entrada en vigor afecta, entre otras cuestiones, a la sostenibilidad, la documentación energética, las autorizaciones administrativas para edificios en construcción, los criterios sobre superficies, la trazabilidad de comparables, la formalización de los informes y determinados usos de los modelos automatizados.
Preguntas frecuentes sobre la Orden ECM/599/2025
¿Qué es la Orden ECM/599/2025?
¿Qué es la Orden ECM/599/2025?
¿Qué es la normativa ECO para tasaciones inmobiliarias?
¿Qué es la normativa ECO para tasaciones inmobiliarias?
The Order ECO/805/2003 establece normas y procedimientos de valoración aplicables a determinadas finalidades financieras, entre ellas valoraciones relacionadas con garantías hipotecarias, aseguradoras, instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y fondos de pensiones.
The Order ECM/599/2025 actualiza distintos aspectos de ese marco normativo. Cuando una persona necesita una tasación hipotecaria oficial, el informe debe cumplir los requisitos aplicables a esta finalidad y ser emitido dentro del marco establecido por la normativa.
¿Qué cambia la Orden ECM/599/2025 en las tasaciones?
¿Qué cambia la Orden ECM/599/2025 en las tasaciones?
¿Es obligatorio aportar el Certificado de Eficiencia Energética para realizar una tasación?
¿Es obligatorio aportar el Certificado de Eficiencia Energética para realizar una tasación?
¿Quién puede realizar una tasación hipotecaria válida?
¿Quién puede realizar una tasación hipotecaria válida?
Para las finalidades en las que resulta preceptiva la homologación, las valoraciones deben realizarse dentro del marco establecido para sociedades y servicios de tasación homologados.
El Banco de España es el organismo encargado de su homologación y supervisión en los términos establecidos por la normativa.
Si necesitas valorar un inmueble para solicitar financiación hipotecaria, puedes consultar el servicio de tasación hipotecaria oficial de Gesvalt. Para otras necesidades relacionadas con un inmueble residencial, también puedes consultar nuestro servicio de home valuation.