Los supermercados que más venden por metro cuadrado no siempre están en las zonas de mayor renta. La combinación entre demanda, competencia, accesibilidad, formato y coste del local ayuda a comprender el rendimiento de cada establecimiento.
¿Qué hace que un supermercado venda más por metro cuadrado que otro? La renta de los hogares de la zona aporta información relevante, pero no basta para explicar las diferencias. Tampoco lo hacen, por separado, la población o la edad media del entorno.
Así lo muestra nuestro informe El impacto de la localización en el valor de los negocios, elaborado por las áreas de Gesvalt Advisory y Gesvalt Data. El estudio analiza la facturación real de 1.151 supermercados de la Comunidad de Madrid, localizados mediante sus coordenadas exactas y relacionados con distintas variables de su entorno.
Su principal conclusión es que la productividad comercial depende de la combinación de varios factores. Para entender el potencial de una ubicación, es necesario estudiarlos de forma conjunta.
Cuánto venden los supermercados por metro cuadrado
El informe mide la productividad comercial a través de las ventas anuales por metro cuadrado. Este indicador permite comparar la facturación de los establecimientos en relación con su superficie.
Las diferencias dentro de la muestra son amplias:
- The 10 % de los supermercados con mayor productividad registra una mediana de 12.309 €/m² al año.
- The 10 % con menor productividad presenta una mediana de 3.190 €/m² al año.
- La mediana del conjunto de establecimientos analizados se sitúa en 6.512 €/m² al año.
Estas cifras muestran que establecimientos dedicados a la misma actividad pueden obtener resultados muy distintos. Para explicar esas diferencias, hay que observar tanto las características del supermercado como las del entorno en el que opera.
Una mayor renta no garantiza más ventas por superficie
El análisis de seis zonas de Madrid capital ofrece un ejemplo de cómo la renta del entorno y la productividad comercial pueden seguir patrones diferentes.
At Puente de Vallecas, la mediana de ventas anuales de los supermercados alcanza los 10.337 €/m², con una renta anual por hogar de 31.986 euros.
At Recoletos-Goya, donde la renta anual por hogar asciende a 101.689 euros, la mediana de ventas de los supermercados se sitúa en 5.366 €/m² al año.
La comparación refleja que una zona con mayor renta no presenta necesariamente una mayor productividad comercial. Para interpretar el resultado, es necesario incorporar otros elementos, como la competencia, la accesibilidad o las características de la demanda.
El coste del local también cuenta
Las ventas por metro cuadrado aportan una parte de la información. El coste inmobiliario añade otra dimensión al análisis.
Según el informe, el alquiler medio de los locales se sitúa en 14,85 €/m² al mes en Puente de Vallecas, as opposed to the 31,45 €/m² al mes en Recoletos-Goya.
Al relacionar las ventas anuales con el coste anual del alquiler, el estudio obtiene una ratio de 58 euros de ventas por cada euro de alquiler en Puente de Vallecas, frente a 14 euros en Recoletos-Goya.
Este indicador permite comparar las ventas generadas en relación con el gasto en alquiler. No equivale al beneficio del negocio, ya que no incluye el resto de sus costes, pero ayuda a entender cómo influye el local en el desempeño económico del establecimiento.
Qué formato presenta una mayor productividad
La superficie del supermercado también está relacionada con sus resultados.
En la muestra analizada, los establecimientos de entre 800 y 2.499 m² presentan la mayor productividad, con una mediana de 7.624 €/m² de ventas anuales.
Según el informe, este formato es el que mejor encaja con la trama urbana densa. El dato refuerza la importancia de estudiar conjuntamente el tamaño del establecimiento y las características de su ubicación.
Combinar datos para decidir dónde abrir o invertir
Como explica Enrique Corona, director de Transformación Digital, conocer la renta de una zona resulta útil, pero las decisiones de implantación, inversión y gestión requieren combinar información sobre demanda, competencia, accesibilidad, formato y coste del local.
La analítica avanzada permite relacionar estas variables, detectar patrones e identificar oportunidades y riesgos que pueden pasar desapercibidos cuando se estudia cada dato por separado.
Comprender una ubicación exige analizar cómo interactúan el entorno y el negocio.
Ese enfoque permite valorar mejor el potencial de cada establecimiento, también en zonas donde una menor renta convive con mayores ventas por metro cuadrado y un coste inmobiliario más reducido.
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